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Omessa convocazione e responsabilità dell'amministratore

Convocazione dei condòmini e dovere di diligenza dell'amministratore.
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo - Foro di Reggio Calabria 

L'amministratore di condominio non è responsabile per l'irregolare convocazione dei condomini all'assemblea.

È compito di quest'ultima, infatti, verificare che i condomini siano stati convocati. Lo ha affermato il Tribunale di Modena con la sentenza n. 732 del 5 maggio 2021, che ha rigettato la domanda di risarcimento danni del Condominio contro l'ex amministratore.

Omessa convocazione, nessuna responsabilità dell'amministratore. LA VICENDA

Un Condominio conveniva in giudizio l'ex amministratore per sentirlo condannare al risarcimento dei danni per aver determinato con il proprio comportamento negligente - consistito nella irregolare comunicazione ad alcuni condòmini della convocazione per l'assemblea condominiale - l'annullamento della delibera con conseguente condanna del Condominio in sede giudiziale.

Le irregolarità formali del verbale non mettono a rischio la delibera

Si trattava, in sostanza, di un'azione di risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale rispetto all'obbligo dell'amministratore di eseguire il mandato conferitogli con la diligenza imposta dall'art. 1710 c.c. e dall'art. 1176 c.c.

In particolare, l'amministratore aveva inviato ad alcuni condòmini la convocazione all'assemblea ad un indirizzo errato sicchè questi, quando ne avevano avuto notizia da una e-mail, impugnavano la delibera in giudizio per sentirne dichiarare l'annullabilità essendo sussistente un vizio inerente la convocazione.

In tale giudizio di impugnazione della delibera, pur essendo stata dichiarata la cessazione della materia del contendere a seguito dell'adozione, medio tempore, di una nuova delibera sostitutiva di quella impugnata, veniva comunque riconosciuta la sussistenza di un vizio inerente l'irregolare comunicazione ai condomini della convocazione assembleare con la conseguenza che il Condominio veniva condannato a rifondere le spese legali sopportando esborsi per più di 6.000,00 euro.

Breve vademecum sulle regole riguardante l'assemblea ordinaria e quella straordinaria

Per tale motivo, il Condominio a sua volta agiva nei confronti dell'ex amministratore ritenendolo unico responsabile dell'annullamento della delibera e della conseguente condanna al pagamanto delle spese legali sull'assunto che l'errore di convocazione, costituente vizio della delibera, fosse unicamente ed esclusivamente imputabile all'amministratore che per legge ha il compito di procedere alle convocazioni.

L'amministratore, dal canto suo, preliminarmente chiamava in causa, in manleva, la propria compagnia assicurativa, nonché, nel merito, eccepiva l'infondatezza della pretesa avversaria, affermando di aver agito conformemente alle istruzioni ricevute avendo effettuato la convocazione tramite consegna presso l'ufficio del condòmino, marito dell'altra condòmina ricorrente.

Il Tribunale di Modena rigettava la domanda di risarcimento danni proposta dal Condominio nei confronti dell'ex amministratore non ritenendolo responsabile della irregolare convocazione ex art. 66 disp. att. c.c., in particolare ritenendo non sussistente il nesso di causalità tra la condotta dell'amministratore ed il danno subito dal Condominio ( consistente negli esborsi sopportati a titolo di spese legali per la causa di annullamento della delibera viziata).

Omessa convocazione, nessuna responsabilità dell'amministratore. LA DECISIONE

Per il Tribunale di Modena, sulla base del principio formulato dalla Corte di Cassazione, con ord. N. 29878/2019, l'amministratore di condominio non può essere chiamato a rispondere del risarcimento dei danni consistenti nelle spese processuali liquidate in favore del condòmino che ha vittoriosamente impugnato le delibere assembleari per non essere stato convocato, essendo compito dell'assemblea il controllo della regolarità della sua convocazione.

