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Innovazioni, pregiudizio al diritto dei condomini ed impugnazione della deliberazione assembleare

Non sempre la deliberazione d'una innovazione è effettuata in una sola assemblea
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Il codice civile, agli artt. 1120 e 1136, specifica che l’assemblea di condominio con il voto favorevole della maggioranza dei condomini e di almeno 2/3 del valore millesimale dello stabile può deliberare le innovazioni delle parti comuni utili al miglior godimento delle parti comuni.

Il legislatore definisce le modalità d’approvazione ma non il concetto d’innovazione. Ha questa lacuna ha sopperito la giurisprudenza con la propria opera interpretatrice.

In questo senso la Cassazione è costante nell’affermare che “ per innovazioni delle cose comuni s'intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)” (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Va, infine, ricordato, per chiudere questa esposizione di carattere generale, che ai sensi del secondo comma dell’art. 1120 c.c. “ sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”.

Non sempre la deliberazione d’una innovazione è effettuata in una sola assemblea: il caso sotteso alla sentenza n. 25554 resa dalla Suprema Corte il 17 dicembre 2010 conferma questo assunto.

In questa circostanza con due successive deliberazioni assembleari in un condominio si decideva l’installazione d’un ascensore.

Con la prima si affermava solamente la volontà d’eseguire l’opera innovativa, con la seconda si specificavano modalità, termini e costi dell’intervento.

Solo in questo secondo momento due condomini, residenti al piano terra dell’edificio, impugnavano la decisione per sentirne dichiarata l’invalidità in quanto, a loro dire, l’innovazione era da considerarsi vietata ai sensi del secondo comma dell’art. 1120 c.c.

Secondo il condominio, invece, al di là della pretestuosità delle accuse i comproprietari avevano sbagliato deliberazione, poiché l’innovazione era stata deliberata con la prima decisione e non con quella impugnata che, invece, conteneva mere indicazioni pratiche.

Soccombenti in primo grado i condomini vedevano accolte le proprie ragioni in sede d’appello. Da qui il ricorso per Cassazione della compagine. Dichiarato inammissibile.

Secondo gli “ermellini”, infatti, “ come ineccepibilmente posto in evidenza dalla Corte territoriale alla luce della incensurabile interpretazione del contenuto delle due delibere in questione - la mancata impugnativa da parte dei M. della prima delibera condominiale non ha comportato al carenza di interesse all'impugnativa della seconda delibera.

Con la prima l'assemblea si limitò a decidere di installare l'ascensore senza indicare specificamente dove e come realizzare il manufatto.

Con la seconda delibera venne approvato il preventivo dei lavori con la precisazione del luogo e delle modalità di esecuzione dei lavori, ossia con l'indicazione di elementi non. esaminati e dibattuti con la prima delibera anche se logicamente deve ritenersi esistente nei condomini (compreso i (…)) la consapevolezza dell'indispensabile utilizzo del cortile comune per la realizzazione dell'opera.

Solo con la seconda delibera, però, i coniugi (…) vennero posti in condizione di rendersi conto del concreto pregiudizio subito dalla realizzazione del manufatto.

E', ben vero che i (…) - come coerentemente e correttamente rilevato dalla corte di merito - avrebbero potuto impugnare la prima delibera contenente la decisione di massima di installare l'ascensore.

Dall'omessa impugnativa di tale delibera, però, non è derivata la carenza di interesse all'impugnativa della seconda concernente le concrete modalità di realizzazione del manufatto causa del pregiudizio lamentato dai (…)”. (Cass. 17 dicembre 2010 n. 25554).

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