Nell'ambito dell'ampio contenzioso condominiale, sono ricorrenti le controversie che interessano la impugnazione delle delibere inerenti la redazione e/o revisione delle tabelle millesimali e dei quorum necessari per la loro approvazione anche in considerazione dei criteri per le stesse adottati, qualora assunti in deroga a quelli legali.
È di tutta evidenza la ragione dei contrasti che insorgono, ritenuto la funzione primaria che assolvono le tabelle millesimali nella ripartizione degli oneri condominiali, quale esplicazione e riflesso del valore della proprietà di ciascuno, quale riferimento imprescindibile per determinare le singole quote di contribuzione, nonché per definire l'entità del voto di ogni condomino nelle assemblee.
La fattispecie sottoposta alla attenzione del Tribunale di Bari (n.897 del 14 marzo 2025) affronta compiutamente la questione e rappresenta l'occasione per ripercorrere le norme dettate in materia, con particolare riferimento al quorum necessario, maggioranza o unanimità, per poter procedere legittimamente alla approvazione delle tabelle millesimali, tenuto conto della deroga o meno ai criteri di Legge, nonché ribadisce i principi vigenti sulla natura delle obbligazioni che attengono alle spese per la manutenzione e conservazione delle parti comuni.
Impugnazione delle delibere condominiali: analisi del caso specifico
Tizio e Mevia, quali coniugi comproprietari di un immobile ubicato in condominio, hanno promosso impugnazione avverso la delibera che ha approvato le nuove tabelle millesimali, redatte dal geometra Sempronio, chiedendo di dichiararne la nullità.
A sostegno della domanda, i ricorrenti hanno contestato la non conformità delle nuove tabelle, ovvero la violazione delle stesse, all'accordo di mediazione intervenuto con il loro dante causa ed il condominio in aderenza alla delibera adottata all'unanimità nel maggio 2015 ove erano stati convenuti espressamente i criteri che dovevano essere rispettati nella loro redazione.
Al contempo, Tizio e Mevia hanno avanzato ulteriore impugnazione, riunita alla prima, avente ad oggetto la successiva delibera assunta dalla assemblea e relativa alla approvazione dei bilanci degli anni precedenti e del riparto delle spese, ove erano state applicate dette tabelle.
Il condominio si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto delle impugnazioni all'uopo sostenendo che la delibera del mese di maggio 2015, allegata all'accordo di mediazione, (i) non era stata assunta all'unanimità, (ii) non era riferibile ed applicabile ai ricorrenti in quanto intervenuta solo il favore della loro dante causa.
Nelle proprie difese, il condominio ha confutato che le tabelle redatte fossero difformi ai criteri adottati nella delibera del maggio 2015, rilevando che il contenuto di quest'ultima aveva determinato solo una deroga alla ripartizione ordinaria delle spese, di tal guisa incidendo solo sulla su quest'ultima e non, anche, sulle tabelle millesimali.
Ritenuta e considerata la natura della querelle insorta, il Giudice ha disposto consulenza tecnica d'ufficio per accertare se le tabelle redatte dal geometra Sempronio avevano modificato le precedenti tabelle vigenti adottando i criteri indicati nell'accordo di mediazione.
Il Tribunale ha accolto entrambe le impugnazioni per le ragioni in appresso illustrate.
Modifica delle tabelle millesimali: criteri legali e unanimità condominiale
Per una compiuta disamina dell'argomento, è giusto e doveroso ricordare che qualora si intenda modificare le tabelle millesimali, derogando ai criteri legali di cui agli artt. 1123 c.c., l'art. 69 Disp. Att. c.c. impone l'approvazione delle stesse alla unanimità.
Diversamente, qualora le nuove tabelle siano redatte in aderenza ai criteri legali codificati, la delibera è valida se adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, c.c.
A conforto si riporta orientamento consolidato della Giurisprudenza secondo cui «L'approvazione e la revisione delle tabelle millesimali possono essere votate dalla maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 2 comma c.c. se siano meramente ricognitive dei criteri stabiliti dalla legge; se invece la tabella millesimale abbia derogato al regime legale di ripartizione delle spese oppure abbia introdotto una 'diversa convenzione', è necessario il consenso unanime dei condòmini. In sostanza le delibere dell'assemblea con le quali vengono stabiliti criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli legali ex art. 1123 c.c, oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento contrattuale richiedono l'approvazione di tutti i condomini» (Tribunale Napoli sez. IV, 08/07/2022, n.6893).
Tanto premesso e ribadito, nell'ipotesi che ci occupa, è utile puntualizzare che la delibera assembleare del maggio 2015, diversamente dalla eccezione del condominio, è stata adottata alla unanimità, motivo per cui è valida ed efficacia.
Sul punto, è opportuno evidenziare che eventuali obiezioni in ordine alla regolare costituzione della assemblea sono annullabili e non nulle.
Parimenti, è noto che la assenza di sottoscrizione da parte dei condomini presenti del verbale assembleare non determina la invalidità delle decisioni assunte.
In ogni caso, correttamente, il Giudicante rammenta e sottolinea che l'annullabilità o la nullità di una delibera non può essere eccepita dal condominio ma, unicamente, in aderenza al disposto di cui all'art. 1137 c.c. dai singoli condomini.
Nella fattispecie in esame, la delibera del maggio 2015 non risulta oggetto di alcuna impugnazione per cui il suo contenuto è pienamente valevole e cogente.
Contribuzione agli oneri condominiali quali obbligazioni propter rem
Posto ciò, occorre rilevare che, dalle risultanze della consulenza tecnica esperita, è emerso che la delibera impugnata, con la quale sono state approvate le nuove tabelle millesimali, ha disatteso i criteri adottati e convenuti nel maggio 2015, parte integrante dell'accordo di mediazione raggiunto, precisando che il quesito formulato dal Giudicante al CTU attendeva alla verifica della conformità delle nuove tabelle redatte agli stessi.
Richiamati integralmente, pertanto, nella motivazione, gli esiti della perizia resa, non appare di minor rilievo la assoluta sterilità della censura sollevata dal condominio in merito alla inapplicabilità della citata delibera, e dell'accordo intervenuto, nei confronti dei ricorrenti.
A tal riguardo, è confacente rammentare che le obbligazioni relative al pagamento degli oneri condominiali sono obbligazioni propter rem e sorgono in ragione della proprietà del bene.
Invero, è il solo collegamento con il bene ad individuare il debitore, ovvero colui che è tenuto al versamento delle quote di sua spettanza e competenza, anche a prescindere dal godimento del bene stesso.
È pacifico che, in rispondenza al dettato di cui all'art. 1123 c.c., le spese condominiali gravano sui condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, riportato e cristallizzato nelle tabelle millesimali, indefettibili per poter procedere alla loro ripartizione.
Alla luce di quanto osservato, il Tribunale ha, dunque, accolto entrambe le impugnazioni condannando il condominio al pagamento delle competenze e spese legali e di CTU nonché al versamento di un importo corrispondente al contributo unificato per entrambi i giudizi stante la mancata partecipazione del condominio alle procedure di mediazione introdotte.
