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Le anticipazioni dell'amministratore di condominio non sono rimborsabili senza l'approvazione dell'assemblea
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Le anticipazioni dell'amministratore di condominio non sono rimborsabili senza l'approvazione dell'assemblea

Non sono rimborsabili le anticipazioni dell'amministratore senza l'approvazione dell'assemblea

Avv. Alessandro Gallucci  

L’impresa costruttrice Alfa promuoveva una causa contro un condomino per il recupero delle spese condominiali anticipate nel corso di un quinquennio. In particolare, specificava l’impresa, Tizio acquistava un’unità immobiliare e contestualmente dava mandato alla medesima società costruttrice di far redigere il regolamento di condominio e le allegate tabelle millesimali.

Allo stesso tempo il neocondomino conferiva alla società Alfa il mandato per la gestione dell’edificio: in sostanza le conferiva l'amministrazione del condominio.

Così, rivestendo questo ruolo, la venditrice Alfa aveva gestito l'intero fabbricato, con tutti gli annessi e connessi (leggasi esborso delle spese per utenze, ecc.) per un periodo lungo circa un quinquennio.

In questo lasso di tempo Tizio non aveva mai pagato le spese condominiali, accollando un debito nei confronti della società Alfa pari a circa 5 mila euro.

L’impresa, quindi, agendo in giudizio, chiedeva il pagamento degli oneri condominiali o, al massimo la condanna per indebito arricchimento.

La richiesta era accolta in primo grado ma, a seguito dell’appello di Tizio, la Corte adita la rigettava. Quella avanzata, secondo il giudice del gravame, era una domanda riguardante oneri condominiali e non un contratto di mandato. Poiché non erano stato rispettate le norme dettate in tema di amministrazione condominiale non poteva esserci un risarcimento.

Da qui il ricorso per Cassazione della società Alfa.

La storia, nomi a parte, è reale ed a portato alla sentenza n. 1224 dello scorso 27 gennaio.

Per la cronaca gli ermellini hanno respinto il ricorso.

In particolare si legge in sentenza che “ secondo il costante orientamento di questa Corte, il condominio negli edifici viene ad esistenza per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione di un regolamento di condominio e dalla completezza e validità dello stesso (Cass. 4-6-2008 n. 14813; v. anche Cass. 18-1-1982 n. 319; Cass. 22-6-1982 n. 3787).

Il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi, pertanto, comporta il sorgere di uno stato di condominio.

Tanto è sufficiente ai fini dell'applicazione delle apposite disposizioni di legge (artt. 1100-1139 c.c.), non richiedendosi preliminarmente la formazione del regolamento condominiale nè l'approvazione delle tabelle millesimali.

Ne discende l'infondatezza dell'assunto della ricorrente, secondo cui, nella specie, il condominio sarebbe venuto ad esistenza solo a seguito della fo rmazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali, con conseguente applicabilità fino a tale momento delle norme sul mandato” (Cass. 27 gennaio 2012 n. 1224).

Insomma il condominio sorge al momento della compravendita della prima unità immobiliare senza necessità d’alcun atto formale. Da quel momento bisogna applicare le norme dettate con riferimento ad esso. In materia di spese, quindi, conclude la Corte ne discende che “ in assenza di una deliberazione dell'assemblea, infatti, nemmeno l'amministratore può pretendere il rimborso delle spese da esso sostenute, in quanto il principio posto dall'art. 1720 c.c. (secondo il quale il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario) deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido nè esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (cfr. Cass. 27-6-2011 n. 14197). (Cass. 27 gennaio 2012 n. 1224)

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