La ratio della decisione del Tribunale di Modena sta nel fatto che se è vero che è l'amministratore a dover procedere alla convocazione dell'assemblea (ex articolo 66 disp. att. c.c.), è pur vero che è compito dell'assemblea il controllo della regolarità della sua convocazione.

Richiesta di convocazione dell'assemblea straordinaria da parte dei condomini e trucchetti dell'amministratore

Il Tribunale giunge a tale conclusione riprendendo alcune pronunce giurisprudenziali secondo cui " l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini (gli aventi diritto, dopo la riformulazione intervenuta con la l. 220/2012) sono stati invitati alla riunione (sono stati regolarmente convocati), essendo la preventiva convocazione un requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione", in virtù dell'art. 1136 c.c., comma 6, nella formulazione applicabile ratione temporis ( Cass. n. 1980/95, Cass. n.4648/81).

È perciò compito dell'assemblea, e per essa del suo presidente, "controllare la regolarità degli avvisi di convocazione e darne conto tramite verbalizzazione, sulla base dell'elenco degli aventi diritto a partecipare alla riunione eventualmente compilato dall'amministratore (elenco che può essere a sua volta allegato al verbale o inserito tra i documenti conservati nell'apposito registro), trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.), la cui inosservanza importa l'annullabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge" (cfr. Cass. n. 5014/1999).

In definitiva, va esclusa la sussistenza di un nesso causale tra la condotta dell' ex amministratore( consistente nella irregolare convocazione di alcuni condòmini) e il danno subito dal Condominio (consistente nel pagamento delle spese di causa dovute per la soccombenza nel giudizio di impugnazione della delibera, annullata per vizio di convocazione in assemblea).

Assemblea on-line: cosa scrivere per la prima convocazione?

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Gino.vercesi
Gino.vercesi 05-10-2021 15:18:56

siamo in Paese... normale ?....

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Giuseppe Tirradi
Giuseppe Tirradi 06-10-2021 06:38:36

Se la colpa non è dell' Amministratore?
Di chi è?
Dell' Affittuario nuovo Arrivato!
Perché si paga questa figura?
Solo per una tassa occulta oh per fare litigare i condomini!
Se ci sono lite in luogo chi deve provvedere ?
I Cc. Anche se non c'è Sangue!! ??.
E altro
Grazie del tempo.**

rispondi
Giuseppe Tirradi
Giuseppe Tirradi 06-10-2021 06:39:53

Se la colpa non è dell' Amministratore?
Di chi è?
Dell' Affittuario nuovo Arrivato!
Perché si paga questa figura?
Solo per una tassa occulta oh per fare litigare i condomini!
Se ci sono lite in luogo chi deve provvedere ?
I Cc. Anche se non c'è Sangue!! ??.
E altro
Grazie del tempo.**

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Andrea Puddu
Andrea Puddu 06-10-2021 12:51:42

Ci ho messo anni a capire perché molte volte la responsabilità è del condominio, soprattutto quando approva certi scempi, per quanto indotti dagli amministratori scaltri e scappati di casa, con il proprio volere si addossa le scelte pilotate.
Ma sulla questione della convocazione, mi dispiace, non riesco proprio a trovare la ratio, soprattutto perché presidente e segretario, sono capre in materia e non si può certo biasimarli perché, se facessero gli amministratori, avrebbero scappato a cagare quello in carica.
Ora, quanto ne può sapere un presidente che si deve far dare l'elenco delle raccomandate inoltrate agli assenti, verificare quando è stato depositato il primo avviso in cassetta per far decorrere i 5 giorni prima della prima adunanza, che se un immobile è cointestato la convocazione deve essere inoltrata ad entrambi?
Ma dico: perché allora a questo punto dal compenso dell'amministratore, non si detrae quello spettante al presidente e segretario?
Nella vita bisogna scegliere cosa fare e risponderne civilmente, no?

