Anche se non si tratta del consiglio di amministrazione di una banca oppure dell'assemblea dei soci di un'importante società per azioni, la riunione di un condominio deve svolgersi nel rispetto di determinate formalità e deve essere preceduta da un ben preciso avviso di convocazione.
Chi vive in un condominio, quindi, sa bene che prima della seduta in cui si approverà il bilancio consuntivo o dell'incontro in cui i proprietari decideranno di procedere ai lavori di ristrutturazione, l'amministratore dovrà recapitare, tempestivamente, l'invito ai condomini contenente l'ordine del giorno.
Cosa può accadere, però, se nel compimento di tale attività è stato commesso qualche errore? In questa ipotesi, l'adunanza irregolarmente chiamata è, in ogni caso, annullabile? In particolare, il vizio nella convocazione dell'assemblea condominiale può essere sanato?
Si tratta di un quesito che è stato sottoposto al vaglio del Tribunale di Bolzano, dal quale è scaturita una recente sentenza. In particolare, il giudice altoatesino ha escluso che l'assemblea condominiale impugnata potesse essere valida, a causa di un difetto nella sua convocazione. Pertanto, vediamo insieme che cosa è accaduto e per quali ragioni è stato deciso in tal senso.
Errore nella convocazione dell'assemblea condominiale: la sentenza del Tribunale di Bolzano
Il Tribunale di Bolzano, con la sentenza n. 354/2020, ha risolto l'impugnazione di un deliberato assembleare. In particolare, l'attrice, proprietaria di un appartamento, lamentava di non essere stata, correttamente, invitata a partecipare alla riunione in oggetto.
Ella, sosteneva, infatti, che l'avviso le fosse arrivato soltanto un giorno prima dell'incontro e per questa ragione, ritenendo violate le disposizioni di legge in materia, chiedeva l'annullamento di ogni decisione assunta in quella sede.
Di fronte alle accuse mosse, il condominio si difendeva sostenendo che la controparte era stata avvisata dell'assemblea, almeno, sette giorni prima, tramite una mail ordinaria. Era stato, inoltre, fatto rilevare al magistrato invocato, che la proprietaria aveva, comunque, presenziato alla riunione, anche se in una fase iniziale della medesima. Pertanto, la condomina non poteva, certo, considerarsi assente o dissenziente.
Ebbene, il Tribunale adito respingeva le difese del convenuto, riconoscendo, nel caso concreto, un ingiustificabile ed insanabile difetto nella riunione così convocata. Bisogna, però, approfondirne i motivi, ma non senza aver ben compreso di cosa si sta parlando.
Convocazione assemblea condominiale: le regole
Chi esercita la professione di amministratore, ma anche il titolare di un appartamento facente parte di un fabbricato, dovrebbe sapere che la legge regola, esplicitamente, le modalità che bisogna rispettare nella convocazione di un'assemblea condominiale.
In particolare, secondo l'art. 66 c. 3 disp. att. c.c. «l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati».
Avviso di convocazione dell'assemblea in caso di assenza del condomino.
In questa norma, quindi, è chiaramente stabilito:
- un termine massimo entro il quale l'avviso deve pervenire al condomino;
- la forma scritta per la convocazione e le modalità da utilizzare per il suo recapito.
Qualora tali prescrizioni non dovessero essere rispettate, scatterebbe l'annullabilità dell'assemblea.
Ed è ciò che è avvenuto nel caso giudiziario qui esaminato, anche perché non è stata riconosciuta l'unica ipotesi in cui i vizi in questione sono sanabili: quella dove il proprietario, non correttamente convocato, ha, comunque, partecipato all'assemblea non sollevando alcuna eccezione.
Vizio nella convocazione: può essere sanato dal condomino presente
Il Tribunale di Bolzano ha, innanzitutto, dovuto prendere atto che la raccomandata con la quale l'attrice era stata invitata all'assemblea era arrivata troppo tardi, cioè oltre il limite massimo dei cinque giorni prima della data della riunione.
Il Giudice, inoltre, ha valutato l'irregolarità nella modalità di convocazione precedentemente utilizzata: la proprietaria aveva, infatti, ricevuto una mail ordinaria sette giorni prima dell'incontro, ma tale circostanza non poteva essere legittimata, visto che questa possibile forma di comunicazione non rientra tra quelle tassativamente indicate dalle disposizioni di attuazione del codice civile.
Il Tribunale, infine, ha respinto le argomentazioni sollevate dal convenuto e, nello specifico, quelle relativa alla presunta presenza della condomina alla riunione a titolo di convalida per l'omessa corretta convocazione.
È stato, infatti, chiarito che l'attrice era semplicemente intervenuta per sollevare il difetto di convocazione verificatosi e non per presenziare all'assemblea. Solo in quest'ultima circostanza si sarebbe potuto sanare il vizio rilevato.
In altri termini, se l'amministratore, anche solo per mera distrazione, non convoca, regolarmente, qualcuno, l'assemblea è annullabile. Nondimeno, se il singolo proprietario si presenta ugualmente, non solleva il vizio e partecipa alla riunione senza alcun problema, si manifesta acquiescenza, sanante, alla descritta irregolarità.
Tuttavia, ciò non accade quando, il proprietario si limita ad eccepire il vizio e, quindi, a segnalare l'invalidità dell'adunanza, senza, pertanto, mostrare indifferenza a quanto accaduto.
Sono stati questi, quindi, i motivi per cui il Tribunale di Bolzano ha annullato tutte le deliberazioni assunte dal condominio nell'assemblea impugnata e ha condannato il soccombente al pagamento delle spese di giudizio.
Famiglie di fatto e corretta convocazione dell'assemblea condominiale
