Il condomino che utilizza la cosa comune per utilità individuale, è tenuto a verificare scrupolosamente che ciò non incida sul diritto di pari uso degli altri condomini, e, in caso di contestazione, fornire rigorosa prova della mancata compromissione degli altrui diritti.
Così l'utilizzazione da parte del singolo condomino della cosa comune, tra cui rientra anche il muro maestro perimetrale, può avvenire tanto secondo il suo normale uso quanto in modo particolare e diverso, purché non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condomini nel godimento della parte comune. Un esempio pratico di uso abusivo del muro comune è rinvenibile nella sentenza della Corte di Appello di Roma n. 7088 del 3 novembre 2023.
Costruzioni in area privata appoggiate al muro comune e violazione del c.d. pari uso. Fatto e decisione
Due condomine citavano in giudizio altro condomino per ottenere la demolizione di manufatti realizzati con violazione delle norme dettate in tema di uso della cosa comune e delle norme di edilizia.
In particolare lamentavano che il convenuto, proprietario di un immobile, sottostante al loro, adibito ad uso diverso dall'abitativo (laboratorio di pasticceria) aveva realizzato, nel tempo e all'interno di uno spazio di proprietà esclusiva (cortile), due costruzioni (una struttura includeva anche un impianto di aspirazione ed estromissione di aria tipo canna fumaria), addossandole al muro perimetrale dell'edificio; le attrici sostenevano che le opere contestate violavano le distanze legali e le norme igienico-sanitarie; inoltre aggiungevano che il convenuto aveva pure arbitrariamente installato una canna fumaria sul muro comune.
Secondo le attrici le opere indicate non erano state assentite dal condominio e ledevano gli artt. 1117, 1120 e 1122 c.c. (pregiudicando il decoro architettonico ed impedendo agli altri partecipanti di fare parimenti uso della facciata).
In ogni caso facevano presente che i lavori indicati avevano anche inciso su una colonna di scarico delle acque provenienti dal bagno della loro unità immobiliare.
Alla luce di quanto sopra richiedevano la demolizione delle opere ed il risarcimento dei danni derivati dalle stesse.
Il convenuto si difendeva sostenendo di aver solo modificato una preesistente costruzione, addirittura spostandone verso il basso la copertura; inoltre evidenziava che l'impianto criticato - aspirante aria e non emettente fumi- non ledeva alcuna distanza e non trasgrediva alcuna normativa igienico-sanitaria; infine notava che l'installazione della canna fumaria era stata autorizzata da alcuni condomini.
Il Tribunale dava ragione alle attrici, ordinando al convenuto la demolizione delle costruzioni descritte (precisamente: una struttura a servizio dell'attività di laboratorio destinata a spogliatoio, anti wc e wc, nonché piccolo deposito e altro manufatto destinato a magazzino), con contestuale ondine di ripristino della facciata dell'edificio condominiale mediante la demolizione dei rivestimenti posati sulla stessa, il rifacimento intonaci e la verifica delle tubazioni di scarico delle acque dei bagni delle attrici; il giudice di primo grado rigettava le altre domande.
Presunzione di condominialità e rimozione manufatto
Il soccombente si rivolgeva alla Corte di Appello deducendo l'erroneità della sentenza impugnata per aver ritenuto che la realizzazione dei manufatti addossati al muro perimetrale dell'edificio potessero compromettere il principio del c.d. parimenti uso sancito dall'art. 1102 c.c. In ogni caso riteneva incompleta l'espletata CTU per aver omesso di approfondire l'epoca di realizzazione dei corpi di fabbrica.
La Corte di Appello però ha confermato la decisione del Tribunale.
I giudici di secondo grado hanno sottolineato come la CTU abbia in effetti accertato che il tratto della colonna di scarico delle acque reflue provenienti dal bagno del locale sovrastante di proprietà delle attrici è stato modificato ed è stato inglobato all'interno di uno dei corpi di fabbrica realizzati dal convenuto, ostacolando la manutenzione di detta colonna, nonché la manutenzione della facciata.
È dunque emerso che la colonna di scarico delle acque provenienti dal bagno è stata resa inaccessibile dalla costruzione in appoggio e, dunque, in concreto, l'uso del muro perimetrale quale appoggio della costruzione ha impedito anche l'uso della parte comune per la funzione, accessoria o secondaria (rispetto a quella primaria di sostegno dello stabile) di appoggio di tubi e condutture dell'appartamento di proprietà delle odierne appellate.
Riflessioni sulla natura condominiale del muro e diritti dei condomini
Un muro, anche non portante, può comunque avere natura condominiale se delimita il fabbricato condominiale o se protegge l'immobile dagli agenti atmosferici o dal pericolo di smottamento a valle dei terreni o dei manufatti sovrastanti (Trib. Napoli 8 novembre 2022 n. 9927).
La cosa comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c., può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell'ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari.
Il singolo condomino, perciò, può apportare al muro perimetrale, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti alla comunione, tutte le modificazioni che consentano di trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini, ivi compreso l'inserimento nel muro di elementi estranei e posti al servizio esclusivo della sua unità immobiliare, purché non impedisca agli altri condomini l'uso del muro comune e non ne alteri la normale destinazione con interventi di eccessiva vastità (Trib. Prato 20 giugno 2015).
In particolare, per quanto riguarda il muro perimetrale comune di un edificio in condominio va considerato che esso, accanto alla funzione primaria e fondamentale di sostegno dello stabile, ha anche quella accessoria e secondaria di appoggio di tubi, fili, condutture, targhe, insegne, etc., per cui la sua utilizzazione è da ritenere consentita se contenuta entro i suddetti limiti dell'art. 1102 c.c. (Cass. civ., sez. II, 19/03/2021, n. 7870).
L'appoggio di nuovi manufatti al muro comune viola sicuramente l'articolo 1102 c.c. se arriva a "inglobare" la colonna di scarico delle acque reflue a servizio dell'abitazione di altro condomino, impedendo a quest'ultimo anche l'uso corrispondente alla sua funzione accessoria di appoggio di tubi e condutture utili per la proprietà esclusiva.
In ogni caso qualora l'assemblea neghi ad un condomino l'autorizzazione ad apportare modifiche alle parti comuni, così adottando un provvedimento non previsto dalla legge o dal regolamento, avuto riguardo alla posizione delle parti riguardo ai diritti oggetto del giudizio, spetta al condominio dimostrare il superamento dei limiti del pari uso, di cui all'art. 1102 c.c., che possa perciò giustificare la legittima espressione della volontà collettiva dei partecipanti a tutela delle esigenze conservative delle parti comuni (Cass. civ., sez. II, 13/12/2022, n. 36345).
