Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12875 del 2 settembre 2022, ha accolto la richiesta di pagamento che il condominio ha promosso contro un proprio ex condomino per debiti maturati prima della cessione dell'immobile ad altro proprietario.
La vicenda fornisce l'occasione al giudice capitolino di ribadire la portata dell'art. 63 disp. att. cod. civ., il quale si occupa, tra le altre cose, di spiegare in che modo il condominio può agire contro i condòmini debitori. Vediamo allora cosa ha deciso il Tribunale di Roma a proposito del pagamento degli oneri condominiali e della cessione dell'immobile.
Debiti condominiali e cessione dell'immobile: il caso
Un condominio adiva il Tribunale di Roma per chiedere il pagamento dei debiti che un condomino aveva maturato antecedentemente alla vendita della propria unità immobiliare.
Il condominio rappresentava che, alla data di cessione dell'immobile, il convenuto risultava moroso nel pagamento degli oneri condominiali, per una somma comprensiva anche delle quote del saldo ordinario e straordinario del 2014 e della prima rata dell'anno 2015.
Lo stesso attore rappresentava altresì di aver ottenuto nei confronti dei nuovi proprietari un decreto ingiuntivo per il recupero delle spese condominiali riguardanti gli anni successivi all'acquisto dell'appartamento (2015 e 2016).
Secondo il condominio, la richiesta di pagamento era fondata in quanto, ai sensi degli artt. 1104 c.c. e 63, comma 4, disp. att. c.c., il venditore è obbligato in solido con i nuovi comproprietari dell'immobile per il pagamento degli oneri rimasti inevasi, in particolare per quelli riferiti all'anno del trasferimento di proprietà (2015) e a quello immediatamente precedente (2014).
Solo per chiarezza, è il caso di ricordare il tenore del sopra richiamato art. 63, comma 4, disp. att. c.c.: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente».
L'eccezione di prescrizione dei debiti condominiali
Si costituiva il convenuto eccependo l'avvenuta estinzione dei debiti per intervenuta prescrizione quinquennale ai sensi dell'art. 2948, nr. 4, c.c., a tenore del quale si prescrivono in cinque anni «gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi».
Richiamando l'art. 2935 c.c., secondo cui «La prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere», il convenuto ha altresì sostenuto di non aver mai ricevuto un atto di costituzione in mora valido ad interrompere la prescrizione.
Il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12875 del 2 settembre 2022, ha accolto la domanda del condominio, riconoscendo quindi il credito azionato.
Secondo il giudice capitolino, va innanzitutto sottolineato che, con riguardo all'obbligo di partecipazione alle spese condominiali ed ai fini dell'applicazione dell'art. 63 disp. att. c.c., deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto il riparto delle spese.
Tale momento rileva anche per imputare l'obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore. Una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un'unità immobiliare, il venditore perde la qualità di condomino, non è più legittimato a partecipare alle assemblee e non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condòmini al momento della proposizione del ricorso monitorio (cfr. Cass. Sez. 2, 09/09/2008, n. 23345; Cass. Sez. 2, 09/11/2009, n. 23686).
Tuttavia, la circostanza che la perdita dell'unità immobiliare sia avvenuta in epoca antecedente l'approvazione degli stati di ripartizione degli oneri maturati può impedire che sia emesso nei confronti del venditore il decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ex art. 63, comma 1, disp. att. cod. civ., ma non estingue il debito originario di quest'ultimo, che rimane pertanto azionabile.
Il pagamento degli oneri condominiali dopo la cessione dell'immobile
A tale riguardo è anche da ricordare che, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in un condominio, il criterio di imputazione dei contributi condominiali è quello previsto dalla norma di cui all'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., secondo il quale si prevede la responsabilità del subentrato, sia pure in solido con il subentrante, per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Ciò premesso, va rilevato che parte convenuta, essendosi limitata ad eccepire la prescrizione, non ha contestato la somma richiesta dall'attore. Ne consegue che le somme pretese dal condominio sono dovute, dovendo essere disattesa l'eccezione di prescrizione.
Ed infatti, pur considerando che le spese condominiali hanno natura periodica, sicché il relativo credito è soggetto a prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4, c.c., il termine decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto costituente il titolo nei confronti del singolo condomino (ex multis, Cass., sent. n. 4489/2014).
