Intraprendere la professione di amministratore di condominio è una scelta che richiede preparazione e una visione chiara delle responsabilità, sia legali che operative.
Il fine anno è il momento ideale per pianificare con attenzione i passi necessari per iniziare al meglio l'attività.
Dalla conoscenza dei requisiti alle questioni normative, fino alla scelta degli strumenti gestionali adeguati: ecco una guida pratica per esordire come amministratore di condominio.
Consiglio n.1 - Conoscere i requisiti obbligatori
Il primo passo per avviare l'attività è verificare di possedere tutti i requisiti richiesti per legge ai sensi dell'art. 71-bis delle Disposizioni per l'attuazione del Codice Civile, ovvero:
- Godimento dei diritti civili: l'amministratore deve possedere piena capacità giuridica e di agire.
- Assenza di condanne rilevanti: è necessario non presentare condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, la giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o altri delitti dolosi con pene specifiche.
- Non essere sottoposto a misure di prevenzione definitive: è escluso chi ha subito provvedimenti come la sorveglianza speciale, salvo riabilitazione.
- Assenza di interdizione o annotazioni nei protesti cambiari: non possono diventare amministratori di condominio persone interdette, inabilitate o alle quali risultano dei protesti per mancato pagamento di titoli cambiari o assegni.
- Titolo di studio minimo: è necessario possedere il diploma di scuola secondaria di secondo grado.
- Formazione obbligatoria: è obbligatorio frequentare un corso di formazione iniziale di almeno 72 ore e successivamente partecipare a corsi di aggiornamento periodici di 15 ore annuali, come previsto dal Decreto Ministeriale 140/2014.
Questi requisiti devono essere rispettati al momento della nomina e per tutta la durata dell'incarico.
Ignorare questi aspetti può compromettere seriamente la capacità di operare in modo conforme a quanto richiesto dai parametri professionali.
Per ulteriori dettagli, si consiglia la lettura della guida di Domustudio ai requisiti per diventare amministratore di condominio.
Consiglio n.2 - Fare attenzione all'obbligo di Partita IVA
Un amministratore che intenda svolgere l'attività di amministratore di condominio in modo continuativo, professionale ed organizzato è obbligato ad aprire una Partita IVA, secondo le disposizioni previste dall'articolo 5 del DPR n. 633/1972, relativo all'esercizio per professione abituale.
Tale obbligo non sussiste invece quando, ad esempio, un condòmino viene designato come amministratore dello stabile in cui vive e che, contemporaneamente, svolge attività di lavoro dipendente.
Infatti, in tale caso, l'attività di amministrazione rimane residuale e non prevalente, quindi può essere svolta nella forma di collaborazione coordinata e continuativa.
È altresì importante non dimenticarsi di comunicare entro 30 giorni dall'inizio dell'attività l'apertura della Partita IVA tramite la compilazione del modello AA9/12 predisposto dall'Agenzia delle Entrate, una modulistica apposita predisposta dall'Agenzia delle Entrate per l'assegnazione di una propria posizione IVA.
Consiglio n.3 - Scegliere con consapevolezza il codice ATECO
Nel momento in cui si procede con la compilazione il modello AA9/12 è bene fare attenzione al codice ATECO che viene indicato.
Per gli amministratori di condominio è il 68.32.00 ("Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi").
In fase di apertura della Partita IVA è caldamente consigliato rivolgersi a un commercialista, una figura capace di gestire in modo professionale e consapevole l'intero processo, in modo da evitare spiacevoli errori che potrebbero dare luogo a sanzioni.
Il ruolo del commercialista rimane rilevante anche successivamente, per gestire gli adempimenti fiscali e burocratici richiesti all'amministratore in quanto possessore di Partita IVA.
Consiglio n.3 - Scegliere il regime fiscale corretto
La scelta del regime fiscale è cruciale per ottimizzare la gestione economica dell'attività. Tra le opzioni disponibili abbiamo:
- Il regime forfettario. È spesso il regime più vantaggioso per chi è agli inizi ma si adatta solo a coloro che prevedono ricavi massimi annuali non superiori agli 85.000€.
Prevede un'imposta sostitutiva al 15% (ridotta al 5% per le startup nei primi 5 anni di attività) e numerose semplificazioni, tra cui l'esenzione dall'applicazione dell'IVA in fattura e dalla liquidazione periodica dell'imposta.
Dal 1° gennaio 2024 impone l'obbligo di fatturazione elettronica.
