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Nessuna violazione del regolamento se si tratta di locazione turistica

La finalità della locazione non consente l'assimilazione all'attività di B&B vietata dal regolamento di condominio
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Se un condòmino affitta una sua unità immobiliare per finalità turistiche, quella modalità di locazione non è in contrasto con la clausola del regolamento condominiale che vietata l'attività di affitta camere e bed and breakfast.

Ciò che conta al fine di rendere operabile un simile divieto è la tipologia dei servizi connessi alla locazione medesima, non la sua finalità.

Questa, in somma sintesi, la conclusione cui è giunta la Corte di Appello di Milano con la sentenza n. 93 del 13 gennaio 2021.

Nel caso di specie non era solo la tipologia dell'attività ad essere in contestazione, ma anche l'applicabilità del divieto pattizio al condòmino cui era stato contestato.

I giudici, andando oltre questo aspetto e comunque ribadendo l'esito del giudizio di primo grado, hanno comparato le due tipologie di locazione, escludendo che la sola finalità turistica possa essere assorbita nell'ambito delle attività alberghiere o para-alberghiere.

Locazione di case e appartamenti per vacanze

Locazione turistica e divieto di destinazione bed and breakfast nel regolamento condominiale, il caso

Un condominio, che già aveva attivato in primo grado il contenzioso, ha proposto appello contro la sentenza che aveva respinto la sua domanda nei confronti di due condomini per violazione del regolamento condominiale.

Nello specifico, secondo la compagine, questi avevano violato il regolamento perché avevano destinato la loro unità immobiliare ad alloggio temporaneo di breve durata.

In considerazione ed in conseguenza di ciò il condominio domandava che fosse ordinato ai convenuti di cessare immediatamente quell'utilizzazione.

Il Tribunale in primo grado aveva respinto la domanda cosicché il condominio, appellando voleva ottenerne la riforma; secondo la compagine la decisione assunta era censurabile laddove aveva erroneamente ritenuto che il regolamento condominiale (approvato all'unanimità nel 1961) ed in particolare le clausole che vietavano l'esercizio all'interno dell'appartamento dell'attività di "pensione" o l'uso dello stesso "a camere ammobiliate affittate a terzi" non fossero opponibile agli originari convenuti.

Da quel che si legge nella sentenza il giudice di prime cure aveva raggiunto tale conclusione "sostenendo che dette limitazioni costituissero servitù atipiche e come tali opponibili ai terzi acquirenti solo ove trascritte o specificamente indicate nell'atto di acquisto (mentre in realtà si sarebbe trattato di una obbligazione propter rem, vincolante per effetto dell'acquisto dell'immobile e della contestuale accettazione del regolamento condominiale)".

Essi ne chiedevano la riforma perché l'Autorità Giudiziaria non aveva escluso che l'attività materialmente posta in essere rientrasse tra quelle vietate dal regolamento.

Divieto di destinazione bed and breakfast nel regolamento condominiale, tra servitù e obbligazione propter rem

Questo, dunque, il primo aspetto trattato dalla sentenza in commento: quale la natura della clausola del regolamento condominiale contrattuale che vieta la destinazione a bed and breakfast delle unità immobiliari?

Contratto di locazione turistica

Per il Tribunale, che ha aderito all'orientamento che più recentemente si sta sviluppando in seno alla giurisprudenza di legittimità (Cass. n.21024/16; Cass. n. 6769/18), la clausola di cui trattasi costituisce una servitù atipica di non facere che viene imposta in capo a ciascuna unità immobiliare ed a favore di tutte le altre: data la natura reale di questo peso, l'orientamento cui il Tribunale ha aderito ne fa discendere che . essa sarebbe opponibile al terzo che sia divenuto proprietario di una di dette unità solo a condizione che la clausola regolamentare sia stata trascritta nei registri immobiliari ex artt. 2659 e 2665 c.c., oppure che l'acquirente abbia preso atto in modo specifico della stessa contestualmente all'atto d'acquisto, non essendo invece sufficiente che l'atto di provenienza contenga un mero richiamo al contenuto del regolamento.

Per il Tribunale mancando tanto la trascrizione quanto l'espressa accettazione (non può essere considerata tale il semplice richiamo nell'atto di acquisto del regolamento) il divieto era inopponibile ai condòmini citati in causa.

Locazione turistica e divieto di destinazione bed and breakfast nel regolamento condominiale, la risposta della Corte

La Corte di Appello di Milano ha confermato la sentenza di primo grado ma solamente in relazione all'esito (cioè respingimento delle pretese del condominio), poiché la motivazione si fonda su altra questione.

Si legge nella pronuncia in esame che la questione de quo andava affrontata e risolta non considerando la questione dell'opponibilità della clausola, ma proprio in relazione al fatto che quel divieto - destinazione a bed and breakfast - fosse applicabile all'attività posta in essere dai convenuti (poi appellati).

La locazione turistica si distingue da quella ordinaria in ragione del suo fine, mettere a disposizione dei conduttori per brevi periodi un appartamento.

Ciò, però, non fa sì che la stessa divenga automaticamente attività di bed and breakfast o ad essa assimilabile.

Si legge nella sentenza che "oggetto della prestazione fornita dagli appellati alle loro controparti sia stato il mero godimento dell'appartamento dietro corrispettivo, per periodi brevi o anche brevissimi.

Dai contratti prodotti, infatti, si ricava come i... si siano sempre impegnati esclusivamente a consegnare l'appartamento per il periodo stabilito, arredato e corredato di biancheria, ma senza cambi o pulizie intermedie (che sarebbero eventualmente oggetto di un distinto servizio a pagamento, offerto solo in via ipotetica, essendo ragionevolmente mai richiesto dal tipo di clientela cui la locazione è rivolta, che per i prezzi praticati va individuata in persone interessate soprattutto a contenere la spesa dell'alloggio, rispetto a quella necessaria per un hotel).

Proprio la mancata previsione di alcuna prestazione accessoria oltre al diritto personale di godimento (quali tipicamente la pulizia periodica dei locali, il cambio sistematico della biancheria d'arredo, la somministrazione di cibo e bevande) esclude che l'immobile degli appellanti sia mai stato destinato ad uso alberghiero (cfr. Cass. ord. 21.6.2018 n. 16309; Cass. 8/11/2010 n. 22665; Cass. 18/5/1993 n. 5632; Cass. 25/1/1991 n. 755; Cass. 12/6/1984 n. 3493; Cass. 10/3/1982 n. 1550; Cass. 24/3/1972 n. 920)".

Per di più, si legge in sentenza . mai le locazioni hanno avuto ad oggetto le singole camere di cui l'appartamento è composto, ma sempre l'intera unità immobiliare. (App. Milano 13 gennaio 2021 n. 93).

Come dire: se affitto la casa a dei turisti e non a trasfertisti per ragioni di lavoro e se mi limito a concedere in uso l'appartamento senza fornire altro servizio in itinere non violo il regolamento che prevede il divieto di destinare le unità immobiliari a bed and breakfast.

Bed and breakfast, locazioni turistiche e affittacamere in condominio. Un focus di approfondimento da non perdere

Sentenza
Scarica App. Milano 13 gennaio 2021 n. 93

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