Non sempre può sorgere un supercondominio

A partire dal 18 giugno 2013 la riforma ha introdotto un ulteriore articolo che estende espressamente l'applicazione del regime del condominio - in quanto compatibile - alle ipotesi nelle quali una pluralità di edifici o di condomini condividano taluna delle parti comuni ai sensi del precedente art. 1117, vale a dire tutte quelle legate dal vincolo di destinazione al servizio delle unità immobiliari in proprietà esclusiva.

Si tratta di complessi di edifici che sovente hanno in comune alcune cose, servizi ed impianti, come ad esempio, gli impianti idrici, di riscaldamento e di illuminazione, le portinerie, le strade di accesso, i parcheggi, in qualche caso anche gli impianti sportivi (campi da tennis, piscine): in tali casi si parla di supercondominio.

Queste strutture "supercondominiali" nascono, di fatto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che i singoli edifici di cui si compone, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c.

Si deve precisare che, adottando come termine di riferimento il condominio, la relativa normativa non può applicarsi meccanicamente in quanto la stessa esigerà gli adattamenti opportuni. In altre parole sarebbe errato pensare che in virtù delle nuove disposizioni il supercondominio (mai menzionato nella disciplina condominiale) entri di pieno diritto nella disciplina del condominio e sia stato del tutto parificato al condominio vero e proprio; la lettera della legge in realtà è chiara nel precisare che gli articoli del codice civile sul condominio si applicheranno ai condominii atipici, unicamente se compatibili con le peculiarità di queste situazioni.

Proprio recentemente il Tribunale di Palermo (sentenza n. 3736 del 26 luglio 2023) ha escluso che si possa parlare di supercondominio in un caso particolare che merita di essere esaminato.

Non sempre può sorgere un supercondominio. Fatto e decisione

Un condominio sosteneva i costi per la manutenzione di una parte comune anche ad altro caseggiato.

Successivamente citava quest'ultimo davanti al Giudice di Pace per richiedere ex articolo 2041 c.c. il pagamento della somma dovuta a titolo di contribuzione delle spese di manutenzione del bene comune.

Il tecnico incaricato in primo grado accertava che era stata riparata una trave volta a sorreggere il solaio dei box del condominio attore che al contempo costituiva il piano di calpestio dell'area sovrastante il condominio convenuto, supportando tale edificio.

Il Giudice di Pace - che non riteneva fosse nato un supercondominio - condannava il condominio convenuto al pagamento della detta somma.

Il soccombente si rivolgeva al Tribunale in funzione di giudice d'appello facendo presente che l'esistenza di alcune strutture comuni ai due fabbricati e la costituzione in via di fatto di un supercondominio avrebbe reso necessaria l'applicazione delle norme in materia di condominio e/o comunione, con conseguente necessaria preventiva delibera in ordine alle spese comuni ai due caseggiati; di conseguenza non ritenendo sussistenti i presupposti di cui all'art. 2041 cc, chiedeva la riforma integrale della sentenza di primo grado ed il rigetto delle domande proposte dal condominio attore. Il giudice di secondo grado ha confermato la decisione del Giudice di Pace. Secondo il Tribunale non esistono i presupposti per qualificare la fattispecie come supercondominio, atteso che i due distinti edifici costituiti in autonomi condomini non sono ricompresi in un'organizzazione unitaria e non hanno alcun servizio comune. Si tratta all'evidenza soltanto di una comproprietà di taluni elementi strutturali, quali in particolare le strutture in cemento armato che sorreggono e costituiscono il solaio di interpiano tra piano seminterrato del fabbricato attore e il piano terra del fabbricato convenuto (situazione già accertata in primo grado).

Costituzione di un supercondominio.

Considerazioni conclusive

Nella prassi, al condominio si è affiancata la figura del supercondominio, che riguarda la situazione in cui i beni o servizi comuni si trovano in rapporto di accessorietà non ad un unico edificio, ma ad una pluralità di edifici.

Si afferma infatti nella giurisprudenza della Cassazione che il supercondominio sorge di diritto e di fatto se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti ed unifica entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, legati tra di loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati (Cass. civ., sez. II, 10/12/2019, n. 32237).

Così, ai fini della configurabilità del supercondominio, non è indispensabile l'esistenza di beni o impianti comuni, essendo invece sufficiente l'esistenza anche soltanto di servizi comuni a più edifici, come ad esempio, un servizio di portineria comune a più palazzi (Cass. civ., Sez. II, 19/09/2014, n. 19800).

Qualora, però, gli immobili presentino spiccate individualità strutturali ed architettoniche, senza strutture comuni evidenti, siano esse verticali o orizzontali e non vi siano servizi o beni legati in relazione di accessorio a principale, rilevandosi unicamente taluni elementi comuni ha luogo una mera ipotesi di comunione, ma non anche la fattispecie del supercondominio (Cass. civ., sez. II, 14/11/2012, n. 19939).