Tra gli aspetti a cui prestare attenzione nel momento in cui si valuta il regime forfettario vi è l'impossibilità di beneficiare di deduzioni e detrazioni IRPEF, che potrebbero rendere sconveniente adottare tale soluzione. - Il regime semplificato. Questo regime è stato introdotto per agevolare le attività di dimensioni ridotte e prevede notevoli semplificazioni amministrative.
Tra i principali vantaggi ci sono l'esonero dalla redazione del bilancio, dalla tenuta del libro giornale e del libro inventari, che si traducono in una riduzione dei costi di gestione.
A livello di tassazione, si applicano le aliquote IRPEF ordinarie, progressive dal 23% al 43%, che consentono di beneficiare di deduzioni e detrazioni fiscali.
Tuttavia, rispetto al forfettario, il carico fiscale può risultare più elevato per alcune fasce di reddito.
- Il regime ordinario. Questo sistema è il più complesso e richiede una gestione contabile dettagliata senza semplificazioni.
Gli obblighi includono la redazione del bilancio, la tenuta di registri contabili completi e la dichiarazione puntuale di costi e ricavi.Sebbene sia più impegnativo e oneroso, presenta vantaggi significativi per attività di maggiori dimensioni: garantisce un monitoraggio accurato dell'andamento economico, consente una maggiore trasparenza nei confronti di istituti di credito (facilitando l'accesso a finanziamenti), e fornisce un quadro chiaro per individuare eventuali criticità nella gestione.
Consiglio 4 - Scegliere il regime giuridico appropriato
Un altro elemento da considerare è la scelta della forma giuridica.
Puoi optare per l'attività come lavoratore autonomo o decidere di costituire una società, come una SRL o una società semplice.
Operare come ditta individuale comporta minori costi iniziali e una gestione più snella, ma potrebbe limitare la tua crescita se si desidera collaborare con altri professionisti o ampliare il proprio portafoglio clienti.
La costituzione di una società, invece, offre maggiore credibilità e protezione patrimoniale, ma implica costi iniziali più elevati e una burocrazia più complessa.
Ad esempio, una SRL richiede la redazione di uno statuto, la tenuta di scritture contabili più articolate e il versamento del capitale sociale minimo.
È importante valutare con attenzione le implicazioni di ciascuna opzione per scegliere quella più in linea con gli obiettivi a lungo termine.
Consiglio 5 - Valutare di iniziare l'attività come "secondo lavoro"
Per chi possiede già un'occupazione principale, intraprendere l'attività di amministratore di condominio come secondo lavoro rappresenta una scelta strategica e prudente.
Questo approccio consente di costruire gradualmente il proprio portafoglio clienti, senza dover affrontare da subito i costi fissi e gli impegni economici che derivano da un'attività esercitata in modo esclusivo.
Avviare l'attività come secondo lavoro permette di testare il mercato e acquisire esperienza, gestendo un numero limitato di condomìni compatibile con i tempi e le responsabilità del proprio impiego principale. Inoltre, questa modalità riduce il rischio imprenditoriale, lasciando più margine di manovra per organizzare l'attività in modo sostenibile.
Consiglio 6 - Utilizzare da subito un ottimo software per la gestione del condominio
Utilizzare sin dai primi passi un ottimo software di gestione condominiale aiuta a costruirsi un'ottima reputazione e a migliorare l'affidabilità percepita.
Non si tratta solo di acquistare uno strumento, ma di fare un effettuare un vero e proprio investimento strategico che aiuta ad ottimizzare il tempo dedicato alle attività amministrative e a ridurre gli errori e le perdite di tempo.
Il software di gestione condominiale Danea Domustudio è il più utilizzato in assoluto dagli amministratori condominiali italiani in quanto permette di organizzare al meglio tutte le attività: dalla gestione contabile e fiscale, alla pianificazione dei pagamenti, fino alla coordinazione degli interventi di manutenzione e alla comunicazione con i condòmini e i fornitori.
Danea Domustudio inoltre, essendo un programma in cloud, permette di accedere ai dati del condominio in qualsiasi momento e da qualsiasi luogo, tramite connessione internet. Questo significa poter rispondere rapidamente a qualsiasi richiesta o imprevisto, migliorando l'affidabilità e la reattività agli occhi dei condòmini.
Ma non solo: l'ottimo servizio di Assistenza sempre a disposizione è un alleato perfetto per chi è alle prime armi e ha bisogno di supporto nell'uso dello strumento.
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