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Con l'approvazione del nuovo regolamento edilizio Milano cambia volto. Novità anche per i condomini
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Con l'approvazione del nuovo regolamento edilizio Milano cambia volto. Novità anche per i condomini

Nuovo regolamento edilizio approvato dalla Giunta comunale di Milano: novità anche per i condomini.

Angelo Pesce  

Il 13 dicembre è stato approvato dalla Giunta comunale di Milano, il nuovo Regolamento Edilizio varato dopo una lunga fase di confronto fra le parti che ha visto coinvolti gli ordini professionali, gli operatori immobiliari, le cooperative edilizie, i sindacati, i consigli di zona e anche le associazioni di cittadini e di ambientalisti.

Il fine era giungere ad un regolamento condiviso che ponesse l'attenzione sulla cura e recupero del territorio e degli immobili abbandonati, oltre che garantire una migliore efficienza della struttura amministrativa e quindi delle procedure edilizie.

Recupero del territorio. Partendo proprio dal recupero del territorio, il nuovo regolamento prevede una norma piuttosto innovativa per le aree dismesse ed edifici abbandonati: per quelle degli edifici dei quali risulti inutilizzato almeno il 90% della superficie, o quelli in cui la proprietà non abbia effettuato alcun intervento di manutenzione negli ultimi 5 anni, la proprietà potrà essere diffidata ad effettuare interventi di recupero e messa in sicurezza.

Laddove ciò non avvenga, il Comune si sostituirà al proprietario intervenendo nel ripristino e addebitandogli i costi (con relativa sanzione), oppure potrà eseguire espropri forzati per adibire la struttura ad un uso pubblico.

Sul punto va sottolineato, tuttavia, che nel Comune di Milano una buona parte degli edifici abbandonati è di proprietà di enti pubblici.

Premio di edificabilità. Uno dei punti di maggiore rilievo è quello relativo al cd. "premio di edificabilità" pari al 15% della superficie esistente (prima era limitato al 5%) per gli immobili che verranno energeticamente riqualificati e senza alcuna scadenza (in precedenza il bonus decadeva dopo 5 anni).

Una particolare attenzione verrà posta agli immobili di interesse storico-artistico che, nell'ambito di un processo di recupero, miglioreranno anche le loro prestazioni energetiche.

Anche gli standard di abitabilità vengono ritoccati dal nuovo regolamento:

  • la superficie minima dell'alloggio viene ridotta a 28 mq rispetto ai precedenti 30 mq;
  • le camere con due posti letto scende a 12 mq (prima era di 14 mq);
  • le camere a letto singolo vengono ridotte a 8 mq (anziché 9 mq);
  • il soggiorno con angolo cottura, deve rispettare la superficie minima di 17 mq;
  • i bagni non sono vincolati da superfici minime, ma devono garantire la dotazione degli apparecchi sanitari indispensabili.

    Cambio di destinazione d'uso abitativo. Il nuovo regolamento stabilisce regole anche per i seminterrati in caso di destinazione residenziale: per poter ottenere il cambio di destinazione d'uso abitativo, questi dovranno restare ad una quota non inferiore ad 1 mt dal piano stradale e garantire i requisiti igienico-sanitari previo parere favorevole della ASL.

    In linea generale, tutti gli immobili dovranno prevedere una revisione periodica dell'idoneità statica di ogni componente strutturale, con cadenza trentennale dopo la prima data di collaudo e successivamente ogni 15 anni; il rapporto dovrà allegarsi al fascicolo del fabbricato.

    Con l'obiettivo di snellire le procedure edilizie e quindi ridurre le tempistiche, verrà rafforzato lo Sportello Unico per l'Edilizia tramite la gestione unitaria dei procedimenti.

    (Semplificazioni attuabili in edilizia dopo l'entrata in vigore del decreto legge n.69/2013.)

    Vivibilità degli edifici condominiali:biciclette e giochi consentite. Viene data rilevanza anche alla vivibilità degli edifici condominiali: nei cortili deve essere consentito a chi vi abita o lavora, il parcheggio delle biciclette e dovrà inoltre essere permesso ai bambini di giocarvi. Su questo aspetto bisogna fare un passo indentro.

    Nel settembre 2012 il Comune di Milano aveva sancito che nei cortili condominiali " il diritto dei bambini al gioco nelle aree scoperte delle abitazioni private". Ma bisogna precisareche il Comune non può incidere del tutto sui singoli regolamenti condominiali che sono soggetti a norme di diritto privato per cui se per il Comune nei bambini possono giocare, bisogna valutare cosa dispone il regolamento di condominio: se la cosa è espressamente vietata, allora si potrebbe chiedere la modifica del Regolamento condominiale.

    Casa: varato il patto d'acquisto. Da ultimo,al fine di agevolare giovani coppie o stimolare il mercato immobiliare, Regione Lombardia ha lanciato un nuovo strumento: il patto di acquisto, ovvero uno strumento creato per aiutare le famiglie ad acquistare casa, dando loro maggior tempo e tranquillità.

    Chi lo sottoscrive potrà procrastinare il momento dell'acquisto effettivo sulla base della liquidità di cui dispone. Due sono le soluzioni proposte.

    • tempi più lunghi per vendere vecchia casa: la prima è destinata ai potenziali acquirenti che sono proprietari di una casa da vendere, ma che non riescono a farlo in tempo per il rogito della nuova. Il Patto dà più tempo per vendere il vecchio immobile.

      Con la sottoscrizione del Patto il cliente può già entrare nell'appartamento scelto, pagando una rata corrispondente a un mutuo pari al valore della casa da acquistare, escluse le cifre già versate, e posticipare il rogito fino a 3 anni dalla presa di possesso del nuovo appartamento, usufruendo dell'Iva agevolata per chi acquista la prima casa.

      In ogni caso, quanto pagato prima del rogito verrà utilizzato per abbattere la quota residua di mutuo per l'acquisto.

    • Per chi non è privo di liquidità: se i potenziali acquirenti non dispongono di tutta la liquidità necessaria per acquistare la nuova casa, per esempio perché la banca non copre tutta la cifra con un mutuo.

      Con la sottoscrizione del Patto il cliente può spostare di 3 anni, dalla data di ingresso e del rogito del nuovo appartamento, la parte mancante della quota d'acquisto.

    Questo è l'obiettivo del "Patto di Futuro Acquisto" presentato dall'assessore regionale alla Casa, Housing sociale e Pari opportunità Paola Bulbarelli, e sarà lanciato solo in via sperimentale su alcuni Comuni, precisamente presso le aree di Cascina Merlata a Milano, là dove sorgerà anche il villaggio Expo.

    Tutti gli alloggi saranno a risparmio energetico e contribuiranno a modificare lo sky line dell'area nord-ovest di Milano.

    La finalità di questo progetto, precisa l'assessore, è quella di far diventare la Lombardia una Regione contemporanea capace di capire le necessità e le richieste che stanno diventando sempre più variegate.

    A Milano ci sono 23.000 le domande di persone che cercano casa ma non hanno i requisiti per accedere all'Edilizia residenziale pubblica e non riescono neanche ad affacciarsi al libero mercato.

    Quindi in questo contesto tale strumento potrebbe presentare un'alternativa in più a chi è alla ricerca di un alloggio, non avendo grossi capitali a disposizione.

    Cerca: regolamento patto edilizio

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