La nomina dell'amministratore di condominio può essere oggetto di controversie e impugnazioni, soprattutto quando non vengono rispettate le procedure previste dalla legge. Secondo la giurisprudenza, una delibera di nomina può essere nulla o annullabile in diversi casi. Così La Cassazione ha stabilito che la nomina dell'amministratore è nulla se non viene specificato l'importo dovuto a titolo di compenso nella delibera assembleare. Se un amministratore è stato revocato dal giudice, l'assemblea non può nominarlo nuovamente. In caso contrario, la delibera può essere impugnata.
Allo stesso modo se l'amministratore nominato non ha frequentato i corsi obbligatori la nomina dovrebbe essere considerata nulla.
Bisogna considerare che una secondo una parte della giurisprudenza la mancata formazione professionale dell'amministratore di condominio, prescritta dall'art. 71-bis, disp. att. c.c., è solo motivo di revoca dell'incarico professionale, potendo ciascun condomino ricorrere all'autorità giudiziaria, ai sensi dell'art. 1129 c.c., in caso di omessa delibera sul punto da parte dell'assemblea (Trib. Campobasso 2 gennaio 2024 n. 3; Trib. Milano 27 marzo 2019, n. 3145).
La tesi secondo cui la nullità della delibera di nomina dell'amministratore non possa essere applicata in via analogica trova supporto nella sentenza del Tribunale di Verona del 13 novembre 2018, n. 2515. In questa decisione, il giudice ha sottolineato che il legislatore, quando ha voluto prevedere la nullità di una delibera, lo ha fatto in modo esplicito e diretto.
Pertanto, non sarebbe legittimo estendere tale principio a fattispecie non espressamente disciplinate, evitando interpretazioni analogiche della normativa.
La sentenza propone una lettura che colloca la questione nell'ambito dell'art. 1129 c.c., comma 12, che disciplina le gravi irregolarità dell'amministratore e le condizioni per la sua revoca.
Questo approccio è stato condiviso anche da altre pronunce che hanno ribadito come la mancata formazione o aggiornamento dell'amministratore non costituisce motivo di nullità della delibera di nomina, ma può rappresentare una causa di revoca dell'incarico. Recentemente però la giurisprudenza ha messo un punto fermo sul destino delle deliberazioni di assemblee condominiali che nominano un amministratore privo dei requisiti previsti dalla legge.
In altre parole sembra prevalere la "linea dura" sostenuta da autorevole dottrina e da una parte della giurisprudenza.
A conferma di quanto sopra si segnala una recente decisione del Tribunale di Castrovillari (sentenza n. 470 del 14 marzo 2025).
Impugnazione della nomina amministratore senza requisiti
Un condomino impugna la delibera di nomina dell'amministratore. L'attore sostiene che, per l'approvazione dei primi due punti all'ordine del giorno, non sia stato rispettato il quorum deliberativo richiesto dall'art. 1136 c.c., secondo comma. I millesimi dei votanti favorevoli sarebbero risultati inferiori alla soglia prevista dalla legge.
Inoltre, l'attore contesta la mancata inclusione dei millesimi dei condomini astenuti che non possono essere conteggiati a favore della delibera.
L'attore evidenzia pure che diverse deleghe presentate all'assemblea erano illegittime, poiché violavano il regolamento condominiale che, all'art. 26, prevedeva il limite di tre deleghe per persona.
In ogni caso l'attore ha dedotto, inoltre, la nullità della delibera di conferma della nomina dell'amministratore di condominio, trattandosi di soggetto privo dei requisiti imposti dell'art. 71-bis disp. att. c.c., stante il mancato svolgimento da parte dello stesso dell'attività di frequentazione dei corsi obbligatori per legge. A tale proposito il Tribunale ha dato ragione all'attore.
Lo stesso giudice ha rilevato che il convenuto non ha dedotto alcunché in ordine al possesso in capo all'amministratore del predetto requisito di cui, a fronte delle contestazioni di parte attrice, avrebbe dovuto fornire la prova. Di conseguenza il Tribunale ha dichiarato la delibera "in parte qua" nulla; la deliberazione dell'assemblea condominiale che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall'art. 71-bis disp. att. c.c. è, infatti, nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività.
Nullità della nomina amministratore senza requisiti: conferme giurisprudenziali
Una parte della giurisprudenza di merito ha sostenuto che l'art. 71 bis att. c.c. è norma di ordine pubblico che in quanto tale, ha carattere imperativo ed inderogabile; di conseguenza la mancanza ab origine dei requisiti di cui all'art. 71 bis att. c.c. comporta la nullità della delibera di nomina, nullità dell'incarico che può essere eccepita da chiunque vi abbia interesse ed in qualsiasi tempo (Trib. Bergamo 16 febbraio 2023 n. 325). Questa tesi è stata recentemente confermata dalla Cassazione.
In particolare i giudici supremi hanno affermato che l'art. 71-bis disp. att. c.c. delimita per ragioni di ordine pubblico il novero delle persone che, giacché munite di specifici requisiti di professionalità e onorabilità, sono idonee al compimento delle attività inerenti alla complessa prestazione dell'amministratore di condominio, rivelandosi perciò norma imperativa ed inderogabile, in quanto posta a tutela degli interessi generali della collettività. Come ha sottolineato la Suprema Corte l'art. 71- bis disp. att. c.c. è una norma proibitiva "imperfetta", che, cioè, non abbina al divieto di svolgimento dell'incarico di amministratore di condominio senza i requisiti una esplicita sanzione civilistica; ciò non vale a smentire la nullità della delibera di nomina, trattandosi di delibera nulla per violazione di norma imperativa (Cass. civ., sez. II, 31/10/2024, n. 28195).
A tal proposito le Sezioni unite della Cassazione hanno ribadito la nullità di deliberazioni condominiali contrarie a "norme imperative", all'"ordine pubblico" o al "buon costume" e come tali sottratte al termine d'impugnazione di trenta giorni di cui all'art. 1137 c.c. (Cass. civ., Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839).
