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Quando il condominio può beneficiare dell'Iva agevolata al 10%?
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Quando il condominio può beneficiare dell'Iva agevolata al 10%?

In quali casi è possibile per il condominio usufruire dell'iva agevolata al 10% ?

Avv. Rosario Dolce 

Ogni intervento edilizio realizzato su un immobile, a secondo della finalità e della funzione assolta, è inquadrabile all'interno di una categoria tipizzata normativamente. A secondo della tipologia è possibile usufruire di alcune agevolazioni fiscali, ovvero di talune misure di semplificazioni amministrativa.

Tra le misure più interessanti - almeno stando al profilo dell'impatto economico diretto - va annoverata quella dell'applicazione dell'IVA al 10%, sulle fatture emesse dall'appaltatore.

Il punto 127-quaterdecies della Tabella A, Parte III, intitolata "Beni e Sevizi Soggetti all'aliquota del 10% di cui al D.P.R. 633/1972",ne prevede l'applicazione limitatamente agli "? interventi di recupero di cui all'articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, esclusi quelli di cui alle lettere a) e b) del primo comma dello stesso articolo".

Per selezionare tali interventi, sovviene in aiuto il Testo unico in materia edilizia (Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 - G.U. n. 245 del 20 ottobre 2001 - Supplemento Ordinario n. 239). E partitamente, l'articolo 3 prevede segnatamente quanto segue:.

"Ai fini del Testo Unico si intendono per:

a) "interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

c) "interventi di restauro e di risanamento conservativo", gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili.

Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;

d) "interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente".

L'art. 7, comma 1, lett. b), Legge n. 488/1999 (legge finanziaria del 2000) ha poi esteso l'applicazione dell'aliquota IVA agevolata del 10%, anche agli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata (categorie catastali da A1 ad A 11, ad esclusione della A10).

L'agevolazione fiscale dopo diversi rinnovi annuali è stata stabilizzata con la legge finanziaria anno 2010 (legge 191 del 29 dicembre 2009), in virtù di una direttiva comunitaria che ha permesso agli stati membri di mettere a regime la misura..

Il caso. Ciò opportunamente premesso, è successo che un condominio abbia opposto un decreto ingiuntivo - chiesto ed ottenuto dall'impresa appaltatrice a cui aveva precedentemente affidato l'esecuzione di opere (asseritamente qualificate come "ristrutturazione edilizia") - lamentando, tra l'altro, l'applicazione dell'IVA al 20%, in luogo di quella al 10% sul valore complessivo della fattura saldata.

Per cui esercitava domanda riconvenzionale onde ottenere la restituzione di quanto indebitamente versato oltre l'aliquota iva del 10%.

Il primo grado del giudizio si concludeva con l'emissione di un provvedimento d'improcedibilità dell'opposizione per difetto di giurisdizione (le parti - a quanto pare - avevano convenuto, all'atto del conferimento dell'appalto, una clausola arbitrale con la quale demandavano la risoluzione delle controversie ad un collegio arbitrale).

Il Condominio opponente impugnava però la Sentenza avanti alla Corte d'appello.

Il giudice del gravame accoglieva, in punto, il gravame. In effetti - sentenziava la Corte d'Appello - l'appaltatore costituendosi in giudizio e chiedendo la condanna del Condominio al saldo della fattura pretesa in pagamento (indi, non in via subordinata), avrebbe assunto un comportamento concludente, "?rinunziando (di fatto) a far valere la clausola arbitrale", da cui la sussistenza della giurisdizione in capo al Giudice ordinario per la trattazione dell'affare.

Il provvedimento. La domanda riconvenzionale sull'indebito oggettivo agitata dal Condominio appellante, non ha avuto però la stessa sorte.

La Corte di Appello di Catania - con Sentenza del 17 aprile 2014 - ha infatti rigettato la pretesa economica in disamina, rilevando che i lavori commissionati dal Condominio non sono sussumibili nell'ambito degli interventi di ristrutturazione e restauro conservativo - come asserito -, bensì in quelli previsti per la manutenzione straordinaria. in quanto tali, non sarebbero ex lege assoggettabili all'applicazione dell'agevolazione fiscale richiamata in atti (IVA al 10%).

