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Cessione appartamento e solidarietà verso il terzo creditore del condominio
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Cessione appartamento e solidarietà verso il terzo creditore del condominio

Quando sorge un obbligo verso terzi in condominio e se il nuovo proprietario può risponderne in solido con il vecchio titolare della singola proprietà.

Avv. Marco Borriello  

Quando stai per acquistare un appartamento in un condominio, è utile verificare se c'è qualche pendenza. Se interpelli l'amministratore, questi potrà dirti se le quote condominiali sono state regolarmente saldate o se c'è qualche arretrato.

Si tratta di informazioni molto importanti, poiché sto parlando di situazioni debitorie di cui potresti rispondere, solidalmente, con il venditore. Una circostanza analoga a quella esaminata da una recente decisione della Cassazione (Cass. civ. ord. n. 12580 del 25 giugno 2020), dove, a seguito della cessione di un appartamento, il titolare era stato chiamato a pagare un vecchio debito, a titolo di solidarietà con il precedente proprietario, verso un terzo creditore del condominio.

In realtà, però, nel caso esaminato, gli Ermellini hanno escluso che il ricorrente dovesse rispondere di questi oneri. Nello specifico, la Suprema Corte ha ribaltato quanto era stato contrariamente affermato dalla Corte di Appello di Napoli.

Nel prosieguo di questo commento scritto, capiremo cosa è esattamente accaduto e perché è stata emessa questa decisione.

Cessione appartamento e solidarietà verso il terzo creditore del condominio: il caso

Per un credito relativo a prestazioni professionali risalenti al periodo 2002-2008, un avvocato aveva ottenuto un decreto ingiuntivo a carico di un condominio ed aveva agito in esecuzione, per la quota parte, nei confronti di un singolo proprietario.

Non può essere obbligato, verso il terzo creditore, chi non era condomino al momento in cui era insorto l'obbligo di partecipazione alle spese

Il problema è nato perché quest'ultimo aveva acquistato l'immobile soltanto nel 2013. Pertanto, non ritenendo possibile accollarsi degli oneri che appartenevano al vecchio proprietario, era stata proposta l'opposizione.

La domanda veniva accolta in primo grado per poi essere integralmente ribaltata in Appello. In particolare, la Corte distrettuale sosteneva che l'avvenuta cessione dell'appartamento poteva avere effetto soltanto nei rapporti interni.

C'era, infatti, un'evidente solidarietà tra il cedente e il cessionario dell'immobile in relazione agli obblighi verso i terzi e, tale conclusione si basava sull'art. 1104 c.c.

Inoltre, un'interpretazione diversa di questa norma avrebbe comportato, per il creditore del condominio, un aggravio intollerabile: avrebbe dovuto accertare i proprietari/condomini al momento in cui era sorto il proprio diritto.

La Cassazione ha ribaltato le conclusioni raggiunte dalla Corte di Appello di Napoli, cassando con rinvio la sentenza emessa dai magistrati partenopei. Ciò è avvenuto per i seguenti motivi.

Obblighi dei comunisti: solidarietà tra cedente e cessionario

La vicenda in esame si basa sull'applicazione dell'art. 1104 co.4 c.c., il quale è stato previsto, unitamente ad altre disposizioni, per regolamentare la materia della comunione dei beni.

In particolare, esso afferma che «Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati».

Secondo una prima interpretazione, questa norma andrebbe applicata anche nei rapporti con i soggetti estranei alla comunione. In pratica, per recuperare un vecchio insoluto, un terzo creditore potrebbe agire, indistintamente, verso il precedente contitolare o nei riguardi di quello attuale.

Si tratterebbe di una circostanza applicabile anche alla materia condominiale. Quindi, accogliendo questa tesi, l'attuale condomino potrebbe essere chiamato a rispondere anche per pendenze risalenti nel tempo, semplicemente, perché ne risponde in solido con il vecchio proprietario.

Secondo, invece, un'altra tesi, la disposizione in esame riguarderebbe, solamente, gli oneri che sono dovuti nei rapporti con gli altri comunisti: è in questo modo che deve essere interpretato il termine "contributi" invocato dall'articolo citato.

Il nuovo proprietario può rivalersi sul venditore per gli oneri condominiali pregressi che è stato costretto a pagare al condominio

Esso non sarebbe, quindi, riferibile ad eventuali debiti con i soggetti terzi. Quindi, in ambito condominiale, un creditore del condominio non potrebbe mai agire contro l'attuale proprietario, se la pendenza si riferisse ad un periodo in cui questi non era ancora un condomino del fabbricato.

Quest'ultima interpretazione è stata sposata dalla Cassazione qui in commento: «il debito per "contributi" è, per definizione, un debito nei confronti degli altri comunisti, non un debito nei confronti dei terzi».

Responsabilità del condomino verso i terzi creditori: presupposti

A proposito della responsabilità del proprietario/condomino versi i terzi creditori e del momento in cui essa sorge, la sentenza qui in commento, senza discostarsi da precedenti orientamenti, conferma due assunti fondamentali:

  • l'amministratore può imporre il pagamento delle quote, relative ad obbligazioni assunte verso terzi, soltanto a chi sia effettivamente parte della compagine condominiale «la diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l'adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall'amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l'azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e la appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e l'amministratore può vincolare i singoli comunque nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli (Cass. Sez. U, 08/04/2008, n. 9148)»;
  • un condomino può essere obbligato verso un terzo creditore soltanto se, al momento in cui è sorto il debito, questi era proprietario di un immobile facente parte del fabbricato.

Tale momento coincide con quello in cui l'obbligo è assunto tramite deliberato assembleare «non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori (Cass. n. 1847/2018)».

A questo punto, la cassazione, con rinvio, della sentenza impugnata è stata inevitabile.

In particolare, aver escluso l'operatività, al caso di specie, dell'art. 1104 c.c., sembra stata una soluzione più che condivisibile. Del resto, estendere l'applicazione di questa norma, al caso del cessionario di un appartamento in un condominio, sarebbe sembrata eccessiva.

Non appare, infatti, legittimo e tanto meno logico che il compratore di un immobile possa preoccuparsi di un debito che non ha mai contratto e di cui potrebbe non avere conoscenza, visto che risale ad un periodo molto antecedente all'acquisto.

Pertanto, credo sia giusto che il creditore del condominio possa esercitare l'azione di recupero soltanto verso che si era, effettivamente, obbligato nei suoi confronti, cioè i proprietari del fabbricato al momento in cui è sorto il suo diritto.

Per il condominio i comproprietari sono una cosa sola

Scarica Cass. 25 giugno 2020 n. 12586

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