L'amministratore di un condominio è tenuto a rispettare molti doveri. Non deve solo convocare le assemblee, riscuotere le quote dai proprietari e procedere alla manutenzione dei beni. Tra le tante incombenze c'è anche quella che gli impone di comunicare ai creditori dell'ente l'elenco dei condòmini che non sono in regola coi pagamenti, cioè dei morosi "l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi (Art. 67 disp. att. cod. civ.)".
Cosa accade, però, se tale obbligo è disatteso? A quali conseguenze può andare incontro l'amministratore e per esso il fabbricato che rappresenta? Perché è così importante comunicare, su richiesta, i dati dei condòmini morosi al creditore?
Ha risposto a queste domande la recente sentenza del Tribunale di Vasto n. 289 del 11 settembre 2024. Lo ha fatto nell'ambito di un procedimento avviato da un procuratore legale, nell'occasione creditore dell'ente alla luce di un precedente decreto ingiuntivo, al quale, nonostante più formali richieste, l'amministratore del fabbricato non aveva fornito i dati dei proprietari morosi.
Entriamo, dunque, nel merito giuridico della questione e verifichiamo come ha risposto agli anzidetti quesiti l'ufficio in esame.
Comunicazione dei condomini morosi al creditore: perché è obbligatoria?
Come anticipato in precedenza, l'amministratore è obbligato a comunicare al creditore i dati riguardanti i condòmini che non sono in regola coi versamenti delle quote relative al credito in questione.
Nello specifico, come precisa il Tribunale di Vasto, l'amministratore deve fornire al creditore le generalità complete dei condomini, i dati catastali degli immobili iscritti nell'anagrafe condominiale, le quote millesimali dei rispettivi proprietari e la somma dovuta da ciascuno secondo la ripartizione calcolata in relazione alla tabella in vigore.
L'obbligo in esame, opportunamente precisato dalla legge, non è certo immotivato. Lo stesso art. 67 disp. att. cod. civ., infatti, stabilisce che il creditore non può agire contro quei proprietari che hanno invece rispettato i pagamenti, se non dopo aver, vanamente escusso quelli morosi "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".
Pertanto, il creditore, ha necessità di acquisire questi dati. In mancanza potrebbe, ad esempio, procedere con il pignoramento di un conto corrente di un condòmino in regola. Quest'ultimo potrebbe, quindi, bloccare ogni iniziativa, proponendo un'opposizione all'esecuzione ex art. 615 cod. proc. civ., dimostrando che non è stata svolta alcuna preventiva escussione dei condòmini morosi.
Anche il Tribunale di Vasto conferma le precedenti affermazioni "se i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini, costituisce corollario di tale divieto il parallelo obbligo da parte dell'amministratore di rendere edotto il terzo creditore di chi siano i condomini morosi, fornendo degli stessi tanto i dati anagrafici quanto gli importi da ciascuno dovuti, onde evitare che il terzo possa incolpevolmente rivolgere la richiesta di pagamento a soggetti che, invece, sono in bonis".
Omessa comunicazione dei condomini morosi al creditore: quali sanzioni?
Nel caso esaminato, l'amministratore di un condominio aveva ricevuto più richieste formali dei dati dei condòmini morosi da parte di un creditore, senza fornire alcun riscontro.
Ebbene, per il Tribunale di Vasto tale reticenza, oltre ad essere contra legem, era del tutto ingiustificabile. Trattavasi, infatti, di un'incombenza completamente priva di rilievo e sacrificio per l'amministratore, frutto di un evidente abuso della sua posizione "L'omissione posta in essere dall'amministratore si pone in manifesto contrasto con il suddetto art. 63 disp. att. c.c. atteso che il silenzio serbato rappresenta un abuso di posizione e di conseguenza un abuso del diritto, che arreca danno al ricorrente, il quale non può procedere alla esecuzione nei confronti dei singoli condomini.
Il comportamento è tanto più grave ove si consideri che la comunicazione de qua non solo è un atto dovuto ai sensi di legge, ma è anche un atto che non comporta alcun apprezzabile sacrificio per l'amministratore condominiale".
Quindi, è in ragione di quanto avvenuto che il condominio convenuto, in persona del suo rappresentante, è stato condannato a fornire i dati dei proprietari morosi entro dieci giorni dal ricevimento del provvedimento del magistrato.
La parte soccombente è stata, altresì, condannata a pagare € 50 per ogni giorno di ritardo successivo alla scadenza del suddetto termine.
Una sorta di sanzione, che trae la sua fonte dall'art. 614bis cod. proc. civ, a cui andrebbe incontro l'ente in caso di ulteriore ed ingiustificata reticenza da parte dell'amministratore.