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Norme sulle distanze legali tra edifici: non si applicano se la strada che li separa è pubblica

La deroga alle norme sulle distanze legali tra edifici in presenza di strade pubbliche: chiarimenti su cosa definisce una strada come pubblica e le implicazioni urbanistiche.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 
4 Mag, 2023

Alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano (879, comma 2).

L'art. 879 c.c., comma 2, c.c. prevede una eccezionale deroga alla disciplina delle distanze nelle costruzioni; tale deroga discende dalla considerazione che in presenza di una strada pubblica, non emerge tanto l'esigenza di tutelare un diritto soggettivo privato, quanto quella di perseguire il preminente interesse pubblico ad un ordinato sviluppo urbanistico, che trova la sua disciplina esclusivamente nelle leggi e nei regolamenti urbanistico edilizi.

Come è possibile però capire se una strada può qualificarsi come pubblica? L'uso pubblico, da solo, è sufficiente a qualificare la via come pubblica?

Tali questioni sono state affrontate dalla Cassazione nella sentenza 7 aprile 2023, n. 9548.

Distanze legali tra edifici e strade pubbliche: analisi del caso

La vicenda prendeva l'avvio quando il titolare di un fabbricato citava in giudizio un'impresa di costruzioni per chiedere l'accertamento della realizzazione, ad opera della convenuta, di una costruzione di quattro piani (oltre al piano interrato), in violazione delle distanze di cui al D. M.2 aprile 1968, n. 1444 oltre al risarcimento del danno.

Nel corso del procedimento il CTU sosteneva che il tratto di strada sito innanzi l'abitazione dell'attore era stata qualificata come "strada pubblica".

Secondo lo stesso attore però non vi era, in relazione a tale strada, né alcun provvedimento di esproprio, né era configurabile l'uso pubblico di quel tratto, in quanto lo stesso consentiva di accedere solamente alla propria abitazione in quanto la strada era chiusa sui due lati. Il Tribunale dava torto all'attore e lo condannava alla rimessione in pristino oltre al risarcimento dei danni.

La Corte di Appello, invece, accoglieva la ricostruzione operata dalla società costruttrice, ritenendo esistente una strada pubblica ed escludendo la violazione delle distanze.

Secondo i giudici di secondo grado la natura di strada pubblica derivava dalla relazione del servizio patrimoniale e dalla delibera del consiglio comunale che individuava l'elenco delle strade ad uso pubblico, comprendendovi anche la porzione in parola. Questa conclusione non è stata ritenuta condivisibile dalla Cassazione.

Come hanno puntualizzato i giudici supremi, ai fini della qualifica di una strada come strada pubblica, non è elemento da solo sufficiente l'inclusione o rispettivamente la mancata inclusione nell'elenco delle strade comunali, stante la natura dichiarativa e non costitutiva dell'elenco anzidetto.

Distanze tra costruzioni e applicazione delle norme

Verifica della natura pubblica delle strade in relazione alle distanze edilizie

Tenendo conto di quanto stabilito dall'articolo 879 c.c., secondo comma, è determinante accertare se tra le due costruzioni si trovi o meno una strada pubblica. È vero che l'appartenenza di una strada ad un ente pubblico territoriale può essere desunta da una serie di elementi presuntivi aventi i requisiti di gravità, precisione e concordanza prescritti dall'art. 2729 c.c. ma non può reputarsi, a tal fine, elemento da solo sufficiente l'inclusione o meno della strada stessa nell'elenco delle strade comunali, stante la natura dichiarativa e non costitutiva dell'elenco anzidetto (Cass. civ., sez. I, 15/07/2020, n. 15033).

Per costante giurisprudenza di questa Corte, al fine di determinare l'appartenenza di una strada al demanio comunale costituiscono indici di riferimento oltre l'uso pubblico, cioè l'uso da parte di un numero indeterminato di persone (il quale isolatamente considerato potrebbe indicare solo una servitù di passaggio), la ubicazione della strada all'interno dei luoghi abitati, l'inclusione nella toponomastica del Comune, la posizione della numerazione civica ed il comportamento della P.A. nel settore dell'edilizia e dell'urbanistica (T.A.R. Campania, sez. VIII, 06/03/2017, n. 1289).

Sentenza
Scarica Cass. 7 aprile 2023 n. 9548
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