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Per costruire un balcone occorre l'unanimità?

Esecuzione di nuove opere all'interno della proprietà privata: quando serve il consenso di tutti i condòmini?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

Vivere in condominio comporta il rispetto di diverse regole, anche quando si intende agire su parti che sono di proprietà esclusiva. È ciò che accade nel caso in cui si voglia costruire un balcone. Occorre l'unanimità? Oppure è possibile procedere autonomamente, senza il consenso degli altri condòmini? Scopriamolo insieme.

Balconi in condominio: a chi appartengono?

Il balcone è quell'apertura dell'abitazione che è fornita di una balaustra o di una ringhiera. La funzione del balcone è essenzialmente di consentire l'affaccio, oltre che ovviamente di dare aria all'immobile.

i balconi, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al titolare di questa.

Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.

Esistono sostanzialmente due tipi di balcone: il balcone aggettante e quello incassato. Analizziamo le differenze.

Balcone aggettante: cos'è?

Il balcone aggettante è quello che si protende verso l'esterno, fuoriuscendo dalla parete dell'immobile e protendendosi nel vuoto.

In altre parole, il balcone aggettante è una sporgenza della facciata, munita solitamente di ringhiera o parapetto.

Balcone incassato: cos'è?

Per balcone incassato si intende il balcone che non sporge dall'edificio, cosicché la sua pavimentazione costituisce per l'inquilino del piano di sotto un vero e proprio soffitto.

Insomma: il balcone incassato è quello che non fuoriesce dalla facciata dell'edificio, essendo inserito in essa.

Balcone: chi paga la manutenzione?

Poiché i balconi fanno parte della proprietà esclusiva (costituendo un prolungamento di essa), è chiaro che la manutenzione degli stessi spetterà ai singoli proprietari e non al condominio.

Quanto appena detto trova però un'eccezione per quegli elementi del balcone che contribuiscono a costituire l'estetica condominiale.

Secondo la giurisprudenza, nel concetto di facciata vanno ricompresi anche i parapetti delle terrazze e delle balconate che, da una parte, rappresentano la proiezione della proprietà individuale, consentendone godimento esclusivo e possibilità di affaccio e, dall'altra, si pongono come elementi esterni aventi un'attitudine funzionale legata al decoro dell'edificio, che è bene di godimento collettivo.

Lavori sul tetto e danni irreparabili all'appartamento sottostante, ne risponde l'appaltatore

Da ciò deriva che i lavori inerenti ai balconi rientrano nella competenza assembleare ogni volta che si deve intervenire su elementi che fanno parte del decoro architettonico dell'intero condominio.

È il caso, ad esempio, dei frontalini dei balconi aggettanti. Secondo la Corte di Cassazione (Cass., ord. n. 27413/2018) le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi sono da ripartire secondo apposite tabelle millesimali poiché trattasi di un intervento di competenza condominiale attenente al decoro architettonico dell'edificio.

Balcone: si può costruire senza il consenso del condominio?

Per costruire un balcone serve il consenso degli altri condòmini? Occorre la maggiorana o l'unanimità? Oppure si può procedere indipendentemente dal permesso assembleare?

La norma di riferimento in materia è l'art. 1122 del Codice civile, secondo cui «Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea».

  • Secondo la legge, dunque, il singolo proprietario può costruire liberamente all'interno della sua unità immobiliare, purché rispetti i seguenti limiti:
  • non arrechi danno alle parti comuni.

    Si pensi a colui che, per realizzare la propria canna fumaria, danneggi il tetto o la facciata dell'edificio;

  • non pregiudichi la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio.

Nel rispetto di questi limiti, il singolo condomino può liberamente intervenire sulla sua proprietà, anche realizzando un balcone, con l'unico onere di darne preventiva notizia all'amministratore affinché questi ne riferisca all'assemblea.

Balconi: le semplici ringhiere in ferro non incidono sul decoro

È chiaro che la realizzazione di un'opera simile necessiterà di idoneo titolo edilizio (permesso di costruire), di cui il singolo proprietario dovrà munirsi, pena la commissione di un abuso.

Balcone: cosa succede se c'è lesione del decoro architettonico?


La realizzazione di un balcone (soprattutto se aggettante) potrebbe facilmente incorrere nel limite rappresentato dal decoro architettonico.

Per pacifica giurisprudenza (ex multis, Cass., sent. n. 851 del 2007; Cass., sent. n. 1286 del 25 gennaio 2010; Cass., sent. n. 10048 del 24 aprile 2013), il decoro architettonico corrisponde all'estetica complessiva data dall'insieme delle linee e strutture ornamentali che conferiscono una armoniosa fisionomia e un'unica impronta all'aspetto dell'edificio.

In pratica, il decoro dell'edificio condominiale corrisponde al suo armonico aspetto esteriore, all'estetica dell'edificio.

In un caso del genere, dunque, l'assemblea ben potrebbe vietare al singolo proprietario di intraprendere la realizzazione del nuovo balcone, potendo giungere perfino a ottenere, innanzi all'autorità giudiziaria, un provvedimento di ripristino dello status quo ante.

Ebbene, nel caso di alterazione del decoro architettonico, al proprietario non resta che ottenere il consenso unanime dell'assemblea.

Secondo la giurisprudenza (Tar Campania, Napoli, sentenza n. 5253 del 16 novembre 2020), è necessario il consenso del condominio quando uno dei proprietari intenda realizzare opere che modifichino la facciata dell'edificio, come nel caso della trasformazione di una finestra in balcone.

E infatti, la modifica del decoro architettonico di un condominio, incidendo anche sulle altre proprietà esclusive, richiede una votazione unanime da parte di tutti i partecipanti.

Il divieto sancito dal Codice civile non è dunque assoluto: una decisione adottata dall'assemblea all'unanimità può legittimamente derogarlo.
La Corte di Cassazione (sent. n. 398/2004) ha infatti osservato che «Il decoro architettonico delle facciate costituisce bene comune dell'edificio e pertanto ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide, necessita dell'assenso dell'assemblea dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati».

Non può peraltro sottacersi come, al fine del rilascio del permesso di costruire per la realizzazione dell'opera, spesso il Comune richieda la presentazione all'ufficio tecnico della delibera dell'assemblea di condominio che ha approvato all'unanimità il lavoro da intraprendere.

Balcone: limiti regolamentari


Non va dimenticato come la realizzazione di un balcone possa incontrare limiti anche all'interno del regolamento condominiale.

Spesso sono contemplate clausole che arginano il diritto di proprietà dei singoli.

Per essere valide queste clausole devono essere state assunte all'unanimità perché la compressione della proprietà richiede il consenso totalitario, trattandosi di clausola di natura contrattuale.

Dunque, se il regolamento contrattuale del condominio vieta la realizzazione di nuovi balconi, il proprietario non potrà far nulla e dovrà rispettare il divieto.

Rifacimento muri interni balconi

Nuovo balcone: serve l'unanimità?


In sintesi, possiamo così concludere:

  • il proprietario che intende realizzare un nuovo balcone nella sua proprietà esclusiva può farlo senza dover chiedere il permesso all'assemblea, salvo che l'opera non rechi danno alle parti comuni o determini un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio;
  • se il nuovo balcone comporta un pregiudizio del decoro architettonico, occorre il consenso unanime dell'assemblea.

Balconi, sottobalconi ed elementi decorativi in condominio. Itinerari giurisprudenziali

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