All'assemblea condominiale va convocato il vero proprietario della porzione immobiliare, non operando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, che è volto essenzialmente all'esigenza di tutela dei terzi in buona fede, fra i quali non possono considerarsi i condomini.
Se l'amministratore ignora tale principio possono subirne le conseguenze i condomini acquirenti di un immobile nel caseggiato.
Sull'argomento è interessante prendere in esame una recente decisione del Tribunale di Foggia (sentenza n. 2636 del 14 novembre 2024).
Conflitto condominiale e responsabilità dell'amministratore nella gestione delle assemblee
In un caseggiato con delibera dell'11.10.2004 l'assemblea affidava ad un'impresa i lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni ed approvava la relativa spesa; in data 22.6.2005 è stato stipulato il contratto di appalto; con una nota del 31.10.2006 l'impresa per la prima volta comunicava la sospensione temporanea dei lavori per il ritardato pagamento dei crediti contabilizzati e certificati dal direttore dei lavori; in data 27.12.2006 l'impresa appaltatrice chiedeva e otteneva l'emissione di un decreto ingiuntivo a carico del condominio per il pagamento del saldo del corrispettivo relativo alle opere eseguite sino alla sospensione definitiva dei lavori; si opponevano a detto decreto ingiuntivo solo alcuni singoli condomini.
Due coniugi, con atto notarile del 27.3.2008, acquistavano un appartamento facente parte dello stabile condominiale; nell'atto di compravendita il venditore dichiarava che "non esistono liti pendenti relative a questioni condominiali" e di aver corrisposto la quota di spese condominiali ordinarie e straordinarie deliberate e maturate sino a quella data a suo carico.
Successivamente al rogito, l'impresa appaltatrice introduceva introdotto un autonomo giudizio risarcitorio nei confronti del condominio, chiedendo l'applicazione delle penali contrattuali per i ritardati pagamenti ed il risarcimento del danno patrimoniale subito per le reiterate sospensioni dei lavori dovute all'inadempimento del condominio, domande accolte con sentenza dal Tribunale.
La decisione del condominio di costituirsi nel predetto giudizio risarcitorio veniva assunta nel corso delle assemblee del 26 maggio e del 4 novembre 2018, alle quali partecipava il venditore e non i coniugi, nonostante la precedente stipula dell'atto di vendita dell'appartamento avvenuta il 27.3.2008
In ogni caso, dopo la conclusione del detto giudizio risarcitorio, definito con la condanna del condominio al risarcimento dei danni in favore dell'impresa appaltatrice ed al pagamento delle spese legali, l'amministratore chiedeva ex art. 63 disp. att. c.c. ai coniugi acquirenti di versare la somma complessiva di euro 6.544,92.
In considerazione della situazione sopra descritta i due coniugi citavano in giudizio il dante causa per accertare il diritto di vedersi restituire la somma complessiva di euro 6544,92, anticipate dagli stessi al condominio, con condanna del convenuto a restituire ai ricorrenti le predette somme.
Gli attori notavano che l'ex condomino aveva anche omesso di trasmettere all'amministratore del condominio una copia autentica dell'atto di vendita dell'appartamento, continuando a partecipare alle assemblee condominiali in luogo dei coniugi acquirenti e contribuendo con il suo voto alla decisione dell'assemblea condominiale di costituirsi nel giudizio risarcitorio promosso dall'impresa appaltatrice. Il Tribunale ha dato torto ai due coniugi.
È emerso che l'amministratore del condominio ha regolarmente ricevuto, pochi giorni dopo il rogito, una copia autentica del medesimo atto e di aver attestato la regolarità dei pagamenti pro quota sino a quella data eseguiti per le spese condominiali ordinarie e straordinarie.
È risultato pertanto documentato che al momento della stipula dell'atto di vendita il venditore era in regola con i pagamenti delle spese condominiali e che a quella data, come dichiarato nel rogito, non erano pendenti liti relative a questioni condominiali, in quanto l'unica lite pendente in quel momento era il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo promosso soltanto da alcuni singoli condomini.
Come ha chiarito il Tribunale la mancata convocazione dei coniugi acquirenti alle successive assemblee condominiali, nelle quali si è discussa e decisa la costituzione del condominio nel giudizio risarcitorio, è imputabile all'amministratore del condominio; quest'ultimo, infatti, (sebbene informato dalla cedente in ordine alla vendita dell'immobile) ha omesso di convocare i nuovi proprietari e di comunicare loro le deliberazioni adottate. I due coniugi quindi si sono visti respingere le loro richieste e sono stati pure condannati a rimborsare alla controparte le spese di lite.
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Obblighi dell'amministratore e corretto svolgimento delle assemblee condominiali
L'amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata, onde poter comunicare a tutti l'avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello dell'effettività. Non rilevano in senso opposto l'obbligo del medesimo amministratore di curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale e l'obbligo dei condomini di comunicargli le variazioni dei dati, in forza dell'art. 1130, n. 6 c.c., né l'obbligo di chi cede diritti di condominio di trasmettere copia autentica del titolo traslativo, in forza dell'art. 63, comma 5, disp. att. c.c., entrambi inseriti dalla L. n. 220 del 2012 (Cass. civ., sez. II, 24/04/2023, n. 10824). Nel caso in questione l'amministratore ha ignorato il principio sopra espresso.
Inoltre ha addebitato ai coniugi somme non dovute imputabili ai condomini morosi e non ai condomini in regola con i pagamenti.
In ogni caso, nella vicenda esaminata, non può operare quanto previsto dall'articolo 63 disp. att. c.c. atteso che il vincolo della solidarietà, in forza del quale l'amministratore del condominio può pretendere per intero il pagamento dei contributi condominiali dall'acquirente quantunque nello stato di ripartizione a suo tempo approvato dall'assemblea compaia il nome dell'alienante, presuppone la morosità di quest'ultimo (ex condomino).
