L'utilizzo dei condizionatori all'interno delle unità abitative è ormai un servizio necessario se non addirittura indispensabile, all'interno di un appartamento moderno, con la conseguenza che sarebbe difficile pensare di impedirne l'utilizzo.
La giurisprudenza così, tenuto conto dell'evoluzione della tecnica e del costume e della conseguente diffusione generalizzata di sistemi di areazione e refrigeramento forzati, ammette che il singolo condomino, al fine di una piena utilizzazione della propria unità immobiliare, non possa essere ostacolato nella realizzazione di un impianto di condizionamento nel proprio appartamento.
Del resto, in determinati casi, i condizionatori a pompa di calore possono essere utilizzati anche per riscaldare gli ambienti e di ridurre il tasso di umidità.
Il problema è che tale installazione rappresenta una delle innumerevoli ragioni di conflitto con gli altri condomini.
Se non sono del tipo "senza unità esterna" (che però hanno bisogno di due fori per poter garantire il necessario scambio termico), tali impianti sono generalmente costituiti da due corpi: uno da installare all'interno della proprietà e l'altro (il motore) all'esterno.
L'elemento esterno costituisce il vero problema in quanto può incidere su un valore di interesse generale del caseggiato, cioè il decoro del caseggiato.
Quest'ultimo è un bene comune, privo di consistenza materiale, ma pur sempre economicamente quantificabile, se si pensa al correlativo deprezzamento del valore commerciale delle proprietà sia comuni che individuali.
Un valido scudo contro gli abusi è certamente il regolamento di condominio. La questione è stata affrontata da una recente decisione del Tribunale di Udine del 31 gennaio 2022.
Lesione del decoro e condizionatori "a vista": la vicenda
Un condomino, senza consultarsi con l'amministratore, collocava due motori a servizio di un apparecchio condizionatore, nella loggia della propria terrazza, uno a mezza altezza e l'altro sopra il primo, al di sopra della terrazza soprastante, visibile dall'esterno. Non solo.
Al fine di poter installare le proprie unità esterne, lo stesso condomino ha dovuto installare una diramazione che va dal basso verso l'alto;
Gli altri condomini ritenevano che le unità esterne (e relativi collegamenti), proprio perché a vista, incidessero negativamente sul decoro del caseggiato. In ogni caso tale collocazione contrastava con apposita clausola del regolamento del costruttore secondo cui "è concesso ai condomini di installare i gruppi esterni per il condizionamento dell'aria esclusivamente ove predisposto dal costruttore, in assenza dovranno essere posti in luogo non visibile dall'esterno e collocati a livello del piano di calpestio del proprio balcone, terrazza o loggia". Alla luce di quanto sopra i condomini pretendevano che le unità esterne sopra descritte fossero rimosse ed eventualmente posizionarle nel rispetto del regolamento condominiale.
Successivamente, l'assemblea conferiva mandato all'amministratore di adire le vie legali al fine di tutelare gli interessi condominiali. La questione veniva, quindi, sottoposta al Tribunale.
Decoro architettonico: quando l'opera è modesta e non visibile
Come evitare di ledere il decoro: la comunicazione all'amministratore e la verifica del regolamento
Il Tribunale ha dato ragione ai condomini. Secondo lo stesso giudice è necessario tenere conto dei mezzi che la tecnica mette a disposizione degli interessati per migliorare la qualità della vita all'interno delle abitazioni; per lo stesso giudice, però, è necessario anche rispettare eventuali restrizioni o modalità di installazione imposte da una clausola del regolamento condominiale che può dare al concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa, imponendo l'installazione in modo da non essere visibili dall'esterno.
In ogni caso - ad avviso del Tribunale - se tali indicazioni del regolamento non vengono rispettate è irrilevante giustificarsi sottolineando l'esistenza di altri condizionatori su altra facciata condominiale, circostanza che non può legittimare certamente l'ulteriore aggravio del decoro dell'immobile complessivamente considerato.
Inevitabile, quindi, la condanna di parte convenuta alla rimozione dei motori al servizio dell'impianto di condizionamento del suo appartamento posto sulla facciata condominiale.
Da notare che il giudice ha imposto al soccombente di eseguire la disinstallazione (a sua cura e spese) entro il termine perentorio di sei mesi dalla notifica della sentenza, prevedendo una penale, nella misura di dieci euro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione, per un massimo di centocinquanta giorni.
Detto ultimo termine finale si giustifica al fine di evitare che le sanzioni, cumulandosi, possano assumere un ammontare manifestamente iniquo e non proporzionato alla consistenza effettiva dell'illecito riscontrato.
Le spese di giudizio seguono inevitabilmente la soccombenza e sono poste, dunque, a carico della parte convenuta.
Per evitare tali conseguenze non bisognerebbe mai dimenticarsi dell'art. 1122 c.c. che impone al condomino di preavvertire l'amministratore ogni qualvolta voglia eseguire opere, anche se all'interno del proprio appartamento, capaci di entrare in conflitto con gli interessi della collettività condominiale: in tal modo l'amministratore può "vagliare" la situazione, informare i condomini e consentire loro di valutare la situazione in sede assembleare.
Compravendita valida anche in difetto di ultimazione dei lavori dell'immobile.
