La caratteristica essenziale del soggetto professionista - escluso dalla tutela del consumatore - è la predisposizione strutturale dell'attività di impresa professionale o almeno, economica.
Alla luce di quanto sopra la giurisprudenza, sia di merito che di legittimità ha cominciato ad affermare che al condominio, si applica la disciplina a tutela del consumatore.
La nozione di consumatore, un tempo nota soltanto al linguaggio economico ma divenuta ormai parte del linguaggio giuridico, inizialmente era contenuta nella l. 6 febbraio 1996 n. 52, che ha introdotto nel codice civile gli artt. 1469-bis ss.
Così la Corte di Cassazione con una decisione risalente nel tempo aveva già affermato che al contratto concluso con il professionista dall'amministratore del condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, gli artt. 1469-bis e ss. c.c., atteso che l'amministratore agisce come mandatario con rappresentanza dei vari condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale (Cass. civ., sez. III, 24/07/2001, n. 10086).
Come noto però le disposizioni contenute negli artt. 1469-bis c.c. e ss. sono state "trasfuse" nel Codice del Consumo che è stato emanato con il Decreto legislativo n. 206 del 6 settembre 2005, ed è entrato in vigore il 23 ottobre del 2005. Il Codice del Consumo ha rappresentato un passo importante per la tutela dei consumatori che hanno potuto fare riferimento ad una normativa organica e rispondente alle problematiche quotidiane che li coinvolgono.
Si è quindi posto il problema di stabilire se il Codice del Consumo possa trovare applicazione anche in relazione ai contratti stipulati dal condominio anteriormente all'entrata in vigore del Codice.
La questione è stata recentemente affrontata Tribunale di Salerno nella sentenza n. 3600 del 29/08/2023.
Penale esorbitante e opposizione a decreto ingiuntivo della società di manutenzione dell'ascensore. Fatto e decisione
Una società riceveva da un condominio la disdetta del contratto di manutenzione dell'ascensore (stipulato nel 2011 con durata decennale); di conseguenza, tramite fattura, come da previsione contrattuale, richiedeva il pagamento del 60% di tutti i canoni a scadere fino allo spirare del termine.
Successivamente chiedeva ed otteneva dal Giudice di Pace un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio per il pagamento della somma indicata in fattura (emessa a titolo di penale per recesso anticipato dal contratto di manutenzione dell'impianto elevatore condominiale).
Il condominio chiedeva che detta fattura fosse annullata perché emessa sulla base di patto considerato nullo per violazione del Codice del Consumo -art. 36 - per essere di contenuto vessatorio.
Di conseguenza presentava formale opposizione al decreto ingiuntivo con cui, premettendo che il condominio doveva considerarsi alla stregua di un normale "consumatore", denunciava la vessatorietà della clausola contenuta nel contratto perché determinava a carico del condominio un vero e proprio squilibrio in favore della ditta di manutenzione.
A sostegno di tale impostazione il condominio evidenziava che la legge n. 52/96 (a quel tempo vigente) era da considerarsi norma di apertura e collegamento con la successiva normativa racchiusa nel Codice del Consumo (entrato in vigore dopo la stipula del contratto).
Il giudice di prime cure rigettava l'opposizione chiarendo che la normativa invocata (Dlgs. 206/2005) era inapplicabile essendo stata varata successivamente alla sottoscrizione del contratto (avvenuta nel 2001). Al contrario il Tribunale dava ragione ai condomini.
Secondo lo stesso Tribunale il primo giudice non ha preso in esame che il contratto di manutenzione, per quanto nato nel 2001, si è rinnovato tacitamente nel 2011, alla scadenza decennale: così, a quella data, essendo ampiamente intervenuto il Codice del Consumo (d. lgs 206/205), le disposizioni in esso contenute sono diventate applicabili.
Manutenzione ascensore, quale criterio applicare?
Anche perché, i principi espressi dal detto Codice costituiscono estensione dei principi già espressi nella precedente L. n. 52/96.
In considerazione di quanto sopra, proprio tenendo conto del Codice del Consumo, il Tribunale ha ritenuto la clausola in discussione vessatoria, non ritenendo giustificata la richiesta (seppur controfirmata dall'amministratore) del pagamento del 60% (oltre, dunque, la metà) dei canoni in assenza di un giustificato motivo ma, soprattutto, della mancata fornita prestazione, non contestata.
Considerazioni conclusive
Preliminarmente va detto che anche alla figura del condominio è riconosciuta la qualifica di consumatore; come è noto secondo la Corte di Giustizia gli artt. 1 paragrafi 1 e 2 lett. b) Direttiva 93/13/ Cee, concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori, devono essere interpretati nel senso che non ostano a una giurisprudenza nazionale che interpreti la normativa di recepimento della medesima direttiva nel diritto interno in modo che le norme a tutela dei consumatori che essa contiene siano applicabili anche a un contratto concluso con un professionista da un soggetto giuridico quale il condominio, anche se un simile soggetto giuridico non rientra nell'ambito di applicazione della suddetta direttiva (Corte giustizia UE, sez. I, 02/04/2020, n. 329).
Alla luce di quanto sopra è stato affermato che la nozione di significativo squilibrio contenuta nell'art. 1469-bis c.c. (e, successivamente, nell'art. 33 codice del consumo), relativamente alle clausole vessatorie contenute nei contratti tra professionista e consumatore, fa esclusivo riferimento ad uno squilibrio di carattere giuridico e normativo, riguardante la distribuzione dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, non consentendo invece di sindacare l'equilibrio economico, ossia la convenienza economica dell'affare concluso" (Cass. civ. sez. VI, 25/11/2021, n.36740).
Tale squilibrio si verifica sicuramente se nel contratto tra manutentore e condominio si inserisce una clausola (da considerare nulla) prevedente una penale, in caso di recesso anticipato del condominio, pari al 60% del canone per ogni mese fino alla naturale scadenza (per un caso simile si veda: Trib. Taranto 18 gennaio 2022 n. 126).
