L'articolo 71 bis elenca una serie di requisiti di professionalità e onorabilità in capo al soggetto nominato che l'amministratore deve possedere e dispone che, qualora l'amministrazione sia affidata ad una società, detti requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le relative attività.
La norma sopra detta delimita, in sostanza il novero delle persone che, munite di tali requisiti, sono idonee al compimento delle attività inerenti alla complessa prestazione dell'amministratore di condominio.
Una recente decisione della Cassazione ha messo chiaramente in rilievo che l'art. 71-bis è norma imperativa ed inderogabile (Cass. civ., sez. II, 31/10/2024, n. 28195).
Nullità della nomina dell'amministratore privo dei requisiti richiesti
Un condomino citava in giudizio il condominio deducendo la nullità di una delibera che aveva nominato amministratore una società a responsabilità limitata, nell'ambito della quale i soggetti deputati alla gestione del caseggiato erano privi dei requisiti soggettivi previsti dell'art. 71-bis disp. att. c.c. Il Tribunale rigettava l'impugnazione della delibera.
Il soccombente si rivolgeva alla Corte di Appello, sostenendo ancora che nessuno dei due dipendenti della società incaricati di svolgere le funzioni di amministratori possedeva i requisiti di cui al citato art. 71-bis. La Corte d'appello, confermava la decisione di primo grado, precisando che la carenza dei requisiti di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c. in capo all'amministratore nominato può determinare soltanto la cessazione dall'incarico, ai sensi del quarto comma di tale disposizione, e non la nullità della nomina, che non è infatti espressamente prevista dalla legge.
I giudici di secondo grado escludevano, quindi, la nullità di protezione della nomina dell'amministratore "a tutela del condomino consumatore", sempre per il difetto di una espressa previsione di legge.
Il condomino ricorreva in cassazione evidenziando, tra l'altro, come la rilevanza generale degli interessi pubblicistici tutelati dall'art. 71-bis disp. att. c.c., debbano comportare la nullità della nomina di soggetto sprovvisto di detti requisiti.
Riconoscimento della nullità della delibera di nomina da parte della Cassazione
La Cassazione ha accolto il ricorso e rinviato la causa anche per le spese del giudizio, alla Corte di appello in diversa composizione.
I giudici supremi sono certi che la disposizione in questione sia norma imperativa, in quanto, mira a tutelare gli interessi generali della collettività e non è derogabile dalla volontà dei privati.
A parere dei giudici supremi la "perdita dei requisiti" di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma, che comporta la "cessazione dall'incarico" (della quale l'assemblea, convocata "senza formalità", si limita a prendere atto), non è estensibile anche all'ipotesi del difetto originario dei requisiti stessi.
Ciò perché la perdita sopravvenuta dei requisiti di professionalità e onorabilità, necessari per lo svolgimento di un incarico, riveste un effetto ex nunc, mentre l'accertamento dell'insussistenza ab initio dei requisiti legittimanti, non può che produrre i suoi effetti ex tunc. Lungo questa linea di pensiero la Cassazione aggiunge che, sebbene l'art. 71-bis disp. att. c.c. sia una norma proibitiva "imperfetta" (cioè priva della previsione di una esplicita sanzione civilistica collegata divieto di svolgimento dell'incarico di amministratore di condominio senza i requisiti), non può essere messa in dubbio la nullità della delibera di nomina dell'amministratore abusivo.
In ogni caso, ad avviso dei giudici supremi, la violazione della norma imperativa di cui all'art. 71-bis disp. att. c.c. determina la nullità non soltanto della delibera di nomina, ma anche del contratto di amministrazione condominiale stipulato con il soggetto privo dei requisiti normativi di capacità, il quale non ha pertanto azione per il pagamento del compenso corrispondente all'attività illegalmente prestata.
Implicazioni legali della nomina di amministratore non conforme ai requisiti
La decisione della Cassazione afferma un importante principio: la delibera che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall'art. 71-bis delle disposizioni d'attuazione del codice civile è nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività ed influenti, perciò, sulla capacità del contraente.
La nullità originaria del contratto di amministrazione non è sanabile neppure con il successivo sopraggiungere, in corso di rapporto, di alcuna delle condizioni di capacità inizialmente mancanti, dovendo le stesse precedere l'esercizio della relativa attività, e quindi la stipulazione di un valido contratto tra amministratore e condominio.
Tale conclusione è conforme alla ratio della norma, diretta a vietare l'esercizio abusivo della professione a chi, per non avere i necessari requisiti, non dia sufficienti garanzie di poter svolgere una professione di particolare delicatezza con la necessaria competenza.
Alla luce di quanto sopra sembra potersi affermare che la mancata frequentazione del corso di aggiornamento (ai sensi del Dm 140/2014) rende nulla la nomina dell'amministratore di condominio.
Questa corrente di pensiero da tempo ritiene che l'articolo 71 disp. att. c.c., benché non sia citata dall'art. 72 disp. att. c.c., abbia carattere imperativo ed inderogabile, trattandosi di una norma di diritto pubblico, posta nell'interesse generale della collettività ed in particolare del condominio consumatore (e ciò ancor più alla luce della l. n. 4/2013, avente ad oggetto la regolamentazione delle professioni non ordinistiche e, quindi, anche quella di amministratore di condominio).
In ogni caso si è precisato che il requisito deve essere necessariamente posseduto in un momento antecedente la nomina e non solo in pendenza della causa di impugnazione (Trib. Trapani 7 aprile 2021).
