L'art. 1117 bis c.c. dispone che "Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c."

Ciò significa che non esiste solo più il classico condominio che si estende in verticale, per sovrapposizione di piani, ma che vale quale condominio ogni realtà che la norma contempla.

Questo è il caso di un palazzo unito nel suo insieme a villette a schiera che nel complesso costituiscono un'unica realtà.

Ma le villette a schiera, pur facendo parte del condominio, hanno una qualche libertà nella gestione della rispettiva proprietà, allontanandosi dalle regole condominiali, o sono sempre soggette al regolamento del complesso edilizio?

La questione viene affrontata e risolta dal Tribunale di Napoli Nord con la sentenza n. 3436 del 23 luglio 2023.

Per ritinteggiare la facciata della villetta del supercondominio può essere necessario il nulla osta del consiglio di amministrazione del complesso edilizio. Fatto e diritto

Con atto di citazione il Condominio in persona dell'amministratore p.t. ha chiamato in giudizio i proprietari di una villetta facente parte del complesso edilizio in ragione di atto di compravendita del 2016; all'art. 2 di questo atto si precisa che la vendita comprende tutti i diritti, riserve ed obblighi, limitazioni e servitù contenute nei titoli di provenienza e nella convenzione, tutti di seguito enunciati, che la parte acquirente dichiara di ben conoscere ed accettare; che nell'estate 2017, i convenuti hanno eseguito lavori di ristrutturazione che interessavano la parte esterna dell'immobile di loro proprietà, senza darne alcuna comunicazione all'amministratore, in violazione dell'art. 8 del regolamento contrattuale; che nel rifacimento delle facciate esterne, non hanno badato né alla linea architettonica né a quella estetica imposta dall'art. 34 del regolamento; che queste difformità attengono al colore della tinteggiatura della facciata e alla tipologia di ringhiera di confine;

La diffida dell'amministratore ha sortito esito negativo come anche il tentativo di mediazione per mancato accordo.

L'attore chiede quindi in via principale: - accertare la violazione del regolamento condominiale da parte dei convenuti e per l'effetto, dichiarare lesive del decoro architettonico le opere realizzate, con condanna in forma specifica; in subordine: - accertare la violazione del regolamento condominiale da parte dei convenuti e per l'effetto, dichiarare lesive del decoro architettonico le opere realizzate, con condanna al risarcimento del danno per equivalente; - condannare, in ogni caso, i convenuti, al pagamento delle spese, diritti ed onorari del giudizio, con attribuzione.

I convenuti si costituivano in giudizio, chiedendo in riconvenzionale, premesso che la loro proprietà ancorché compresa nella maggior consistenza immobiliare del complesso è, insieme ad altre due villette, avulsa dallo stesso, dividendo e partecipando con esso di alcuni servizi; - detta configurazione strutturale non ha comportato la violazione di alcuna norma del regolamento condominiale, atteso che il decoro incidente sull'architettura del Condominio veniva già modificato da lavori maggiormente significativi posti in essere da altri partecipanti alla comunione e tollerati dall'amministrazione condominiale; il sig. X, invalido civile, aveva più volte sollecitato l'amministratore di Condominio all'abbattimento delle barriere architettoniche presenti nel complesso, il tutto senza esito; - a confine con la loro proprietà veniva realizzata una "isola ecologica" per la raccolta dei rifiuti che, stante l'improprio uso a tutte le ore, è divenuta fonte di disagio igienico per i convenuti.

La domanda riconvenzionale era pertanto, previo rigetto della domanda attorea, di condanna del Condominio ad eseguire le opere di eliminazione delle barriere architettoniche e la rimozione dell'isola ecologica, con risarcimento del danno a loro arrecato nella misura non inferiore ad € 10.000,00 o quello che si riterrà di giustizia. Con vittoria di spese e competenze di causa.

Nel corso di causa veniva disposta CTU.

Arrivati alla fase della decisione, il Tribunale ha emesso le seguenti osservazioni.

In primo luogo osserva come il regolamento dell'edificio sia stato formato nel rispetto della legge e quindi sia da ritenersi valido ed efficace a tutto campo, comprensivo anche delle ville in questione, pur facendo rimando alle norme che riguardano il solo regolamento assembleare.

