La Suprema Corte ha confermato come la natura condominiale del cavedio o pozzo luce posto nell'edificio condominiale (talora denominato chiostrina, vanella o pozzo luce) - cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio comune - discenda dalla prevalente destinazione di dare aria e luce a locali secondari.
Se nell'atto costitutivo del condominio, l'originario proprietario del fabbricato non si riserva la proprietà del pozzo di luce, tale bene diventa di proprietà comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.
Il ruolo fondamentale del cavedio nella ventilazione e illuminazione degli spazi comuni
Merita di essere sottolineato come tale pozzo di luce serva a soddisfare esigenze igieniche e a garantire la salubrità dei caseggiati ed, in questo ambito, sia di norma disciplinato dal regolamenti edilizi che ne stabiliscono l'area e l'ampiezza minima; in ogni caso come precisa la giurisprudenza nell'architettura moderna la chiostrina indica il cortile di piccole o di piccolissime dimensioni, che serve prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (bagni, gabinetti, disimpegni, servizi etc.). Ne consegue che, avuto riguardo alla configurazione fisica, essendo circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali dell'edificio, ed alla specifica funzione (è quella di dare aria e luce agli ambienti che in esso prospettano), in ragione della stessa ratio al cavedio si applica il regime del cortile.
Condizioni per un uso appropriato del cavedio da parte dei condomini
Ai sensi dell'art. 1102 c.c. ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca ali altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
L'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è sottoposto, secondo il disposto dell'art. 1102 c.c., a due fondamentali limitazioni, consistenti nel divieto di alterare la destinazione della cosa comune e nell'obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri condomini.
Rispetta tali limiti, ad esempio, l'installazione di una canna fumaria da parte di un condomino in aderenza al muro comune di una chiostrina e al servizio di un locale di sua esclusiva proprietà, qualora l'opera sia conforme alla normativa vigente in tema di sicurezza degli impianti, sia costruita in modo tale da preservare da ogni danno alla salubrità ambientale e sia posta nel rispetto delle distanze legali fissate dall'art. 889 c.c. al fine di non ridurre le funzioni di aerazione luce agli appartamenti interessati dal suo passaggio.
È lecita anche la realizzazione sulla chiostrina di una struttura in policarbonato se non comporta alcun pregiudizio per quanto riguarda la presa d'aria ed occupa solo uno dei lati della chiostrina.
Inoltre è certamente ammissibile l'installazione di un ascensore se occupa solo parzialmente la superficie del cavedio e non sussistono pregiudizi alla statica ed all'estetica del fabbricato o menomazioni, degne di rilievo.
Cavedio, opere abusive e riduzione illecita della luce naturale
Una condomina realizzava, all'interno del cavedio o pozzo luce, un manufatto di cemento armato mai autorizzato dagli altri comproprietari, nonché, a livello urbanistico, comportante una riduzione notevole della sezione originaria del cavedio.
Un'altra condomina si rivolgeva al Tribunale facendo presente che tale innovazione aveva determinato: un ampliamento della superficie dell'appartamento della convenuta, un pregiudizio alla stabilità e sicurezza del condominio, alterazione del decoro architettonico e pregiudizio alle unità immobiliari che affacciano sul cavedio tramite apposite vetrate finestrate con riduzione notevole della veduta e luminosità.
La convenuta aveva pure realizzato un ballatoio in cemento armato in corrispondenza del pianerottolo dell'ultimo piano con ingombro del vano scala.
L'attrice pretendeva che la convenuta fosse condannata alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi (eliminazione manufatto in cemento armato e ballatoio in cemento armato).
Nel corso del procedimento il CTU accertava che, mentre il fascio di luce che penetrava in verticale nel cavedio originale aveva una dimensione di ml 1,21 x 2,36 = mq 2,86, a seguito della realizzazione delle solette al piano di calpestio e del soffitto al piano terzo, tale fascio di luce si era ridotto di ml 0,98 x 1,21 = mq 1,18. È stato accertato, dunque, che le opere realizzate dalla convenuta avevano comportato una riduzione del cavedio che, seppure non incidevano, almeno allo stato, sulla stabilità dell'edificio, incidevano sull'uso comune degli altri condomini riducendo l'ingresso di luce ai piani sottostanti (di cui uno di proprietà dell'attrice).
È evidente la violazione dell'art. 1102 c.c. allorché le opere realizzate, comportano una riduzione dell'ingresso di luce ed aria alla proprietà inferiore. Il Tribunale di Sulmona ha condannato la convenuta alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi (sentenza n. 121 del 23 maggio 2022).
