La contabilizzazione del calore in condominio è ora obbligatoria in tutti i condomini con impianti centralizzati. Il Decreto legge 102/2014, che recepisce la Direttiva 2012/27/UE, impone infatti l'installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, come ripartitori o altri dispositivi, su tutto il territorio nazionale: in tal caso, il condomino paga in base al consumo volontario, ovvero alla quantità̀ di calore prelevata dall'impianto centralizzato per soddisfare le esigenze di temperatura del proprio appartamento.
L'adozione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore è funzionale a collegare il vantaggio economico del risparmio energetico, conseguente alla minor richiesta di calore, esclusivamente al patrimonio del condomino che decida di prelevare minor energia.
Tuttavia, ogni condomino deve contribuire al pagamento delle spese per il consumo involontario, che rappresenta il calore disperso dall'impianto per rendere disponibile il servizio.
Si ricorda che anche il condomino distaccato o che, comunque, non usufruisce del riscaldamento deve continuare a contribuire alle spese per i consumi involontari, dal momento che, altrimenti, vi sarebbe un incremento dei costi sostenuti dagli altri condomini.
Ciò premesso viene da domandarsi se i condomini possano approvare un rendiconto contenete una ripartizione delle spese di riscaldamento senza indicazione delle quote volontarie e involontarie dei consumi.
Il problema è stato affrontato da una recente decisione del Tribunale di Rimini (sentenza n. 134 del 10 febbraio 2025).
Vicenda e decisione
Con atto di citazione due condomini impugnavano una delibera dell'assemblea ordinaria del 28.10.2021, relativamente ai punti 1 "approvazione del rendiconto di esercizio 01/10/20 - 30/09/21 e stato di riparto" e punto 2 "approvazione preventivo dell'esercizio 01/10/21 - 30/09/22 e stato di riparto", chiedendone la previa sospensione dell'efficacia esecutiva.
Gli attori concludevano chiedendo di dichiarare, previo accertamento, la nullità o l'annullamento della delibera e, in subordine, di ritenere non dovuti gli importi addebitati agli attori per le voci di spesa personale, di riscaldamento e acqua calda.
In particolare i due condomini sostenevano come il vizio della delibera fosse l'errato riparto delle spese del servizio condominiale di riscaldamento e acqua sanitaria.
In particolare, affermavano che il riparto era stato eseguito dall'amministratore in violazione delle norme vigenti di cui al D.Lgs. 102/2014 (normativa che ha recepisce la direttiva UE 2012 sull'efficienza energetica,) da applicarsi in seguito all'adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore in ambito condominiale e la conseguente installazione delle valvole termostatiche e dei contacalorie/ripartitori posti sui radiatori all'interno delle singole unità immobiliari. Il Tribunale ha annullato la delibera impugnata.
La CTU ha accertato che non è stato possibile identificare il criterio in base al quale sono state ripartite tra i condomini le spese dell'esercizio oggetto di impugnazione.
Il Tribunale ha sottolineato la mancata l'indicazione delle quote volontarie e involontarie dei consumi, le date e le letture dei contabilizzatori e dei ripartitori necessari per eseguire il riparto secondo i criteri previsti dal D.Lgs. 102/2014 e successive modifiche: in altre parole la CTU ha accertato che l'amministratore non ha fornito nel rendiconto e nel preventivo un criterio idoneo a controllare l'esattezza delle assegnazioni.
Di conseguenza, accertata la non correttezza del calcolo di riparto delle spese di riscaldamento e acqua calda del caseggiato, la delibera è stata annullata.
Stop al distacco dal riscaldamento se la delibera dell'assemblea è stata già bocciata
Considerazioni conclusive
Attualmente l'articolo 9 comma 5, lettera d) del D. Lgs. 102/2014, eliminando il richiamo esplicito alla norma UNI, stabilisce che l'importo della spesa del riscaldamento debba essere suddiviso attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari.
Gli importi rimanenti (consumi involontari) possono essere ripartiti, ad esempio, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.
Il condominio "contabilizzato" che non ripartisce le spese in conformità alle disposizioni di cui all'articolo 9, comma 5, lettera d), è soggetto ad una sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro (art. 16, comma 8 del D. Lgs. 102/2014).
Nella vicenda sopra detta il criterio utilizzato per la ripartizione delle spese per il riscaldamento centralizzato condominiale non è risultato conforme alle indicazioni della normativa europea di riferimento, recepita nel nostro paese dal decreto legislativo n. 102/2014.
È stato precisato però che le spese di riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri operata, sebbene in parte, alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari (Cass. civ., sez. II, 04/11/2019, n. 28282).
Bisogna osservare che la disciplina introdotta dal D.Lgs. n. 102/2014 sembra rivestire una finalità pubblicistica, assurgendo quindi a norma imperativa vincolante e inderogabile, in quanto posta a tutela di un interesse generale e non meramente privatistico, con la conseguenza che il criterio di ripartizione delle spese di riscaldamento non può essere derogato né da una delibera assembleare né da una norma di natura contrattuale del regolamento di condominio (Trib. Milano, sez. XIII, 22 ottobre 2018, n.10703).
