È notorio che, quando due parti, locatore e conduttore, si determinano alla stipula di un contratto di locazione (per i beni ad uso abitativo) o affitto (per i beni destinati ad uso diverso) avente ad oggetto il godimento di un immobile, la normativa vigente prescrive la forma scritta e impone l'obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, a pena di nullità, qualora la durata sia superiore a trenta giorni.
A tal riguardo, appare opportuno ricordare che la esigenza di prevedere la forma scritta è atta a garantire, per entrambe le parti, la conoscenza e consapevolezza delle obbligazioni reciprocamente assunte ed è propedeutica alla registrazione del contratto per il pagamento delle imposte sui canoni percepiti e per il versamento della eventuale tassa di registro nel caso in cui il locatore scelga di avvalersi del regime ordinario.
Invero, qualora il locatore manifesti l'opzione per il regime fiscale della cedolare secca, le imposte di registro non dovranno essere corrisposte.
Su tale ultimo punto, è utile ricordare che l'onere di registrazione del contratto incombe sul locatore, salvo diverso accordo, il quale dovrà ivi dichiarare - appunto - anche il regime fiscale prescelto, ordinario o cedolare secca, e dovrà adempierlo entro trenta giorni dalla sottoscrizione oppure dalla decorrenza del contratto, in aderenza a quanto previsto dall'art. 13, comma I, Legge n.431/1998 secondo cui <È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile>.
Al contempo, il locatore deve comunicare all'amministratore del condominio, se esistente, i dati anagrafici del conduttore per la corretta tenuta del registro di anagrafe condominiale nonché per la ripartizione delle spese.
Tanto premesso e ribadito, è di certa rilevanza l'ordinanza della Corte di Cassazione (n.32696 del 16 dicembre 2024) la quale interessa la questione che attiene alle conseguenze della dichiarazione di nullità del contratto di locazione, per mancanza della mancata forma scritta e della registrazione, per quanto concerne il diritto del conduttore alla ripetizione dei canoni pagati.
Nullità del contratto di locazione e diritto alla restituzione dei canoni versati
Tizio, quale conduttore, ha presentato ricorso avanti alla Corte di Cassazione avverso la sentenza emessa dalla Corte d'Appello con la quale, seppur è stata dichiarata la nullità del contratto di locazione concluso solo verbalmente con il locatore afferente all'uso di una stanza ad uso abitativo all'interno di un appartamento, per un periodo di quattro anni, ha respinto la domanda avanzata relativamente alla restituzione dei canoni versati.
Ritenuta ingiusta la pronuncia, Tizio ha esposto ed argomentato più motivi di censura, tra cui, quello principale di nullità della sentenza per violazione dell'art. 112 Cod. Proc. Civ. (corrispondenza tra chiesto e pronunciato), per avere deciso d'ufficio sulla eccezione di ingiustificato arricchimento (artt. 2041 e 2042 Cod. Civ.), rimessa alla facoltà della parte locatrice rimasta, peraltro, contumace, oltre alla violazione delle norme di diritto che attengono all'indebito oggettivo di cui all'art. 2033 Cod. Civ., che doveva necessariamente trovare applicazione in assenza di avverse obiezioni.
Sul punto, ad avviso di Tizio, la Corte d'Appello ha errato poiché, sia pur riconoscendo la nullità del contratto di locazione, non ha esplicato le conseguenze di tale sanzione, rigettando la sua pretesa per il fatto che avendo, comunque, il conduttore goduto dei locali locati, il pagamento dei canoni non poteva ritenersi indebito.
Preso atto del ricorso e delle doglianze ivi rappresentate, la Corte di Cassazione ha accolto il motivo riportato, ravvisando gli altri assorbiti, cassando la sentenza con rinvio alla Corte territoriale, all'uopo enunciando il principio di diritto a cui i Giudici d'Appello dovranno attenersi, come in appresso illustrato.
Obbligo di registrazione dei contratti di locazione e conseguenze legali
Per una compiuta disamina della questione che investe la fattispecie in esame, è confacente richiamare la legislazione emanata in materia che prevede espressamente ed inequivocabilmente l'obbligo di registrazione del contratto di locazione all'art.1, comma 346, Legge n.311/2004 ove si legge che <I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unita' immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati>.
