Per i danni da infiltrazione di acqua piovana derivanti dal lastrico solare rispondono in solido il condominio e il proprietario o usuario esclusivi. Tuttavia, se il danno è ascrivibile alla responsabilità esclusiva di quest'ultimo, il condominio è esentato dal risarcimento. Lo ha chiarito il Tribunale di Bologna con la recente sentenza n. 872, pubblicata lo scorso 7 aprile 2025.

Responsabilità del proprietario per infiltrazioni da lastrico solare

La proprietaria di un appartamento conveniva in giudizio la condomina soprastante esponendo di avere constatato l'insorgere di macchie di umidità all'interno della propria abitazione, precisamente sul soffitto di una delle camere da letto, in corrispondenza del lastrico solare.

A nulla erano valsi i lavori di ripulitura delle macchie operati da un incaricato inviato dall'amministratore condominiale, in quanto esse erano immediatamente ricomparse.

Erano seguite così varie assemblee condominiali e verifiche tecniche da parte di incaricati della condomina danneggiata e del condominio, verifiche alle quali aveva preso parte anche l'amministratore unico dell'impresa appaltatrice ed esecutrice dei lavori compiuti alcuni anni prima sul lastrico solare dalla condomina proprietaria esclusiva.

I tecnici concordavano sul fatto che il problema fosse da attribuire alla presenza di un ponte termico formatosi a seguito dei predetti lavori.

In diritto parte attrice assumeva doversi configurare nella vicenda una responsabilità ex art. 2051 c.c., in concorso tra proprietario del lastrico solare e condominio, salvo rigorosa prova contraria della responsabilità esclusiva dell'uno o dell'altro.

Nel caso di specie, sempre secondo la parte danneggiata, doveva ritenersi sussistente la prima, in quanto ci si trovava di fronte a un chiaro esempio di esclusiva responsabilità in capo al proprietario del lastrico solare, che aveva commissionato autonomamente i lavori di manutenzione straordinaria di cui sopra, i quali avevano modificato la coibentazione del solaio, rimuovendo la guaina e sostituendola con un fondo di sabbia e cemento privo di caratteristiche coibentanti e causa del ponte termico.

Di qui la richiesta di condannare il solo proprietario convenuto al risarcimento dei danni, ai sensi dell'art. 2051 c.c. o, in subordine, ai sensi dell'art. 2043 c.c. La domanda è stata accolta dal Tribunale di Bologna, che ha accertato la responsabilità esclusiva del proprietario del lastrico solare nella causazione del danno da infiltrazione, accogliendo altresì la domanda di manleva da questi svolta nei confronti dell'impresa appaltatrice, chiamata in giudizio quale soggetto terzo.

Infiltrazioni derivanti da terrazzo ad uso esclusivo: chi è responsabile

Obblighi del condominio e proprietario per danni da infiltrazioni

Il Tribunale di Bologna ha evidenziato che il condominio, nella sua qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condòmini (si veda, ex multis, Cass. civ., 17/10/2019, n. 26291).

Occorre infatti considerare che l'amministratore e l'assemblea condominiale, ai sensi degli artt. 1130 e 1135 c.c., in relazione agli obblighi inerenti all'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni dell'edificio, sono tenuti a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria delle stesse.

Il criterio di imputazione della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia e il danno, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, inteso come fattore che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno (cfr. Cass. civ., 28/04/2021, n. 11122).

Il danneggiato, pertanto, è gravato soltanto dall'onere di dimostrare l'esistenza del danno e la sua derivazione causale dalla cosa, mentre il custode, per andare esente da responsabilità, non può limitarsi a provare la propria diligenza nella custodia, ma è tenuto a dimostrare che il danno sia derivato da caso fortuito.

Tuttavia, come detto, in casi genere la responsabilità del condominio concorre con quella del proprietario/usuario esclusivo del lastrico solare. Ne consegue che, in ambito condominiale, il singolo condomino, la cui proprietà sia stata danneggiata in dipendenza da difetti o vizi di manutenzione del bene, può agire in giudizio contro il condominio e il proprietario/usuario esclusivo di esso, affinché gli stessi siano condannati in solido a eseguire le opere necessarie per eliminare le cause dei danni riscontrati, oltre che al risarcimento degli ulteriori pregiudizi, patrimoniali e non patrimoniali, subiti e provati dal condomino.

Detta solidarietà è però esclusa laddove sia imputabile al proprietario/usuario esclusivo del lastrico solare una responsabilità esclusiva nella causazione dell'evento dannoso.

Come spiegato dal Tribunale, infatti, in casi del genere si verifica il concorso astratto di due responsabilità.

Pertanto, se la necessità di intervenire sul lastrico solare esclusivo deriva da un fatto imputabile soltanto al condomino proprietario o usuario esclusivo, la responsabilità del condominio viene meno.