L'installazione di pannelli pubblicitari sulle facciate condominiali è un tema che coinvolge diversi aspetti legali, estetici e gestionali. Le facciate del caseggiato sono una parte comune, con la conseguenza che l'installazione di pannelli pubblicitari necessita di un'approvazione da parte dell'assemblea condominiale. L'affitto di spazi pubblicitari sulla facciata può rappresentare un'opportunità economica per finanziare spese comuni, come manutenzioni o miglioramenti strutturali.
L'installazione deve rispettare le normative locali riguardanti la pubblicità e la sicurezza degli impianti, con eventuali vincoli sull'illuminazione o sulle dimensioni.
In ogni caso è fondamentale prestare attenzione al loro posizionamento, per prevenire eventuali dispute con i proprietari confinanti.
A questo riguardo, merita attenzione una recente pronuncia della Corte di Appello di Milano (sentenza n. 1182 del 26 aprile 2025).
Conflitto su pannello pubblicitario: giudizio e risarcimento
I proprietari di un immobile, adiacente ad un caseggiato, si rivolgono al Tribunale sostenendo che, senza il consenso dei deducenti, il condominio aveva installato sulla propria parete a confine, un pannello pubblicitario di rilevanti dimensioni (metri 6 per 9, sporgente dai 20 ai 90 centimetri) aggettante sulla loro proprietà.
Gli attori hanno chiesto al Tribunale di accertare l'illegittimità dell'installazione, ordinare la rimozione del manufatto e condannare il convenuto al risarcimento del danno.
Il convenuto dichiara di aver autorizzato l'uso della parete condominiale per fini pubblicitari, stipulando un accordo che trasferiva alla società concessionaria la piena responsabilità per eventuali danni arrecati a terzi a seguito dell'installazione del cartellone pubblicitario.
Nonostante il condominio avesse contestato l'esistenza di danni effettivi subiti dagli attori (i proprietari dell'immobile confinante), lo stesso convenuto ha richiesto di chiamare in giudizio la cessionaria del ramo d'azienda che aveva acquisito l'attività della società responsabile dell'installazione pubblicitaria.
Lo scopo era ottenere una manleva, ossia una garanzia che, in caso di condanna, il condominio non dovesse rispondere direttamente del danno. Il Tribunale ha accertato l'illegittimità dell'installazione del cartellone pubblicitario sul muro del convenuto sporgente sul fondo degli attori; lo stesso giudice ha dichiarato che l'installazione del cartellone pubblicitario era illegittima, poiché i condomini hanno continuato a mantenerlo nonostante l'opposizione dei proprietari confinanti, espressa formalmente con una comunicazione del 5 dicembre 2017. Di conseguenza il giudice di primo grado ha condannato il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, al pagamento in favore degli attori, a titolo di risarcimento del danno patrimoniale, della somma di € 22.500,00, comprensiva degli interessi compensativi e della rivalutazione, oltre ai successivi interessi dalla sentenza sino al saldo.
Il risarcimento è stato determinato secondo un criterio equitativo, imponendo al soccombente il pagamento di un quarto del canone pubblicitario percepito per l'affitto dello spazio, per un periodo di cinque anni, dal 5 dicembre 2017 al 6 dicembre 2022, data in cui il cartellone è stato finalmente rimosso.
In ogni caso ha condannato la terza chiamata a manlevare il condominio per tutte le somme dovute agli attori, mentre ha rigettato la domanda di illecito arricchimento proposta dagli attori. La Corte di Appello ha evidenziato che gli attori hanno manifestato un legittimo interesse concreto a opporsi all'installazione, proprio per evitare vincoli che avrebbero potuto compromettere eventuali lavori di sopraelevazione o recupero edilizio.
Tuttavia ha sostenuto che la sentenza di primo grado non può invece essere condivisa nella parte in cui ha riconosciuto l'esistenza di un danno patito dagli attori per il periodo in cui l'installazione pubblicitaria è rimasta collocata sulla parete del caseggiato vicino.
La Corte ha sottolineato che il primo giudice ha riconosciuto, senza contestazioni sul punto, che l'occupazione dello spazio aereo sopra la proprietà degli attori non ha limitato alcun utilizzo concreto del loro immobile.
Questo perché, sia la conformazione dei luoghi, sia le normative edilizie sulle distanze già impedivano agli attori di sfruttare quello spazio in modo significativo.
Considerazioni finali sulla controversia del pannello pubblicitario
L'intervento degli attori ha avuto come obiettivo quello di prevenire il consolidarsi di una situazione giuridica sfavorevole, come la costituzione di una servitù a carico del loro fondo.
La rimozione della struttura nel corso del giudizio ha reso superflua una pronuncia formale sul punto, tanto che gli attori non hanno più insistito sulla questione in fase conclusiva. In ogni caso è stato escluso che gli attori abbiano patito un pregiudizio valutabile economicamente, per il periodo in cui la struttura è rimasta al suo posto.
Solo il fatto che l'installazione del cartellone pubblicitario sia stata considerata illegittima non basta, di per sé, a giustificare una richiesta di risarcimento.
Per ottenere un indennizzo, è necessario dimostrare che l'invasione dello spazio aereo abbia causato un danno patrimoniale concreto, cioè una perdita economica effettiva per i proprietari (Cass. civ., sez. III, 17/04/2024, n. 10477).
L'applicazione dei principi sopra ricordati ha impedito alla Corte di appello di Milano di riconoscere l'esistenza di un danno conseguenza subito dagli attori del quale possa essere riconosciuto il ristoro.
La Corte ha confermato che non c'è stata una concreta limitazione dei diritti degli attori, perché non avevano un uso attuale o possibile di quello spazio.
