La trasparenza nel compenso dell'amministratore di condominio è fondamentale per mantenere la fiducia dei condomini e garantire una gestione corretta e limpida del condominio. Naturalmente l'importo richiesto può variare in base a diversi fattori, tra cui, la dimensione del condominio, il numero di unità abitative, i servizi offerti (mansioni aggiuntive).
In ogni caso il lavoro dell'amministratore, strettamente legato e necessario per lo svolgimento delle sue mansioni principali, rientra nel compenso concordato al momento della sua nomina.
L'importo pattuito comprende tutte le attività relative alla gestione condominiale, inclusi non solo i compiti specificamente previsti dalla legge, ma anche le operazioni preliminari e strumentali, oltre ad eventuali attività aggiuntive che rappresentano un naturale proseguimento e completamento di quelle principali.
In argomento l'articolo 1129 c.c., comma 14, prevede che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. La ratio della norma è quella di impedire all'amministratore di richiedere compensi aggiuntivi.
Purtroppo non di rado nelle assemblee l'incarico dell'amministratore viene confermato senza alcuna specifica indicazione del compenso per l'attività da svolgere: si tratta di una prassi errata che viola l'articolo 1129 c.c., comma 14. A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Caltanissetta (sentenza n. 186 del 09/03/2025).
Delibere senza compenso: annullamento e motivazioni legali
Due condomini si rivolgevano al Tribunale chiedendo l'annullamento di tre delibere, nella parte relativa al rinnovo dell'incarico all'amministratore e agli atti conseguenti a tale decisione. Gli attori contestavano la validità delle delibere adottate, sostenendo che non era stata fornita l'indicazione analitica del compenso dovuto all'amministratore, in violazione dell'art. 1129 c.c., comma 14.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva il condominio, il quale sosteneva la validità delle delibere assembleari in considerazione della circostanza che, in occasione delle predette sedute, era stato rinnovato l'incarico all'amministratore.
Di conseguenza lo stesso convenuto faceva presente che il compenso poteva essere determinato trattandosi di una componente del bilancio consuntivo approvato dall'assemblea condominiale nelle sedute. Il Tribunale ha dato torto al condominio.
Infatti, come è emerso dai verbali delle relative riunioni, le delibere impugnate hanno confermato l'incarico all'amministratore del condominio senza alcuna specifica indicazione del compenso per l'attività da svolgere e senza il richiamo ad un preventivo o altro documento dal quale possa ricavare l'importo per relationem.
Secondo il Tribunale è irrilevante che l'assemblea condominiale fosse già a conoscenza del compenso spettante a detto professionista (tale emolumento è soggetto a variazioni).
Allo stesso modo, a parere del decidente, non si può considerare adempiuto l'obbligo di specificazione semplicemente riportando una somma complessiva tra le voci del bilancio preventivo, il quale, peraltro, non è stato prodotto dal condominio. Le tre delibere sono state dichiarate nulle.
Compenso dell'amministratore e nullità della delibera di nomina
Importanza della specifica del compenso per la validità delle delibere
La sentenza in commento conferma che, nell'ambito di un contratto di amministrazione di condominio, è indispensabile indicare chiaramente il compenso dell'amministratore. Il testo novellato dell'art. 1129, comma 14 c.c., nel disporre espressamente che l'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta, disciplina un'ipotesi di nullità testuale, in quanto stabilita dalla legge.
Non è quindi possibile sostenere la valida della delibera di nomina che non indichi il compenso (art. 1129 c. 14 c.c.) e i dati dell'amministratore (art. 1129 c. 2 c.c.), se questi li comunica in un momento successivo.
Del resto, la Cassazione ha precisato - in modo chiaro - come il requisito formale della nomina non possa ritenersi implicito nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto consuntivo ma deve essere esplicitato, in conformità con le previsioni contenute nella normativa vigente (Cass. civ., sez. VI, 22/04/2022, n.12927).
Considerato poi che la legge impone l'indicazione del compenso dell'amministratore anche al momento della accettazione del suo rinnovo, è ininfluente se il compenso sia rimasto invariato rispetto al precedente esercizio.
Il requisito formale della nomina quindi sussiste in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che indichi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso (Trib. Larino 6 febbraio 2023, n. 77).
Per quanto attiene alla domanda di nullità (a cascata) degli atti posti in essere dall'amministratore del condominio proposta dagli attori, inclusi i bilanci e i verbali assembleari successivi alle impugnate delibere di nomina, il Tribunale ha ricordato che la prorogatio imperii dell'amministratore (che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del alla continuità dell'amministrazione) si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell'opera dell'amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina.
Ne consegue che l'amministratore condominiale, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei condomini (Cass. civ., sez. II, 30/10/2012, n. 18660; Cass. civ., sez. II, 23/01/2007, n. 1405).
