Una recente decisione del Tribunale di Milano (sentenza 18 giugno 2025 n. 4981) ha affrontato il problema degli interventi effettuati dal singolo condomino sulle parti comuni dell'edificio, con specifico riferimento all'apertura di un lucernaio sul tetto condominiale. L'operazione richiede particolare cautela, richiedendo un'analisi approfondita del regolamento di condominio.
Vicenda e decisione
Un condominio si rivolge al Tribunale lamentando che l'usufruttuaria e il nudo proprietario di un appartamento sito all'ultimo piano dell'edificio condominiale hanno eseguito, senza alcuna preventiva comunicazione all'amministrazione, né previa delibera assembleare o titolo edilizio abilitativo, interventi edilizi abusivi sul tetto condominiale, consistenti nell'apertura di lucernari a servizio della propria abitazione.
Secondo il condominio, tali interventi, realizzati su una porzione dell'edificio qualificabile come parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., sono stati eseguiti in violazione dell'art. 5, lett. G, del regolamento condominiale, che vieta qualsiasi innovazione o modifica delle parti comuni, pena l'obbligo di ripristino, nonché dell'art. 5, lett. M, che vieta ai singoli proprietari di eseguire opere esterne che alterino l'architettura o l'estetica del fabbricato.
Alla luce di tali circostanze, il condominio chiede la rimozione dei lucernari, il ripristino dello stato originario del tetto e il risarcimento dei danni subiti, da individuarsi sia nelle spese sostenute per contrastare l'abuso edilizio, sia nel pregiudizio arrecato all'immagine del fabbricato, trattandosi di un immobile di rilevanza storico-artistica sottoposto a vincolo, con richiesta di liquidazione in via equitativa per un importo non inferiore a € 5.000,00.
Secondo i convenuti, l'autorizzazione ottenuta avrebbe confermato che il lucernaio era compatibile con il vincolo architettonico sull'edificio; la successiva revoca e l'ordine di demolizione, invece, sarebbero dipesi solo dall'assenza del consenso del condominio.
I convenuti affermano che l'apertura del lucernaio è stata eseguita al solo scopo di migliorare l'illuminazione e l'aerazione dell'unità immobiliare, senza necessità di alcuna delibera assembleare, trattandosi di un intervento rientrante nell'uso legittimo delle parti comuni ai sensi dell'art. 1102 c.c., e che non ha inciso né sull'estetica né sul decoro architettonico dell'edificio, anche in considerazione della presenza preesistente di altri quattro lucernari installati da un altro condomino.
Infine, contestano che le disposizioni del regolamento condominiale - in particolare l'art. 5, lettere G e M - possano limitare le facoltà riconosciute dall'art. 1102 c.c., osservando che non è ammissibile introdurre un divieto assoluto e generalizzato di utilizzo delle parti comuni.
Richiamano, a sostegno, l'art. 15, comma primo, del medesimo regolamento, il quale stabilisce che le attribuzioni dell'assemblea condominiale sono regolate dalle disposizioni del codice civile. Il Tribunale ha dato ragione ai convenuti.
Secondo lo stesso giudice, come giustamente eccepito dai convenuti, non è ammissibile introdurre, nemmeno tramite regolamento condominiale, un divieto assoluto e generalizzato di utilizzo delle parti comuni.
A parere del Tribunale la norma da prendere in considerazione del regolamento è quella di cui all'art. 5, lettera M, del medesimo regolamento, - secondo cui "non potrà essere intrapresa dai singoli proprietari alcuna opera esterna che modifichi l'architettura e l'estetica del fabbricato …" - atteso il suo specifico richiamo alla violazione del decoro architettonico.
Tuttavia, come sottolinea il Tribunale, dall'analisi della documentazione fotografica e degli elementi acquisiti in giudizio, è emerso che la configurazione architettonica del tetto condominiale non è stata alterata dall'inserimento del lucernaio oggetto di contestazione.
Analogamente, la funzione primaria di copertura del tetto non risulta pregiudicata: il lucernaio installato è risultato destinato a proteggere ancora l'edificio, permettendo di far entrare luce e aria negli ambienti interni.
Secondo il Tribunale, in definitiva, la modifica al tetto non ha violato i limiti imposti dall'art.1102 cc, né quelli posti dall'art.5 lettera M del regolamento condominiale.
Di conseguenza è stata rigettata ogni domanda dell'attore di condanna alla rimozione delle opere effettuate sul tetto e di riduzione in pristino di quest'ultimo.
Rigettata pure la domanda di risarcimento dei danni, per la quale peraltro va ritenuto che la attrice non ha provato le conseguenze dannose che assume di aver subito come era suo onere ai sensi dell'art.2697 c.c.
Lucernari sul tetto, quando la spesa è a carico del singolo?
Riflessioni conclusive
La sentenza in commento conferma che l'art 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile.
Ne consegue che, i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con i "quorum" prescritti dalla legge, fermo restando che non è consentita l'introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni (Cass. civ., sez. II, 29/01/2018, n. 2114).
Così, la disposizione che vieta in modo assoluto qualsiasi intervento è stata dichiarata invalida, poiché comporterebbe un'irragionevole restrizione del diritto dei condòmini di utilizzare le parti comuni, mentre è stata considerata legittima e opponibile la clausola che limita le modifiche all'architettura e all'estetica dell'edificio, trattandosi di una restrizione specifica e conforme alla legge.
Nel caso in esame l'intervento al tetto non ha dato luogo a modifiche significative della consistenza del bene in rapporto alla sua estensione e risulta attuata con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente (Cass. civ., sez. II, 10/01/2024, n. 917). In ogni caso l'intervento è risultato rispettoso del regolamento atteso che non ha alterato l'unitarietà di linee e di stile del tetto condominiale.
