L'articolo 1129 c.c., riscritto dalla legge di Riforma del Condominio, al comma 14, dispone che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo eventuale rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. Purtroppo talvolta questo adempimento è ignorato. È quanto accaduto nella vicenda esaminata dalla sentenza n. 2154/2024 del Tribunale di Latina.
Mancata di indicazione del compenso e delibera nulla. Fatto e decisione
Un avvocato citava in giudizio il condominio per sentire accertare la violazione dell'art. 1129, co. 14, c.c. e, conseguentemente, dichiarare nulla la delibera condominiale di nomina dell'amministratore. Secondo l'attore la decisione era nulla per mancata specificazione del compenso spettante all'amministratore.
Si costituiva in giudizio il condominio che cercava di neutralizzare l'azione dell'avvocato, eccependo la carenza di legittimazione attiva ad impugnare la delibera condominiale dell'attore per mancanza della prova del diritto di proprietà e, dunque, della qualità di condomino.
Il convenuto eccepiva ancora la decadenza dell'azione di impugnazione della delibera assembleare per decorso del termine di 30 giorni, sostenendo che la domanda proposta doveva intendersi come richiesta di annullamento.
Il condominio riteneva che la mancata specificazione dell'importo spettante all'amministratore non costituisse motivo di nullità della delibera, facendo presente che comunque la comunicazione del compenso sarebbe potuta avvenire anche al momento dell'accettazione dell'incarico.
Infine, eccepiva il difetto di interesse ad agire/impugnare in assenza di un vantaggio effettivo conseguente all'annullamento della delibera assembleare impugnata e l'improcedibilità della domanda ai sensi dell'art. 5 D.Lgs 28/2010. Il Tribunale ha dato pienamente ragione all'avvocato, rigettando tutte le pretestuose eccezioni preliminari proposte dalla difesa del condominio.
Così il Tribunale ha preliminarmente rilevato la legittimazione attiva ad impugnare dell'attore che aveva prodotto visura catastale dalla quale risultava proprietario dell'immobile facente del caseggiato ed era stato regolarmente convocato all'assemblea.
Quanto all'eccezione di decadenza dell'azione di impugnazione proposta dall'avvocato, il Tribunale ha rilevato che l'azione era stata correttamente inquadrata quale azione di nullità ex art. 1129, comma 14, c.c., non soggetta al termine decadenziale di trenta giorni previsto per le azioni d'annullamento ex art. 1137 c.c. Per quanto concerne l'eccezione di carenza di interesse ad agire, il giudice ha sottolineato l'interesse del legale a far dichiarare la nullità della delibera per violazione dei diritti informativi dei condomini. Respinta pure l'eccezione di improcedibilità della domanda ai sensi dell'art. 5 D.Lgs 28/2010.
Nel merito il Tribunale ha notato che in sede di delibera assembleare non è stato indicato il compenso richiesto dall'amministratore, né sono emersi atti, quali lettere di convocazione o comunque comunicazioni riportanti il compenso dovuto all'amministratore, richiamate e/o allegate al verbale. Il giudicante perciò ha dichiarato nulla la delibera adottata dal condominio per violazione dell'art. 1129 comma 14 c.c. A parere dello stesso giudice non esiste la ragione giuridica per la quale il vizio indicato dall'art. 1129 comma 14 c.c. debba essere riqualificato in quello di annullabilità posto che la lettera legis utilizza il termine "nullità" trovando dunque applicazione l'art. 1418 comma 3 c.c. (cd. nullità testuale).
Nullità della delibera condominiale per mancata specificazione del compenso dell'amministratore
La decisione in commento mette in evidenza come il diritto alla informazione preventiva dei condomini sia strumento di garanzia del regolare svolgimento dell'attività di gestione del caseggiato.
La mancata analitica e specifica predeterminazione del compenso dell'amministratore prima della sua nomina rende nulla non solo la delibera di nomina nella parte in cui non prevede il compenso ma travolge anche la esistenza stessa della delibera nella parte in cui manifesta la volontà della maggioranza prevista dalla legge di nominare quel professionista.
La Corte di Cassazione ha chiarito che l'amministratore è tenuto a specificare la misura del compenso richiesto al momento della nomina, dandone atto a verbale.
In caso contrario la deliberazione deve ritenersi nulla, come previsto espressamente dall'art. 1129 c.c. Per la legittimità della nomina non è sufficiente, quindi, fare riferimento al compenso pagato nella precedente gestione e indicato nel consuntivo portato all'approvazione dell'assemblea.
In particolare secondo i giudici supremi, al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che contenga, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (Cass. civ., sez. II, 22/04/2022, n. 12927).
Quindi è possibile che il verbale assembleare abbia in allegato e richiami espressamente il preventivo di spesa, che a sua volta indichi in modo analitico le singole voci di spesa di cui consta il compenso. In caso contrario la delibera è nulla e tale nullità non può considerarsi sanata neppure con una lettera inviata ai condomini dal nominato amministratore (quindi successiva alla delibera di nomina).