Ed invero: "Ai sensi del d.p.r. 633/72 (punto 127 quaterdecies Tabella A) l'agevolazione IVA al 10% è prevista solo per le ipotesi di cui alla lettera C dell'art. 31 L. 457/78 (interventi di restauro e di risanamento conservativo) distinti dalla manutenzione straordinaria, avente finalità conservativa, e che quindi comportano come risultato la modificazione generalizzata e sistematica dell'immobile che viene a costituire, pur nel rispetto dei suoi elementi tipologici, formali e strutturali, un'entità ontologicamente e qualitativamente diversa dalla precedente (Cass. Civ., Sez. III, 19/11/1995, n. 12397).

Nella specie si versa, invece, in ipotesi di manutenzione straordinaria, non solo perché cosi recita la stessa premessa del contratto ma perché il successivo art 2 ne chiarisce l'oggetto, ossia gli interventi sui prospetti degli edifici, frontalini, pareti, cieche mantovana copertura a terrazza e ballatoi) e quindi tutti lavori con finalità, all'evidenza, solo conservativa attesane la vetustà e lo stato di conservazione [?]".

Conclusione. Al di là dell'argomentazione giuridica addotta e della sua effettiva legittimità - l'iter argomentativo sviluppato dal Giudice di appello predetto non ci risulta del tutto chiaro: a causa dei pochi elementi fattuali a nostra disposizione - giova qui precisare, in via conclusiva, che l'agevolazione fiscale dell'IVA al 10% risulterebbe, a tutt'oggi, applicabile (anche) agli interventi di manutenzione straordinaria od ordinaria da eseguirsi presso gli edifici residenziali (categorie catastali A1-A11, con sola esclusione della A10), stante l'art. 2, comma 11, Legge n. 191/2009 (finanziaria 2010). A tal fine, non sarebbe più rilevante la relativa distinzione con quelli volti al risanamento o restauro conservativo, di cui alla lettera c) dell'art. 3 del testo coordinato 06.06.2001 n. 380 in materia di edilizia (in forza del vecchio riferimento segnato dall'art. 31 DPR457/1978)

(Per il check-up degli impianti di riscaldamento si applica l'iva al 10%)

Scarica Corte d'Appello di Catania del 17 aprile 2014

Cerca: interventi elementi dell'iva

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GIUSEPPE
GIUSEPPE venerdì 23 settembre 2016 alle ore 18:15

HO ESEGUITO UN LAVORO DI RIPARAZIONE IDRICA DOVUTA AD UNA PERDITA DI UNA TUBAZIONE D'ACQUA IN UN CONDOMINIO. IL LAVORO E DI € 1.100,00, COME MI DEVO COMPORTARE CON L'IVA LA DEVO INSERIRE AL 10% HO AL 22% GRAZIE

Ciss
Ciss lunedì 19 dicembre 2016 alle ore 23:11

io direi.......HO.

Ufeira
Ufeira giovedì 04 maggio 2017 alle ore 11:05

io dire...........OH!

Simone Valdambrini
Simone Valdambrini martedì 03 ottobre 2017 alle ore 15:18

Iva al 10% perchè è un lavoro di prestazione d'opera e non di vendita, quindi è sempre al 10%

Simone Valdambrini
Simone Valdambrini martedì 03 ottobre 2017 alle ore 16:30

Gli unici lavori di prestazione d'opera all'interno del Condominio con IVA al 22% sono l'impresa di pulizia scale, il giardiniere e lo spazzacamino (sempre che non siano nel regime dei minimi).

Antonio
Antonio giovedì 23 novembre 2017 alle ore 13:20

Salve,
abbiamo effettuato una vendita di corpi illuminanti per un condominio (siamo un attività commerciale)
l'amministratore ci ha chiesto che la fattura deve essere modificata con iva al 10%.
Per questo genere di vendita è regolare?

Simone Valdambrini
Simone Valdambrini giovedì 23 novembre 2017 alle ore 16:23

Antonio buon pomeriggio, da quello che so io la vendita che non sia fornitura e posa in opera in cui la componente della manodopera superi il prezzo del materiale che diventa bene strumentale è al 22%. Qualora voi siate anche chiamati ad installare il prodotto che, esempio, per la componente manodopera da 300,00€ passi a 601,00 in questo caso l'iva diventa agevolata al 10%. A mio avviso quindi se fate esclusivamente vendita deve essere applicata l'aliquota massima. Ulteriormente ed eventualmente chiedete all'amministratore che vi fornisca lui o da tecnico abilitato la certificazione per l'I.V.A. agevolata ed avete risolto il problema... la tenete unita alla fattura e in caso di verifica fiscale avete un responsabile che sarà tenuto a versare l'iva per differenza allo stato nel caso in cui l'iva applicata sia non corrispondente ai criteri voluti dal legislatore.

