L’amministratore di condominio è figura obbligatoria in tutte quelle compagini che contano più di quattro partecipanti. L’assemblea è l’organo competente, in via principale, a nominarne uno.
Egli dura in carica un anno sebbene alla stessa assise condominiale sia data facoltà di revocarlo in qualunque momento (art. 1129 c.c.).
Nomina e revoca assembleare sono validamente deliberate se la decisione è adottata dalla maggioranza degli intervenuti all’adunanza che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.)
Il codice civile disciplina le modalità d’instaurazione del rapporto giuridico amministratore – condominio ma non specifica quali siano le norme applicabili a tale rapporto. La Cassazione ha specificato in più occasioni che “ l’amministratore del condominio configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (ex pluribus Cass. 16 agosto 2000 n. 10815).
Può accadere che l’assemblea, pur essendovi tenuta, non provveda alla nomina del mandatario del condominio o che lo stesso una volta nominato si rende protagonista di atti di mala gestio.
In entrambi i casi, seppur con procedimenti leggermente differenti, ogni singolo condominio può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per richiedere ed ottenere la nomina o la revoca giudiziale dell’amministratore del condominio.
In tale contesto vale la pena individuare i punti salienti che caratterizzano, accomunando e differenziando, i due tipi di ricorso.
Per chiedere la nomina giudiziale del mandatario della compagine condominiale è necessario che l’assemblea abbia provato, infruttuosamente, a nominarne uno.
Per ottenere la revoca, non è obbligatorio il preventivo passaggio assembleare ma il ricorrere di una delle tre, seguenti, condizioni:
a)che l’amministratore non abbia reso il conto della propria gestione per due anni consecutivi;
b)che l’amministratore non abbia comunicato per tempo all’assemblea la notificazione di citazioni o atti amministrativi esorbitanti dalle sue competenze;
c)che si possano configurare fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione del condominio.
Il procedimento è tra quelli così detti di volontaria giurisdizione. Ciò vuol dire che l’ufficio giudiziario competente è il Tribunale e più nello specifico quello del luogo in cui è ubicato l’immobile.
Almeno in linea di principio trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione non è necessario rivolgersi ad un legale; tuttavia è sempre consigliabile domandare alla cancelleria competente la prassi invalsa nel proprio circondario e nel caso sia possibile agire senza il patrocinio di un procuratore chiedere quali siano gli adempimenti da osservare.
Solitamente il procedimento è molto semplice: presentazione di un ricorso, fissazione dell’udienza da parte del giudice e notifica alla controparte (tutti i condomini nel caso di nomina, l’amministratore, stando alle indicazioni della giurisprudenza, nel caso di revoca) del ricorso e del pedissequo decreto di fissazione dell’udienza entro il termine stabilito in quest’ultimo provvedimento.
Identici gli adempimenti che precedono l’udienza ed i costi.
L’atto si presenta in carta semplice accompagnato dalla così detta nota d’iscrizione a ruolo, da una marca da bollo di € 8,00 ed il contributo unificato pari ad € 77,00. A questi vanno aggiunti i costi per le copie dell’atto da notificare (che variano a seconda del numero di pagine) e per la notifica (a sua volta variabile a seconda del luogo e del modo).
Se si sceglie d’essere assistiti da un legale si dovrà aggiungere il costo per il suo onorario (che è bene concordare preventivamente).
