Gli affitti brevi si stanno sviluppando rapidamente. Si comprende allora perché la Commissione europea abbia presentato in data 7 novembre 2022 una proposta legislativa per regolare le attività di affitto breve nell'Unione europea.
La proposta di regolamento dell'UE mira a uniformare la raccolta e la condivisione dei dati sugli affitti a breve termine da parte delle piattaforme online e dei proprietari (mentre i Paesi dell'UE manterranno il controllo completo sulla regolamentazione del settore degli affitti a breve termine, comprese le norme sanitarie e di sicurezza, la politica abitativa, la sicurezza e le questioni fiscali).
Si ricorda che quanto sopra vale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare (articolo 4, comma 1, del Decreto-Legge n. 50/2017, convertito con modificazioni dalla L. 21 giugno 2017, n. 96).
Tali contratti devono contenere una specifica dichiarazione che individui l'esigenza di transitorietà e devono essere stipulati esclusivamente utilizzando il tipo di contratto stabilito negli accordi locali quale condizione essenziale per la deroga alla normativa ordinaria.
Merita di essere sottolineato che se mancano quelle condizioni, volte a giustificare obbiettivamente la deroga alla disciplina ordinaria, indipendentemente dalle cause del mancato soddisfacimento dei presupposti contemplati, il contratto non può avere una durata inferiore a quella ordinaria con l'ulteriore conseguenza che, in difetto di prova dei requisiti richiesti, va ricondotto nell'alveo dei contratti di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 2, commi 2 e 3.
Non è raro però che il contratto di locazione per uso abitativo, sia stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell'uso da parte del conduttore.
La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Arezzo nella sentenza n. 1087 del 21 ottobre 2022.
Locazione, falsa indicazione della transitorietà dell'uso da parte del conduttore e simulazione relativa in frode alla legge: la vicenda
I locatori si rivolgevano al Tribunale sostenendo di aver locato il loro immobile al conduttore con un contratto di locazione di natura transitoria (13 mesi); gli stessi locatori facevano presente che il contratto era cessato ma il conduttore non aveva rilasciato l'immobile; inoltre rilevavano come il conduttore fosse anche moroso rispetto al pagamento dei canoni che lo stesso si era autoridotto
Si costituiva in opposizione il conduttore il quale deduceva che la natura transitoria del contratto era stata convenuta solo per ragioni fiscali; che nessun elemento induceva a ritenere che la durata del contratto fosse transitoria; che pertanto al contratto doveva essere applicata la durata ex lege di 4 + 4; che tra il conduttore e il locatore vi erano stati accordi per la riduzione del canone tuttora validi.
All'esito di uno scambio di memorie il giudice istruttore emetteva ordinanza provvisoria di rilascio disponendo il mutamento del ruolo.
La mediazione non aveva effetto in quanto il conduttore non vi partecipava.
Esito del contenzioso sulla vera natura del contratto di locazione
Il Tribunale ha evidenziato che il contratto in questione non era di natura transitoria. Infatti dallo stesso interrogatorio della parte e dall'estratto conto depositato dal conduttore è emerso con chiarezza che il contratto in questione era stato preceduto da analogo contratto, prova evidente della sua non temporaneità.
Del resto, il conduttore può provare la simulazione relativa del contratto di locazione di un immobile (da uso abitativo transitorio a destinazione abitativa ordinaria) dimostrando che il locatore era a conoscenza dell'effettiva destinazione dell'immobile locato anche a mezzo di presunzioni e, dunque, allegando circostanze oggettive conosciute dal locatore al momento della stipula (ad esempio la stabile assegnazione del conduttore allo svolgimento di attività lavorativa nella città ove era ubicato l'immobile e la consegna delle buste paga al proprietario, su sollecitazione del medesimo).
Secondo il Tribunale è risultata corretta, quindi, la ricostruzione sostenuta dal conduttore volta a ricondurre la durata contrattuale a quella legale (contratto 4 + 4). Tuttavia il Tribunale ha accertato la morosità accumulata dal conduttore e la sua violazione degli obblighi contrattuali, violazione che inevitabilmente ha comportato la risoluzione del rapporto locativo.
Alla risoluzione - come sottolinea il Tribunale - consegue l'obbligo di rilascio del bene, e quindi la conferma dell'ordinanza provvisoria ex art 665 c.p.c.
Conseguentemente, il conduttore è stato condannato al pagamento dei canoni dovuti sino alla data dell'effettivo rilascio.