Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 2137 del 15 marzo 2023, ha stabilito che anche i condòmini che non sono proprietari di autorimesse ma di locali interrati ubicati nella stessa area comune devono contribuire alle spese necessarie per la realizzazione delle opere di protezione attiva stabilite dalla normativa antincendio. Analizziamo più da vicino il caso.
Contributo alle spese per opere antincendio nel condominio
Un condomino adiva l'autorità giudiziaria per sentir dichiarare l'annullamento della deliberazione con cui venivano poste anche a suo carico le spese relative all'installazione di opere di cosiddetta "protezione attiva" (idranti, estintori, ecc.) all'interno dei locali interrati al fine di ottenere il certificato di prevenzione incendi.
A dire dell'attore, nulla avrebbe dovuto pagare in quanto titolare non di un'autorimessa bensì di un locale ad uso "magazzino", pertinenza del soprastante locale adibito a negozio.
Secondo il Tribunale di Milano, l'esame congiunto dell'atto di compravendita e del regolamento condominiale induce a concludere che detto locale abbia effettivamente natura e destinazione di magazzino.
Da un lato, infatti, nell'atto di compravendita l'unità immobiliare viene definita "sottonegozio", dizione generica e incompatibile con il concetto specifico di autorimessa; dall'altro, nel regolamento condominiale si dà atto della coesistenza, a livello di piano sotterraneo, di "autorimesse e magazzino".
In particolare, il regolamento condominiale: attribuisce un diverso coefficiente per il calcolo proporzionale della quota millesimale di proprietà di autorimesse e magazzino; esclude che le autorimesse possano avere destinazione diversa dal ricovero di automezzi; pone infine a carico dei soli proprietari di autorimesse e magazzino le spese di esercizio e ordinaria manutenzione del montauto.
Ebbene la questione, pur risolta nel senso preteso dalla difesa attrice e opposto alle difese del condominio convenuto, non è comunque dirimente ai fini della decisione.
Ciò che invece rileva è l'allocazione del magazzino di proprietà attrice nella medesima parte comune sulla quale insistono i box, oltre alla possibilità di accesso, al e dal magazzino stesso, dalla ed alla medesima parte comune, consentita, anche con automezzi, attraverso un varco carraio (il c.d. montauto), alla manutenzione del quale, per espressa disposizione regolamentare partecipa, per la quota del magazzino, anche parte attrice.
L'attore può quindi accedere al magazzino o, quantomeno, all'ingresso del magazzino, anche con automezzi.
Può quindi affermarsi il principio secondo cui anche il condomino che è titolare di un locale diverso dall'autorimessa deve contribuire alle spese necessarie per l'installazione di opere antincendio, se la sua unità immobiliare insiste sulla stessa parte comune dei box, condividendo con questi ultimi anche l'ingresso.
Opinare diversamente porterebbe alla illogica conseguenza di attribuire le spese di protezione attiva necessaria a prevenire il pericolo di incendio e a contenerne le eventuali conseguenze ad una sola parte (per giunta minoritaria, nel caso di specie) di condòmini ugualmente coinvolti nelle cause come nelle conseguenze del rischio incendio e, quindi, ugualmente e direttamente interessati alla relativa protezione.
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Milano è rispettosa dell'insegnamento della precedente giurisprudenza di merito.
Se è vero, infatti, che la cosiddetta protezione attiva è deputata a proteggere cose e persone che utilizzano i locali adibiti ad autorimessa (così Trib. Bologna, sent. n. 423/2015), è altrettanto vero che tale specifica protezione non può che estendersi anche a cose custodite in locali collocati in zona autorimesse e a persone che, attraverso quella medesima zona e con la possibilità di utilizzo di automezzi, possono accedere a locali di loro esclusiva proprietà.