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Melios
Melios 06-10-2021 13:14:12

I soliti giudici fenomeni che si esaltano in personalismi sballati.
Ho fatto tante volte il presidente di assemblea, e mi chiedo come diamine posso sapere se l'ammnistratore ha fatto tutto per bene ?
Come presidente dovrei assicurarmi telefonando a tutti gli assenti per sapere se la convocazione è arrivata nei tempi giusti ?
Così, probabilmente le assemblee non riecono neppure ad iniziare.
Figuriamoci poi con quelle ancora remote.
Ma che responsabilità si deve allora prendere il condomino che accetta di fare da presidente di assemblea ?
Forse l'unico escamotage è far sottoscrivere una dichiarazione giurata all'amministratore sul suo corretto operato e premetterla ad inizio assemblea.
Ma robe da matti !!!

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Roberto Zanotto
Roberto Zanotto 07-10-2021 17:35:51

FINALMENTE SI E' TOCCATO UN PUNTO CHE ANCHE CONDOMINIOWEB FACEVA PER ANNI FATICA A TIRARE FUORI.
INFATTI QUANDO SI PARLAVA DI ASSEMBLEE REGOLARI O MENO, CON DELIBERE DA CONTESTARE LEGALMENTE (E SOLO DA CHI EVENTUALMENTE NON ERA STATO CONVOCATO, COSA STRANA ANCHE QUESTA PERCHE' SE ALTRI CONDOMINI NOTAVANO CHE C'ERA UNA IRREGOLARITA', PERCHE' NON POTEVANO INTERVENIRE PER UN MOTIVO NOBILE CHE E' QUELLO DI FARE LE COSE GIUSTE?) SI ANDAVA SEMPRE A PARARE SULLA QUESTIONE DELLE DELIBERE CONTESTABILI.
E INVECE, E SONO ANNI CHE LO DICO, CONDOMINIO WEB MI E' TESTIMONE, RIGUARDO LA REGOLARITA' DELLE ASSEMBLEE BISOGNA GUARDARE A MONTE, NON QUANDO SI E' DELIBERATO IN MODO IRREGOLARE, MA QUANDO INIZIA L'ASSEMBLEA CONDOMINIALE (ART. 1136, 6° COMMA); IN QUEL MOMENTO, UNA VOLTA NOMINATO IL PRESIDENTE (L'AMMINISTRATORE NON E' OBBLIGATO A PRESENZIARE IN ASSEMBLEA), QUESTI COL SEGRETARIO PUO' BENISSIMO, ANZI DEVE, CONTROLLARE SE TUTTI GLI AVENTI DIRITTO SONO STATI CONVOCATI, CI VUOLE UN ATTIMO, CONTROLLA I DOCUMENTI DI CONVOCAZIONE.
E LUI, EVENTUALMENTE COL SEGRETARIO, SE NOTA QUALCOSA DI IRREGOLARE NELLA CONVOCAZIONE, CIOE' CHE NON TUTTI GLI AVENTI DIRITTO SONO STATI CONVOCATI, NEMMENO INIZIA L'ASSEMBLEA, NON SI PUO' DELIBERARE: COSI' STA SCRITTO NELL'ART. 1136 6° COMMA, CIOE' DALLA LEGGE.
NON SI FA L'ASSEMBLEA, ALTRO CHE RICORSI IN TRIBUNALE ENTRO 30 GIORNI E SOLO DAL NON CONVOCATO. E' QUESTO, IL 6° COMMA ART. 1136 IL PUNTO PIU' IMPORTANTE CHE PUO' ELIMINARE UNA VALANGA DI RICORSI IN TRIBUNALE PER INVALIDITA' DI DELIBERE. BASTA FARE UN CONTROLLO DI QUALCHE MINUTO, E SE C'E' QUALCOSA CHE NON VA, SI TORNA A CASA E SI RIFA' LA CONVOCAZIONE, QUESTA VOLTA IN MODO REGOLARE. PUNTO.

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