Analizza quindi il comportamento dei convenuti affermando che le loro rispettive proprietà costituiscono oggetto del predetto regolamento.

Il Tribunale osserva che dalle risultanze dell'elaborato peritale, redatto dal CTU, emerge che è stato accertato quanto lamentato in citazione da parte attrice, perchè parte convenuta ha effettivamente tinteggiato la facciata esterna della villetta di sua proprietà utilizzando un colore difforme rispetto a quello presente sulle facciate degli altri corpi di fabbrica del medesimo complesso condominiale essendo stato utilizzato un colore bianco/grigio e non uno marrone/beige.

Pertanto, risulta violato l'art. 34 del regolamento di condomino, il quale prescrive che "la verniciatura degli infissi esterni e la tinteggiatura di qualsiasi parte esterna degli edifici dovrà essere preventivamente approvata dal Consiglio di Amministrazione del Condominio al fine di conservare al complesso edilizio un aspetto ordinato, decoroso ed omogeneo".

In ordine alle inferriate esterne, nulla va rilevato atteso che il citato art. 34 del regolamento di condominio si esprime solo in ordine agli infissi e alla tinteggiatura esterna.

Dall'istruttoria svolta è emerso che i convenuti non hanno chiesto l'autorizzazione preventiva ad eseguire i lavori di tinteggiatura così come prescritto dal citato regolamento, al contrario, circostanza documentata, giusta lettera raccomandata del 19.07.2019, con la quale l'amministrazione condominiale diffidava i convenuti ad attenersi alle prescrizioni condominiali relativamente ai colori delle facciate. Lo stesso dicasi per gli infissi.

Pertanto, il Tribunale accoglie le domande del condominio in toto e condanna alle spese i convenuti.

Regolamento di condominio di natura contrattuale e limiti d'uso, come si interpretano le clausole?

Riflessioni sulla validità del regolamento condominiale e le sue limitazioni

Pare necessario effettuare alcune conclusioni critiche alla sentenza. Questa ha evidenziato che il regolamento è stato redatto nel rispetto dell'art. 1138 c.c. ma avrebbe dovuto andare oltre, cioè evidenziare che gli attori hanno provato, oche comunque si poteva desumere, che il regolamento in questione era di natura contrattuale.

Solo quest'ultimo può fissare limitazioni alle proprietà privata, quale, nel nostro caso, la medesima tinteggiatura del complesso immobiliare anche per le villette.

Il regolamento contrattuale è quello che, essendo accettato da tutti, può creare vicoli o limitazioni alle singole proprietà private.

La giurisprudenza (Cass. n. 19212/2016; Cass. n. 10523/2003; Cass. n. 395/1993; Cass. n. 4905/1990) ha affermato che «le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti, di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione nell'atto di acquisto, si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che - seppure non inserito materialmente - deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto […].

La trascrizione, salvo i casi in cui le sono attribuite particolari funzioni soltanto notiziali oppure costitutive, è destinata normalmente a risolvere i conflitti tra diritti reciprocamente incompatibili, facendo prevalere quello il cui atto di acquisto è stato inserito prioritariamente nel registro immobiliare.

Presupposto indefettibile dell'operatività dell'istituto è quindi la concorrenza di situazioni giuridiche soggettive che risultino in concreto inconciliabili, alla stregua dei titoli da cui rispettivamente derivano.

Una tale situazione di conflitto non si verifica però quando una proprietà viene espressamente acquistata come limitata da altrui diritti, per i quali una precedente trascrizione non è quindi indispensabile, in quanto il bene non è stato trasferito come libero, né l'acquirente può pretendere che lo diventi a posteriori, per il meccanismo della "inopponibilità"».

In merito alla mancata comunicazione del cambiamento degli infissi, il Tribunale ha ragione nel ritenere non corretto il fatto che vi sia stata la mancata comunicazione perché a norma dell'art. 1122 c.c. ogni opera sulla proprietà esclusiva che possa incidere sulle parti comuni deve avere la previa comunicazione all'amministratore.