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Condòmino “apparente” e pagamento degli oneri condominiali. Risponde il proprietario o il conduttore ?
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Condòmino “apparente” e pagamento degli oneri condominiali. Risponde il proprietario o il conduttore ?

Condòmino “apparente" ed oneri condominiali: chi paga?

Avv. Giuseppe Zangari  

E' il proprietario dell'unità immobiliare il solo legittimato passivo al decreto ingiuntivo promosso dal condominio per il recupero giudiziale della contribuzione pro quota. Questo principio di diritto che si applica anche nel caso del c.d. condomino “apparente” secondo la recente pronuncia emessa dal Tribunale di Bari con sentenza n° 1355, del 10-03-2016

La vicenda. Il conduttore e il proprietario di un appartamento si oppongono al decreto ingiuntivo avente a oggetto oneri per la manutenzione straordinaria del fabbricato condominiale.

Oltre a contestare la debenza e l'ammontare delle suddette spese poiché inerenti a porzioni del fabbricato in proprietà esclusiva, non autorizzate dall'assemblea e comunque prive di adeguati giustificativi, il conduttore eccepisce, altresì, la carenza di legittimazione passiva sostenendo di non essere proprietario né possessore né inquilino dell'immobile.Il condominio non contesta il difetto di titolarità del diritto dominicale in capo al conduttore, ma deduce che lo stesso, con il proprio comportamento, ha ingenerato l'apparenza di tale titolo, dal che l'ingiunzione nei suoi confronti è fondata in quanto condomino “apparente”, o quantomeno dettata da errore incolpevole.

La sentenza. Limitatamente alla posizione del conduttore, sulla quale verte il presente commento, il Tribunale di Bari fonda la propria decisione sulla seguente massima delle Sezioni Unite: “In caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire come tale (…) difettando nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d'altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale” (Cass. Civ. S.U. n. 5035/2002).

Ritenendo incontestato che il conduttore “non sia proprietario né titolare di alcun altro diritto reale sull'immobile condominiale ed essendo invece legittimato passivamente al pagamento degli oneri e delle spese condominiali solo il soggetto che sia, almeno in parte, titolare di un diritto reale sullo stesso al momento della proposta ingiunzione”, il Giudice accoglie, pertanto, l'eccezione di rito del convenuto e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo.

L'orientamento giurisprudenziale. La citata pronuncia di Cassazione chiarisce le ragioni per cui l'apparenza del diritto non può trovare applicazione in ambito condominiale (Cass Civ. nn. 20562/20120, 12596/2011, 574/2011, 17039/2007).

La tutela dell'apparenza del diritto presuppone il giustificato e incolpevole convincimento del terzo che la situazione di fatto coincida con la fattispecie giuridica falsamente rappresentata: si pensi al venditore che seguita a comportarsi come fosse ancora il proprietario dell'immobile, o al consorte che partecipa alle assemblee facendo le veci del coniuge unico effettivo condomino.

Il rapporto fra condominio e condomino, tuttavia, è imperniato sull'inderogabile presupposto del diritto di proprietà, motivo per cui le suindicate condotte non hanno alcun rilievo rispetto all'individuazione dell'obbligato alla contribuzione pro quota.

Al tempo stesso la proprietà immobiliare è assoggettata al relativo meccanismo pubblicitario che, per l'appunto,ha lo scopo di eliminare ogni incertezza sulla coincidenza o meno tra situazione di fatto e di diritto.

A fronte della possibilità di verificare tramite i pubblici registri la sussistenza o meno del diritto in capo al soggetto che si appalesa condomino, non può esservi alcuna tutela dell'apparenza del diritto, poiché ciò si tradurrebbe in un indebito vantaggio a favore del condominio che ha colpevolmente trascurato di accertare la realtà dei fatti (Cass. Civ. n. 8824/2015).

Senza considerare fatto che una condotta così poco prudente esporrebbe il condominio al rischio di non soddisfare il credito in caso di incapienza del supposto debitore: “…l'amministratore che agisce contro il condomino apparente, nell'ipotesi in cui quest'ultimo sia privo di beni, potrebbe non vedere soddisfatto il credito azionato, con grave pregiudizio per la gestione condominiale.

Laddove, invece, essendo il vero condomino proprietario dell'unità immobiliare, l'amministratore che agisce contro di lui può utilmente esperire tutti i mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale (in particolare chiedere sequestro conservativo: art. 2905 c.c. e 671 c.p.c.) per il soddisfacimento del credito” (Trib. Torino n. 6755/2012)

(=> Il condomino apparente, come poter evitare di spendere tanti soldi per un'azione giudiziaria sbagliata).

L'anagrafe condominiale. Il suindicato indirizzo non pare mutato neppure a seguito delle modifiche introdotte con la riforma del 2013.

In particolare, l'anagrafe condominiale rappresenta una mera rubrica la cui compilazione è affidata alla collaborazione volontaria di tutti i condomini, ma non sostituisce le risultanze e gli effetti dei pubblici registri né esime l'amministratore da una verifica degli stessi prima di avviare l'azione giudiziale.

In tal senso si segnala una recente pronuncia del Tribunale di Torino che, in tema di anagrafe e condomino apparente, ha così osservato: “l'obbligo di comunicazione in forma scritta all'amministratore di ogni variazione dei dati entro 60 giorni comporta – quale unica conseguenza prevista dalla legge – che, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, l'amministratore faccia richiesta delle informazioni necessarie e, decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, acquisisca le informazioni necessarie, addebitandone il costo al responsabile.

Proprio tale norma evidenzia l'importanza per il legislatore della verifica, in sede condominiale, tra l'altro, dell'effettiva proprietà delle unità immobiliari” (Trib. Torino n. 6388/2015).

=> Nudo proprietario, usufruttuario: se l'atto di concessione è trascritto non si può invocare il principio dell'apparenza

Scarica Tribunale di Bari n° 1355, del 10-03-2016

Cerca: pagamento oneri condominiali apparenza

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