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Parapetto di un balcone demolito da un'autogrù: chi chiede il risarcimento dei danni, il condomino o il condominio?

Risarcimento dei danni al parapetto del balcone: chiarimenti sulla responsabilità del condomino e del condominio in caso di danni causati da terzi durante operazioni di movimentazione.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 
29 Gen, 2025

L'attribuzione alla proprietà comune delle cose, degli impianti e dei servizi, come specificato dall'art. 1117 c.c., richiede che vi sia un collegamento strumentale, materiale o funzionale tra le parti comuni e l'edificio.

In altre parole, è necessario che tali elementi siano essenziali per l'esistenza o l'uso dell'edificio, oppure che siano destinati a servire o a essere utilizzati da tutti i piani o le porzioni di piano del fabbricato. È del tutto evidente che i balconi non siano necessari per l'esistenza del caseggiato, né siano destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: in altre parole non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono.

Tuttavia, in alcune circostanze particolari, dovute alla specifica configurazione architettonica dell'edificio, la pavimentazione di tali manufatti può essere trattata allo stesso modo dei solai.

In ogni caso, a prescindere dalla funzione della soletta, nei balconi, assieme al sottobalcone, assume giuridica rilevanza l'appartenenza del parapetto esterno e dei relativi ornamenti, i quali possono costituire elementi essenziali della facciata.

Recentemente il Tribunale di Trapani si è occupata di una vicenda nata a seguito del danno subito da un balcone, la cui riparazione è stata oggetto di controversia tra i condomini e una società incaricata di lavori di movimentazione di macchinari (sentenza n. 43 del 21 gennaio 2025).

Responsabilità per il danno al parapetto del balcone: l'incidente e le conseguenze legali

Una condomina, proprietaria di un immobile al secondo piano del caseggiato, scopriva che il parapetto in cemento del proprio balcone era stato visibilmente danneggiato. Nello stesso momento, una autogrù stava consegnando un grosso macchinario al laboratorio di analisi cliniche situato al primo piano del condominio.

Il gruista, interrogato subito dopo il sinistro, confermava che il parapetto era stato danneggiato durante le movimentazioni eseguite dal braccio meccanico dell'autogrù.

La condomina, con l'aiuto di una ditta edile, alla quale corrispondeva € 4.284,64, come indicato in apposita fattura, procedeva alla riparazione del proprio balcone, demolendo e ricostruendo il parapetto in cemento.

In seguito, richiedeva al Giudice di Pace di condannare la società (che in ambito condominiale aveva effettuato il carico, scarico e movimentazione di un grosso macchinario utilizzando il braccio meccanico di un'autogrù), al risarcimento dei danni procurati al balcone della propria abitazione. Il Giudice di Pace rigettava la domanda dell'attrice.

Il giudice di primo grado affermava che l'azione risarcitoria non spettava esclusivamente all'attrice, ma a tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, poiché il bene danneggiato era da considerarsi comune (trattandosi della parte frontale del balcone). Il Tribunale, in funzione di giudice di appello, ha ribaltato la decisione di primo grado.

Il giudicante ha osservato che il bene danneggiato, un parapetto in cemento armato di un balcone aggettante, non avente alcun particolare pregio artistico, né funzione prevalentemente estetica/decorativo dell'edificio, non può essere considerato un bene comune, ma costituisce bene esclusivo.

In ogni caso è stata affermata la piena responsabilità della società nella causazione del danno lamentato.

In accoglimento dell'appello proposto dalla condomina, il Tribunale ha annullato la sentenza emessa dal Giudice di Pace, dichiarando la responsabilità della società ex art. 2050 c.c. e condannandola al risarcimento dei danni, nonché al pagamento delle spese legali in favore della danneggiata.

Avv. Alessandro Gallucci Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.

Beni comuni e proprietà esclusiva: la gestione dei danni ai balconi in condominio

In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (App. Genova 24 settembre 2024, n. 1142).

Al riguardo, va evidenziato che la giurisprudenza ha affermato che gli elementi decorativi dei balconi (anche incassato) presenti in un condominio - come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti), se svolgono una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 n. 3 c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Di conseguenza i frontalini dei balconi (se configuranti, per l'appunto, elementi decorativi della facciata del fabbricato comune) devono considerarsi beni comuni, la cui riparazione, perciò, rimane assoggettata ai criteri generali di ripartizione condominiale (Trib. Torre Annunziata 2 gennaio 2025, n. 12). Allo stesso modo è necessario verificare caso se i parapetti esterni o le ringhiere possano essere considerati elementi effettivamente decorativi e, quindi, rappresentare le linee estetiche essenziali della facciata condominiale.

L'accertamento del giudice del merito che il parapetto del fronte dei balconi degli appartamenti di un edificio assolva prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità.

Ciò premesso, l'azione di un condomino diretta alla demolizione, al ripristino o comunque al mutamento dello stato di fatto degli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio (nella specie, relativi ai frontali ed ai parapetti), costituenti, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., va proposta a tutti i partecipanti del condominio, quali litisconsorti necessari, essendo altrimenti la sentenza "inutiliter data" (Cass. civ., sez. II, 15/05/2007, n. 11109).

Sentenza
Scarica Trib. Trapani 21 gennaio 2025 n. 43
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