Il Tribunale di Benevento con la sentenza n. 559 del 1° marzo 2023, obiettivamente articolata per la sottostante questione in fatto, ha ribadito il costante orientamento della giurisprudenza secondo il quale " le delibere assembleari non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata in riferimento ai singoli atti, in quanto l'autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole che, nell'interesse comune, pongano limiti ai diritti dei condomini. In assenza del consenso del singolo proprietario le delibere sono nulle" (Cass. Sez. Un. 14 aprile 2021, n. 9839; Cass. sez. Un. 7 marzo 2005, n. 4806).
L'atto di donazione non ha rilevanza sulla validità della delibera assembleare. Fatto e decisione
Con atto di citazione, fondato su vari motivi, una condomina impugnava per nullità una delibera assembleare che, tra l'altro, aveva modificato l'apertura del cancello scorrevole per l'accesso alla zona garage - che, come asserito dall'attrice, invadeva la sua proprietà esclusiva - ponendo la condizione che parte attrice si dotasse di un accesso indipendente (ovvero non condominiale) fronte strada chiudendo, contestualmente, l'attuale accesso tra l'area di proprietà esclusiva della stessa e quella del piazzale del garage condominiale nonché ripristinando la recinzione che divideva le due proprietà.
La condomina, infatti, era proprietaria esclusiva di un'ulteriore area confinante con il piazzale condominiale adibito a garage.
La delibera, a tal fine, richiamava una clausola dell'atto di donazione in favore della stessa attrice che poneva tali condizioni.
Ad avviso del condominio l'esecuzione della delibera non invadeva la sfera della proprietà esclusiva di parte attrice né precludeva alla stessa l'accesso al suo terreno, mentre dalla modifica attuata secondo la delibera la condomina avrebbe tratto il vantaggio di avere un nuovo accesso.
Il Tribunale adito, fatte sue le risultanze della CTU, affermava che i lavori deliberati, se eseguiti, ledevano la sfera privata dell'attrice, la quale sarebbe stata costretta ad effettuare interventi per accedere alla sua proprietà esclusiva che, in ogni caso, rendevano più difficile l'accesso della condomina alle sue proprietà individuali e condivise.
Del tutto irrilevante, ai fini della validità della delibera, il contenuto dell'atto di donazione del quale il condominio non poteva servirsi per vantare alcuna pretesa, trattandosi di atto cui lo stesso condominio era estraneo.
Considerazioni conclusive
Il principio espresso dal Tribunale di Benevento in ordine alla nullità della delibera assembleare riconduce alle uniche ipotesi di invalidità sostanziale dell'atto, che sfuggono al termine di impugnativa sancito dall'art. 1137 c.c., previsto per le delibere annullabili, in quanto affette da vizi formali (come ad esempio: insufficienza dei quorum costitutivo e deliberativo dell'assemblea; mancato inserimento di un argomento nell'ordine del giorno e, poi, oggetto di votazione; mancato rispetto dei termini di legge per l'invio dell'avviso di convocazione dell'assemblea).
Le cause di nullità, quindi, sono tali da inficiare l'esistenza della delibera stessa con la conseguente imprescrittibilità dei termini per l'impugnativa (art. 1422 c.c.).
Inoltre, la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse "e quindi anche dal condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione della delibera, salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione" (Cass. 18 aprile 2002, n. 5626).
Nel caso portato all'esame del giudice monocratico, infine, il condominio ha cercato di trarre vantaggio da una clausola inserita in un contratto di donazione di cui era parte la condomina/attrice ed al quale l'ente stesso era estraneo.
Non vi è dubbio che sia applicabile alla fattispecie l'art. 1372 c.c. a norma del quale "il contratto ha forza di legge tra le parti…non produce effetto rispetto ai terzi che nei casi previsti dalla legge", né favorevoli né sfavorevoli. Siano essi effetti positivi o negativi.
