Meno liti in condominio. E' questo lo scopo dello studio n. 7/2018 approvato dalla commissione studi civilistici del Consiglio Nazionale del Notariato che analizza in dettaglio le diverse fattispecie relative all'istituto del condominio evidenziando i benefici effetti prodotti dall'intervento del notaio che, nell'interpretare al meglio il suo ruolo di pubblico ufficiale garante della legalità, è in grado di svolgere un'importante funzione di prevenzione delle liti, anche per quelle condominiali molto diffuse in Italia.
Particolare attenzione è dedicata ai regolamenti contrattuali predisposti dal costruttore contenenti clausole «limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni» ovvero «clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri».
La casistica offerta dalla pratica è molto ampia: si va dalle norme del regolamento che stabiliscono il divieto di una o più specifiche destinazioni per tutte o alcune delle unità immobiliari dell'edificio (per es. la destinazione di studio professionale o ufficio; di ambulatorio medico, di scuola; di discoteca; di albergo, pensione, affittacamere, bed and breakfast; di bar, ristorante, pizzeria; di sede di partito, di organizzazioni sindacali, di associazioni e circoli ricreativi o culturali; di strutture ricettive socio-assistenziali, come centri di accoglienza per anziani, pensionati, case di riposo, case famiglia) a quelle che impongono a tutte le unità immobiliari dell'edificio la sola destinazione abitativa escludendone ogni altra; o ancora a quelle che riconoscono l'uso esclusivo di determinati beni condominiali, come il lastrico solare o il cortile, soltanto ad uno o più condomini.
In relazione a tali regolamenti l'operato del notaio assicura adeguata tutela all'acquirente e l'impiego delle tecniche contrattuali idonee a consentire la vincolatività delle clausole del regolamento per tutti coloro che fanno parte o faranno parte del condominio.
Sempre in tema di regolamenti di condominio, ma anche con riferimento a quelli deliberati dall'assemblea, lo studio affronta le problematiche connesse all'introduzione nel codice civile della nuova disposizione (art. 1138, ultimo comma) secondo cui «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici», disposizione che ha avuto una grande rilevanza sociale visto che oggi quasi la metà degli italiani vive con un animale domestico in casa e nel 20% delle loro abitazioni ce n'è addirittura più di uno.
Ancora, in relazione alle vicende circolatorie delle unità immobiliari in condominio, lo studiosi sofferma sulla particolare disciplina dettata dall'art. 63, 4°com.ma delle disposizioni di attuazione del codice civile per cui «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente» e sottolinea quanto sia importante che il notaio, in occasione dell'istruttoria dell'atto di vendita, informi l'acquirente sulle implicazioni della citata disciplina legislativa e lo induca a verificare prima della stipula che il venditore abbia effettivamente pagato tutti i contributi condominiali da lui dovuti.
Infine, un cenno è dedicato ai contratti preliminari aventi ad oggetto immobili in condominio e alle regole pattizie che disciplinano la ripartizione delle spese condominiali ordinarie e straordinarie nel periodo di tempo che va dalla conclusione di tale contratto sino a quello definitivo.
Settori tutti in cui l'avveduto e meticoloso intervento del notaio è in grado di fornire un significativo contributo in funzione di giustizia preventiva e di dare concretezza al felice slogan «tanto più notaio tanto meno giudice».
Link allo studio n. 7/2018 à https://www.notariato.it/it/news/un-nuovo-studio-del-notariato-il-notaio-e-il-condominio-la-giustizia-preventiva-nelle-vicende