In proposito, come sopra osservato, non vi può essere dubbio sulla sussistenza dell'obbligo di stipulare il contratto di locazione per scritto e di registrarlo, entro trenta giorni dalla stipula o, comunque, dal giorno di decorrenza del contratto, a pena di nullità.
Indebito arricchimento ex art. 2033 Cod. Civ.
La querelle, dunque, attiene al riconoscimento del diritto del conduttore a vedersi restituiti i canoni pagati a seguito della dichiarazione di nullità del contratto.
Sul punto, occorre evidenziare che, nelle ipotesi in cui sia accertata la nullità del contratto o, comunque, qualora ogni altra causa esaurisca il vincolo ab origine esistente, potrà essere formulata azione di indebito oggettivo ex art. 2033 Cod. Civ. anche quando, come nel caso in esame, la controprestazione non sia ripetibile, avendo goduto il conduttore del bene immobile.
Sotto tale profilo, gli Ermellini richiamano l'orientamento già espresso dalla Corte in fattispecie analoga (sentenza n.20383/2016) che ha stabilito la ripetibilità dei canoni percepiti dal locatore in base ad un contratto di locazione nullo, pur a fronte dell'irripetibilità della controprestazione concernente il godimento del bene, ritenendo non applicabile in tal caso l'eccezione prevista dall'art. 1458 Cod. Civ., in quanto relativa solo alla risoluzione per inadempimento dei contratti ad esecuzione continuata, mentre la diversa questione dell'arricchimento del conduttore avrebbe potuto rilevare ai fini dell'azione ex art. 2041 c.c., non proposta nel caso concreto.
Invero, contrariamente, la nullità non produrrebbe alcun effetto.
Sul tema, seppur contrastante, la Giurisprudenza di merito ha affermato che <In tema di locazione, la mancanza del requisito della forma scritta importa la nullità del contratto ad uso abitativo, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1418 e 1421 c.c., sicché è da considerarsi legittima la richiesta del conduttore circa la ripetizione dei canoni versati indebitamente (art. 2033 c.c.)> (Tribunale Torino sez. VIII, 14/01/2021, n.135).
Parimenti, anche i Giudici di Legittimità, in una causa che verteva sulla richiesta di pagamento, ad istanza del locatore, dei canoni non pagati dal conduttore, avevano confermato che <Il contratto di locazione non registrato è nullo e la prestazione compiuta in esecuzione di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, con la conseguenza che, ricorrendone i presupposti, il locatore avrà diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. o al pagamento dell'ingiustificato arricchimento ex articolo 2041 c.c.. Questo è quanto affermato dalla Cassazione che ha accolto il ricorso contro la decisione della corte di merito che aveva ritenuto solo inefficace il contratto, con la conseguenza che il canone era comunque tenuto quale corrispettivo della "detenzione intrinsecamente irripetibile".
Per i giudici di legittimità, in tema di locazione nessuna norma dà rilievo a un rapporto di fatto, tal ché quanto versato dal conduttore in forza di un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo che, come tale, trova disciplina nell'art. 2033 c.c., secondo cui "chi ha eseguito un pagamento non dovuto ha diritto di ripetere ciò che ha pagato".
E sarà onere del locatore chiedere e provare il danno da lui patito o l'ingiustificato arricchimento da parte del conduttore> (Cassazione civile sez. III, 13/12/2016, n.25503).
Nella controversia de qua, il locatore non si è costituito né avanti al Tribunale, né innanzi alla Corte d'Appello per cui non ha mosso alcuna eccezione ex art. 2041 Cod. Civ., esclusivamente a lui spettante, per cui è erronea la sentenza di secondo grado laddove i Giudici l'hanno rilevata ed assunta d'ufficio a sostegno del rigetto della domanda di ripetizione dei canoni.
In considerazione delle osservazioni illustrate, la Corte di Cassazione ha accolto il ricorso esponendo il seguente principio di diritto <In caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell'art. 2033 c.c., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest'ultimo di eccepire, ex art. 2041 c.c., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell'erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall'instaurazione di una valida relazione contrattuale>.