Silvia
Silvia mercoledì 13 marzo 2019 alle ore 12:13

Buongiorno,

i lavori di manutenzione e/o pulizia di una fontana posta all'ingresso di un condominio sono soggetti all'iva agevolata del 10%? Grazie

Simone Valdambrini
Simone Valdambrini mercoledì 13 marzo 2019 alle ore 12:27

Silvia.
Lavori di manutenzione sono un a cosa, la pulizia sono un altra. Se la fontana deve essere sottoposta ad intervento di manutenzione ordinaria, tramite impresa edile, l'intervento rientra nei criteri precedentemente citati. Se la fontana deve essere solamente pulita, in questo caso, attraverso impresa di pulizie, l'intervento ricade in IVA al 22%.

Daniela
Daniela venerdì 04 ottobre 2019 alle ore 12:10

Salve, siamo elettricisti e lavoriamo per i condomini con interventi tecnici di manutenzione. Spesso capita di intervenire presso un'autorimessa box auto, amministrata da un nostro cliente.
Come devo fatturare? con iva al 22% con ritenuta al 4%?
Alcuni clienti (amministratori) non sanno nulla a riguardo. C'è una normativa chiara e leggibile al quale far riferimento e schiarire la confusione?????

grazie

Simone Valdambrini
Simone Valdambrini venerdì 04 ottobre 2019 alle ore 13:03

Ciao Daniela, volevo ricordarti che gli interventi di manutenzione ordinaria dei fornitori, quali elettricisti, muratori, antennisti, ecc. ecc. negli interventi di manutenzione ordinaria (non vendita) l'iva è sempre al 10% (o agevolata fino a quando non verrà alzata l'aliquota di legge). La fatturazione deve essere fatta con la ritenuta d'acconto del 4%. Solo l'imprese di pulizie, lo spazzacamino, gli spurghi (qui si apre un capitolo a parte poichè alcuni interventi sono con iva al 10 e altri al 22%) e tutti i liberi professionisti hanno l'IVA al 22%.

Daniela
Daniela venerdì 04 ottobre 2019 alle ore 14:19

Ciao Simone, si noi già fatturiamo le manutenzioni al 10% e la vendita al 22% ormai da diversi anni.
La mia domanda era:
con quale calcolo IVA fatturo alle sole autorimesse box (che non fanno parte di un condominio)?? perché la nostra commercialista mi dice al 22% ma cercavo qualcosa di scritto, cioè una normativa un modulo o un articolo

Simone Valdambrini
Simone Valdambrini venerdì 04 ottobre 2019 alle ore 16:07

Daniela, buonasera.
Se le autorimesse non sono un condominio o non fanno parte di un condominio e la fattura deve essere emessa ad un privato ovviamente non può essere applicata l'IVA agevolata utilizzata per i Condomini. Il privato non è sostituto d'imposta e quindi non deve avere nemmeno la ritenuta d'acconto. In merito alle normative potrebbe esserti utile il seguente link: http://biblus.acca.it/iva-agevolata-al-10-quando-si-applica-per-tapparelle-zanzariere-e-grate/

Manu
Manu lunedì 21 ottobre 2019 alle ore 18:32

Salve,
volevo sapere in un caso specifico in cui una società di trasporti, trasporta acqua al condominio. In questo caso il costo dell'acqua è fatturato al 10% senza ritenuta. Il trasporto è da fatturare al 22% o 10%? e va comunque applicata la ritenuta del 4%.

Simone Valdambrini
Simone Valdambrini lunedì 21 ottobre 2019 alle ore 18:43

Sinceramente non mi è mai capitato un caso analogo e penso sia un caso particolare in cui abbiamo contemporaneamente iva al 10% e al 22% e la ritenuta d'acconto al 4% ci va sempre. Ti consiglio di sentire un commercialista che ti possa dare indicazioni migliori sull'utilizzo delle aliquote di legge.

Manu
Manu lunedì 21 ottobre 2019 alle ore 19:42

Io credo che il costo del trasporto sia da applicare l’aliquota al 22% perché non rientra tra i casi previsti dalla legge per applicare l’iva Al 10%.

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