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Non sempre è possibile aprire varchi nel muro condominiale

Si applica il principio di cui all'art. 1102 c.c., ma occorre garantire il diritto al pari uso degli altri condomini
Avv. Gianfranco Di Rago Avv. Gianfranco Di Rago 

Nel caso in cui i condomini proprietari dei garage con accesso dalla via pubblica chiedano di abbattere una parte del muro che li separa dalla rampa delle scale per la realizzazione di una porta antincendio, occorre fare riferimento alla disciplina di cui all'art. 1102 c.c., ma non si può obliterare il diritto al pari uso del bene comune degli altri condomini, pure previsto dalla norma citata.

Lo ha ricordato la Corte di Appello di Napoli, nella recente sentenza n. 2494 del 3 giugno 2022, confermando l'impugnato provvedimento emesso dal giudice di primo grado.

Il caso concreto

Nella specie alcuni dei proprietari dei garage siti in un edificio condominiale avevano impugnato la sentenza con cui il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere aveva respinto la loro domanda, chiedendo che, in riforma di detta decisione, la Corte di Appello accertasse e dichiarasse la sussistenza del diritto all'apertura della porta tra l'andito dei locali cantine e quello dei locali garage per la realizzazione di un'uscita di sicurezza e dichiarasse nulla, ovvero annullasse, la delibera con cui l'assemblea condominiale aveva negato detta possibilità.

Nel caso concreto si trattava di un fabbricato realizzato nei primi anni '80, elevato sei piani fuori terra e con un interrato, accessibile quest'ultimo da una rampa carrabile, essendo le sole cantine raggiungibili dalla scala dello stabile che conduceva fino alla sommità dell'immobile.

A dire degli appellanti era necessario procedere all'apertura di un'una uscita di sicurezza, installando una porta REI 120 apribile verso l'interno della scala esistente nell'area cantine, con maniglione antipanico e congegno di richiusura automatica.

Per la sua ubicazione era stata appunto individuata la parete che divideva i locali garage dalle cantine.

Sempre secondo gli appellanti e diversamente da quanto ritenuto dal giudice di prime cure, l'accesso alle scale e, da esse, al cortile comune, come possibile via di fuga, era consentita dall'art. 1102 c.c., in quanto i lavori all'uopo necessari non incidevano sulla statica né sul decoro architettonico del fabbricato e non trasformavano né modificavano la destinazione d'uso dei beni, anche in ragione dell'eccezionalità dell'uso quale via di fuga, in remota ipotesi di evento catastrofico.

La decisione del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere e la conferma della Corte di Appello di Napoli

Nella sentenza impugnata il Tribunale aveva preliminarmente rilevato come dai documenti di causa emergesse che la parte di piano interrato in cui erano situati i garage fosse divisa dalla restante parte, che ospitava le cantine, dal muro in cui si sarebbe voluto aprire un varco e installare la porta antipanico.

Il muro in questione aveva quindi indiscutibilmente funzione di divisione di due distinte porzioni di cantinato.

Dai predetti documenti e dal regolamento condominiale emergeva altresì la natura comune dei corridoi di accesso ai garage e alle cantine, divisi proprio dal muro di cui sopra. Quest'ultimo aveva quindi a sua volta natura indiscutibilmente condominiale.

Per quanto sopra, vi erano in astratto i presupposti per l'applicazione del disposto di cui all'art. 1102 c.c. che, lo si ricorda, prevede che ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

A tal fine il partecipante può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Quest'ultimo inoltre non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Il Tribunale aveva però nondimeno negato che l'abbattimento di una parte del muro potesse ricondursi alla disciplina di cui all'art. 1102 c.c. per l'impossibilità di continuare a usarlo come in precedenza e per il fatto che l'apertura del varco avrebbe fornito al gruppo dei condomini proprietari dei garage una utilità ulteriore, ossia quella di procurare loro una via di fuga, con limitazione del diritto degli altri condomini di usare e godere delle parti comuni.

In particolare, il Tribunale aveva evidenziato come la realizzazione dell'apertura avrebbe costretto i condomini a lasciare il passo sempre libero e non avrebbe consentito di addossare alcunché alla parete o di porre intralci dinanzi alla porta, vista anche la sua funzione di sicurezza.

La Corte di Appello di Napoli, in condivisione delle argomentazioni del giudice di primo grado, ha osservato come tra le parti in causa non vi fosse contestazione né in relazione all'utilità che il gruppo dei condomini proprietari dei garage avrebbe conseguito dalla realizzazione del varco nel muro né sul fatto che detta operazione avrebbe condotto alla distruzione stessa di una porzione del predetto bene comune.

Anche secondo i giudici di appello nella specie risultava determinante la considerazione che una volta aperto il varco nel muro e realizzata la porta per l'uscita di sicurezza dai garage, non sarebbe più stata possibile né tollerabile l'occupazione, anche solo transitoria, dello spazio posto a ridosso del muro (si può presumere, ad esempio, per l'apposizione di un armadio o di altri manufatti condominiali o di interesse comune; dalla lettura della sentenza non risulta però che detto utilizzo delle parti comuni fosse già in atto).

Detto spazio, infatti, avrebbe cominciato a svolgere la funzione di passaggio, per di più legato a esigenze di sicurezza.

Né, da questo punto di vista, sempre a parere della Corte, potevano operarsi considerazioni diverse sulla base della riferita eccezionalità dell'impiego reale del varco quale via di fuga, atteso che la funzione che si intendeva assicurare, ossia la sicurezza degli immobili e la salvezza dei suoi occupanti, non sarebbe stata possibile con impedimenti e intralci al passaggio, ancorché temporanei od occasionali.

I giudici di appello hanno quindi a loro volta condiviso la riflessione operata dal Tribunale, secondo cui l'apertura di detto accesso si sarebbe inevitabilmente tradotta nell'obbligo di lasciare i beni comuni posti in comunicazione tra loro sempre liberi e senza intralci, senza che fosse dunque più possibile addossare alcunché alla parete e lungo il corridoio che dava accesso alle cantine.

Sentenza
Scarica App. Napoli 3 giugno 2022 n. 2494

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