Versare i fondi di un condominio su un conto di un altro condominio manca di trasparenza e potrebbe sollevare sospetti di mala gestione o potenziali frodi. I condomini possono richiedere spiegazioni all'amministratore e, se necessario, procedere con azioni legali per tutelare i loro interessi.
Nel frattempo il condominio che ha subito una perdita per il versamento di denaro sul conto corrente di un altro caseggiato si attiverà per il recupero del credito.
I condomini che hanno subito il pagamento non dovuto potrebbero pensare di richiedere all'altro condominio la restituzione delle somme indebitamente pagate, con l'aggiunta degli interessi come stabilito dall'art. 2033 o, in subordine, ai sensi dell'art. 2041 c.c. Si potrebbe però ipotizzare un'azione risarcitoria nei confronti dell'amministratore di condominio per ottenere la rifusione di quanto transitato dal condominio "depauperato" al condominio arricchitosi.
Qual è l'azione corretta da intraprendere? La risposta è contenuta nella motivazione della sentenza del Tribunale di Genova n. 47/2025.
Controversia sul pagamento indebito tra condomini e ruolo dell'amministratore
Un condominio citava in giudizio altro condominio per ottenere l'accertamento della natura ingiustificata di una serie di pagamenti effettuati a partire dal 2008 dall'amministratore tramite assegni emessi a nome dell'attore e destinati al convenuto.
L'attore, considerato il carattere non giustificato di tali pagamenti, pretendeva la restituzione delle somme trasferite al convenuto ai sensi dell'art. 2033 c.c. (indebito oggettivo) o, in subordine, ai sensi dell'art. 2041 c.c. (arricchimento senza causa).
La somma richiesta è stata quantificata in € 8.750,00, considerando una compensazione parziale delle posizioni debitorie e creditorie sorte tra i condomini a seguito dell'operato dell'ex amministratore di condominio.
Come emergeva dalla documentazione presentata in giudizio, dal conto corrente del condominio attore erano transitati € 13.600,00 verso il condominio convenuto, mentre in senso inverso erano stati trasferiti € 4.850,00, come riconosciuto dalla parte attrice.
L'attore ha inoltre richiesto il rimborso delle spese processuali, inclusi costi generali, esborsi e accessori di legge.
Il convenuto si costituiva in giudizio con una comparsa di costituzione e risposta, sostenendo l'inapplicabilità degli artt. 2033 e 2041 c.c. al caso specifico e chiedendo il rigetto delle richieste dell'attore.
Secondo il convenuto non era applicabile l'art. 2033 c.c. (in quanto l'amministratore aveva agito al di fuori dei suoi poteri e non sarebbe stato possibile attribuire i pagamenti al convenuto), nè l'art. 2041 c.c. (tale azione, nel caso specifico, era preclusa dalla possibilità per l'attore di intentare un'azione risarcitoria nei confronti dell'amministratore). Il Tribunale ha dato ragione al condominio convenuto, rigettando la domanda di ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c. e dichiarando inammissibile la domanda formulata ai sensi dell'art. 2041 c.c.
Obbligo di restituzione e responsabilità dell'amministratore nel pagamento indebito
Il pagamento dell'indebito fa sorgere l'obbligo di restituzione, ex art. 2033 c.c., in capo a colui che di fatto si avvalga di quel pagamento, essendo solo quest'ultimo il soggetto che, con la materiale apprensione del pagamento, acquista la qualità di accipiens e, con essa, l'obbligo di restituire quanto acquisito.
Tuttavia nella vicenda esaminata non è possibile affermare che vi sia stato alcun "pagamento" da parte del condominio attore e ciò in ragione del fatto che l'agire autonomo e non autorizzato dell'amministratore impedisce di riferire al condominio i pagamenti effettuati dall'amministratore/mandatario.
In altre parole la distrazione di somme dall'attore a quello convenuto non è risultata in alcun modo giustificata; di conseguenza gli assegni emessi rimangono atti riferibili esclusivamente al mandatario e non è invocabile alcun "pagamento" dell'impoverito per applicare l'art. 2033 c.c. In sostanza, il potere di rappresentanza dell'amministratore opera solo entro i limiti previsti.
Il nesso di rappresentanza si interrompe quando l'atto non rientra tra i poteri delineati dall'art. 1130 c.c., non è coperto da un'estensione regolamentare o non è autorizzato dall'assemblea condominiale.
Si ricorda che la Cassazione ha già precisato che la ripetizione d'indebito oggettivo, che rappresenta un'azione di natura restitutoria e non risarcitoria, a carattere personale, è circoscritta tra il "solvens" ed il destinatario del pagamento, sia che questi lo abbia incassato personalmente, sia che l'incasso sia avvenuto a mezzo di rappresentante.
Ne consegue che deve essere esclusa la legittimazione passiva in proprio del rappresentante (l'amministratore) in un'azione promossa ai sensi dell'art. 2033 c.c., al fine di ottenere la restituzione di somme versate dal medesimo in tale specifica qualità, spettando tale legittimazione esclusivamente al rappresentato (il condominio).
Così è stato rigettato il ricorso di un condominio, condannato alla restituzione di somme, indebitamente transitate sul suo conto corrente, essendo stato accertato che le predette erano provenienti dal conto corrente relativo ad altro condominio gestito dal medesimo amministratore (Cass. civ., sez. II, 28/02/2024, n. 5268).
Del resto la Corte di Cassazione ha stabilito che, prima di promuovere un'azione di ingiustificato arricchimento ai sensi dell'art. 2041 c.c., è necessario esaurire l'azione risarcitoria nei confronti dell'amministratore di condominio (Cass. civ., Sez. Un., 05/12/2023, n. 33954).
Secondo il principio di sussidiarietà in astratto, infatti, la mera configurabilità di una azione alternativa preclude l'esperibilità dell'azione di ingiustificato arricchimento.
In ogni caso l'art. 2041 c.c. individua un istituto residuale che consente di ottenere un riequilibrio della sfera patrimoniale dell'impoverito nei casi in cui l'arricchimento della sfera giuridica altrui non sia avvenuto per iniziativa dell'impoverito medesimo.
