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Nudo proprietario e usufruttuario: chi risponde dei danni da custodia?

La Cassazione chiarisce chi è custode dell'immobile tra l'usufruttuario e il nudo proprietario
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Quando un appartamento subisce dei danni provocati dalle infiltrazioni provenienti dall'immobile soprastante, la regola vuole che sia il proprietario a risponderne. Questi, magari, vive in quella casa, ne ha, perciò, il governo e, poiché non ha realizzato la necessaria manutenzione straordinaria del bene, deve risarcire il titolare dell'appartamento danneggiato.

La descritta responsabilità non muta nemmeno se l'immobile è in affitto. Secondo, infatti, la comune interpretazione giurisprudenziale, il conduttore non è un possessore del bene, ma semplicemente un detentore qualificato «il titolare del diritto personale di godimento è mero detentore qualificato e non già pieno possessore del bene (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 30729 del 26/11/2019; Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015; Sez. 3, Sentenza n. 16422 del 27/07/2011)».

Per questa ragione, ad esempio, se i danni derivano dalla cattiva manutenzione di un impianto o da una fatiscente tubatura posta nel muro del bagno, sarà il locatore a risarcire ogni pregiudizio.

Nel caso in commento, invece, l'anzidetta problematica ha riguardato un immobile concesso in usufrutto. Secondo la tesi dell'usufruttuario, per ogni danno determinato dall'omessa manutenzione straordinaria del bene, avrebbe dovuto rispondere il nudo proprietario. Questi non ha, evidentemente, accettato tale conclusione. Ne è scaturita, pertanto, la lite, appena, culminata nell'ordinanza n. 20429 del 24 giugno 2022.

Cerchiamo, però, di approfondire cosa è accaduto in questo condominio siciliano

Nudo proprietario e usufruttuario: chi risponde dei danni da custodia? Il caso concreto.

L'intricata lite in esame sorgeva a causa delle infiltrazioni provenienti dal ballatoio, dalle tubazioni e dallo scarico del bagno di un appartamento. Per i titolari dell'immobile sottostante, quest'ultimo era stato seriamente danneggiato.

Tale versione dei fatti era respinta dai due nudi comproprietari e dall'usufruttuario dell'appartamento incriminato. Secondo la loro versione, il degrado dei propri locali era dovuto ad incendio propagatosi all'interno dell'immobile danneggiato. Insomma, la lite era stata inevitabile.

Nei primi due gradi di giudizio, emergevano le pessime condizioni dell'appartamento da cui erano derivate le infiltrazioni. Si appurava, infatti, che, al momento dell'evento, esso era attraversato da tubazioni risalenti ad almeno trent'anni prima. Si accertava, altresì, lo scollamento delle giunture dei tubi di scarico del bagno. Addirittura, i balconi non presentavano alcuna impermeabilizzazione.

Insomma, per tutte queste ragioni, in qualità di custode del bene, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., l'usufruttuario era condannato a riparare i danni e ad eliminare le cause delle infiltrazioni.

Nel successivo giudizio in Cassazione, la descritta conclusione non mutava.

Danni da cose in custodia: brevi cenni

Anche le cose inanimate, quale ad esempio quelle presenti in un appartamento in condominio, possono provocare dei danni. Si pensi, per ipotesi, ad una vecchia tubatura, mai sostituita per non effettuare alcun costoso intervento nel bagno, che dopo molti anni si scolla o, addirittura si spacca. In questo, come in altri casi, sarebbe stata necessaria la dovuta manutenzione.

Ebbene, poiché ciò non è avvenuto, qualora dall'evento siano derivate delle infiltrazioni a danno dell'immobile sottostante, la responsabilità del custode dell'appartamento e della tubatura in esso compresa, sarebbe inevitabile.

«Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito (art. 2051 cod. civ.)».

Chiarito questo aspetto, bisogna individuare il custode. In genere, si tratta del proprietario, magari residente nell'abitazione. Questi non può certo sottrarsi agli inevitabili oneri risarcitori se non comprovando che l'evento è imputabile al caso fortuito (trattasi di circostanza, praticamente, impossibile da sostenere in un caso come quello appena posto).

Nella vicenda in commento, però, l'appartamento era stato concesso in usufrutto. Si tratta di un diritto reale per il quale, il suo titolare, ha piena ed esclusiva facoltà di godimento, diretta e indiretta, sul bene.

Dunque, in questa ipotesi si potrebbe sostenere che il proprietario, definito nudo, abbia conservato la signoria e/o il governo sulla cosa? Tra usufruttuario e nudo proprietario, chi può essere considerato custode di un immobile e di tutte le strutture in esso presenti?

Vediamo come risponde la giurisprudenza.

Usufruttuario o nudo proprietario: chi è il custode dell'immobile?

Nella lite, oggetto del recente pronunciamento della Cassazione, le infiltrazioni provenienti da un appartamento e che avevano danneggiato quello sottostante, erano dovute alle pessime condizioni strutturali del bene. A quanto pare, non era stata compiuta la necessaria manutenzione.

Si è proceduto, quindi, a stabilire chi fosse stato il custode dell'immobile, visto che lo stesso era stato concesso in usufrutto. Ebbene, per gli Ermellini, nel solco della costante giurisprudenza sull'argomento, ogni addebito era da attribuirsi all'usufruttuario.

Tale conclusione deriva dal fatto che il titolare di questo diritto reale ha il pieno controllo della cosa, governa la medesima, è possessore della stessa ed è tenuto a provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria «La responsabilità cagionata da cose in custodia ricade infatti sul soggetto che abbia il pieno controllo della cosa, con la conseguenza che, ove la res sia nel possesso di un usufruttuario, questi ne risponde quale titolare della custodia (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12280 del 05/07/2004; Sez. 1, Sentenza n. 2301 del 01/03/1995; Sez. 3, Sentenza n. 819 del 02/04/1963).

Questa conclusione discende dalla circostanza che il presupposto della responsabilità invocata risiede nella normale condizione di "potere sulla cosa", che - in quanto riflesso di una situazione giuridicamente rilevante rispetto alla res -- sia tale da rendere attuale e diretto l'anzidetto potere attraverso una signoria di fatto sulla cosa di cui si abbia la disponibilità materiale, sicché essa postula la qualità di proprietario della cosa che ha dato luogo all'evento lesivo che ne abbia l'effettivo godimento o, comunque, di soggetto terzo tenuto per legge a provvedere alla sua manutenzione ordinaria e straordinaria (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 38089 del 02/12/2021)».

Sentenza
Scarica Cass. 24 giugno 2022 n. 20429

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