Il soggetto che, ottenuta sentenza di condanna nei confronti del condominio a titolo di responsabilità extracontrattuale, sia rimasto in tutto o in parte insoddisfatto a seguito dell'esecuzione forzata svolta verso quest'ultimo, può agire anche verso i singoli condomini, previa notifica anche a loro del titolo esecutivo e del precetto.
Lo ha chiarito la Corte di Appello di Roma con la recente sentenza n. 37, pubblicata lo scorso 3 gennaio 2025.
Responsabilità dei condomini in caso di insoddisfazione del credito condominiale
Nella specie una società condomina aveva presentato opposizione al precetto notificatole da un soggetto sulla base della sentenza di condanna ottenuta contro il condominio per danni da infiltrazione, sostenendo l'illegittimità dell'azione di recupero del credito in quanto la stessa non era stata parte del giudizio di merito, essendo estranea ai fatti. Sia il Tribunale che la Corte di Appello hanno però rigettato l'opposizione.
Il giudice di prime cure aveva infatti ritenuto la condotta del creditore perfettamente in linea con il disposto dell'art. 63 disp. att. cod. civ, avendo questi previamente avanzato richiesta all'amministratore per conoscere il nominativo dei condomini morosi e avendo avuto indicazione che la predetta società fosse, appunto, l'unico condomino che non aveva provveduto a versare i ratei relativi a tale spesa.
La Corte di Appello, a sua volta, ha evidenziato come, in linea di principio, "il giudicato formatosi all'esito di un processo in cui sia stato parte l'amministratore di un condominio, fa stato anche nei confronti dei singoli condomini, pure se non intervenuti nel giudizio, atteso che il condominio è ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini (cfr. Cass. civ., Sez. 3, Sentenza n. 12911/2012).
Inoltre "il creditore può agire esecutivamente pro quota (o per l'intero) nei confronti dei singoli condomini già in forza della sentenza ottenuta nei confronti del condominio e, come nella specie, non onorata da questi malgrado il precetto" (cfr. Cass. civ., n. 5117/2000).
E, ancora, "in tema di procedimento di esecuzione, ove il titolo esecutivo giudiziale si sia formato nei confronti del condominio, il creditore che intenda procedere nei confronti del singolo condomino quale obbligato pro quota deve preventivamente notificare a quest'ultimo il titolo esecutivo ed il precetto" (cfr. Cass. civ., n. 8150/2017, nonché n. 34220/2023).
I giudici di secondo grado hanno quindi ritenuto che la disposizione dell'art. 63 disp. att. c.c. sia pianamente applicabile anche nell'ipotesi di responsabilità extracontrattuale.
I principi che regolano le obbligazioni condominiali.
Preso atto di quanto sopra, vediamo allora di richiamare i principi che regolano attualmente le obbligazioni condominiali, sulla scorta delle indicazioni che si possono ricavare dalla più recente giurisprudenza di legittimità:
- per le c.d. obbligazioni interne, ovvero per quelle tra condomini e condominio, vige il principio della parziarietà, in base al quale ciascuno è tenuto a pagare nei limiti della propria quota millesimale;
- per le c.d. obbligazioni esterne, ovvero per quelle tra condomini e soggetti terzi, vista la mancanza di personalità giuridica del primo, si applica la complessa disposizione di cui all'art. 63 Disp. att. c.c. e risponde sempre il soggetto che sia in quel momento proprietario dell'unità immobiliare;
- occorre preliminarmente avvertire che il creditore - come ritenuto, non senza contraddizione, dalla maggior parte dei Giudici di merito - può aggredire in via esecutiva il conto corrente condominiale e, in ogni caso, eventuali beni mobili o immobili del condominio;
- in caso contrario, in prima battuta, ex art. 63 Disp. att. c.c., questi deve ottenere dall'amministratore l'elenco dei condomini morosi, ovvero di quelli che non hanno versato la propria quota del debito, ed esercitare verso di essi le relative azioni esecutive; nel caso in cui non abbia recuperato l'intera somma dovuta, potrà rivolgere la propria residua pretesa anche nei confronti degli altri condomini, ovvero quelli in regola con il pagamento pro quota del debito;
- in questi casi, tuttavia, al creditore basta allegare la propria pretesa e pretendere il pagamento dai condomini verso i quali abbia esercitato l'azione esecutiva senza preoccuparsi di provare la quota millesimale dovuta da ciascuno di essi; dovranno infatti essere eventualmente questi ultimi, ove ritengano che sia stato loro chiesto di pagare una somma superiore alla propria quota di comproprietà, ad attivarsi giudizialmente con lo strumento dell'opposizione all'esecuzione; in tale ipotesi il precetto sarà inefficace per la richiesta dell'importo eccedente la quota millesimale dell'intimato, laddove questi dimostri in concreto la misura di detta quota, ma conserverà la sua efficacia nei limiti di essa.
Occorre però evidenziare che su quest'ultimo punto la Corte di Appello di Roma sembrerebbe avere una posizione differente. Nella sentenza, infatti, si legge che "il creditore che sceglie di aggredire i singoli condomini può chiedere solo un adempimento parziario della obbligazione, in proporzione della quota millesimale".
La questione non è però stata ulteriormente approfondita dai giudici capitolini, perché nella specie, come detto, il condomino esecutato risultava essere l'unico moroso della compagine condominiale.