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Nel supercondominio (complesso turistico-alberghiero di tipo residenziale) la società di gestione delle parti comuni (di cui sono soci i singoli condomini) può sostituire un amministratore di condominio e procedere al recupero crediti?

Condomino del supercondominio turistico-alberghiero e socio della società di gestione delle parti comuni
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

In linea generale si può affermare che anche relativamente ad un intero complesso residenziale e alberghiero, si possono applicare le norme che disciplinano il condominio.

Il ragionamento vale anche per complesso edilizio costituito da più fabbricati, alcuni composti da appartamenti in proprietà esclusiva ed altri adibiti a residence, che hanno in comune la rete fognaria e le cisterne d'acqua, cortile parcheggi ecc.)

Il regime del condominio non dipende dalla destinazione d'uso o dalla conformazione delle cose in proprietà esclusiva, ma dall'esistenza nello stesso edificio di più proprietà separate: il condominio si costituisce, perciò, in seguito alla semplice coesistenza nello stesso edificio, o nel complesso di edifici, di più proprietà esclusive e, ad un tempo, di più cose, servizi ed impianti destinati all'uso comune.

Pertanto, il regime condominiale è sicuramente compatibile con la destinazione alberghiera di un immobile (o di un complesso immobiliare). Ma cosa succede se, oltre a diventare titolare di un immobile nel complesso "supercondominiale" turistico alberghiero, il "supercondomino" acquista pure una quota della società di gestione delle parti comuni? Si applica la disciplina condominiale? Serve nominare un amministratore? La società di gestione può recuperare le quote non pagate? Le risposte di questa complessa situazione sono contenute nella motivazione della sentenza del Tribunale di Brescia n. 1331 del 19 maggio 2022.

Condomino moroso del supercondominio turistico-alberghiero e decreto ingiuntivo della società di gestione delle parti comuni: la vicenda

Nell'ambito di un complesso turistico-alberghiero con più fabbricati e parti comuni i singoli acquirenti nel rogito accettavano le disposizioni del regolamento, comprensivo delle tabelle millesimali e s'impegnavano a concorrere agli oneri e alle spese comuni ripartiti secondo le predette tabelle millesimali.

Inoltre, contestualmente, gli stessi acquirenti si impegnavano anche ad acquistare una quota della società di gestione delle parti comuni.

Quest'ultima, sulla base delle tabelle millesimali, otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di una supercondomina che non aveva corrisposto le quote delle spese di gestione del complesso.

L'ingiunta si opponeva facendo presente che la struttura edilizia era un condominio e che, tuttavia, non era mai stato nominato dall'assemblea dei condomini il relativo amministratore, essendo quest'ultimo compito affidato alla società di gestione; inoltre sottolineava come i rendiconti approvati insieme ai bilanci della società di gestione non potessero certo essere considerati come i rendiconti e i preventivi propri dell'amministratore di condominio; in ogni caso contestava la mancata approvazione dei piani di riparto e comunque deduceva l'erronea ripartizione delle spese sulla base dei millesimi.

Si costituiva in giudizio la società di gestione, in persona del legale rappresentante pro-tempore, deducendo che, sulla base dell'atto costitutivo e del regolamento, operava con le medesime attività di un amministratore condominiale e conseguentemente riteneva valide le delibere di approvazione dei bilanci consuntivi e preventivi, sia il riparto delle spese secondo i criteri previsti dalle norme sociali.

La decisione

Il Tribunale ha dato ragione alla supercondomina. Secondo lo stesso giudice il complesso è un vero e proprio supercondominio a cui si deve applicare la disciplina condominiale.

Tuttavia, come nota il Tribunale, nel complesso edilizio non vi è mai stata la nomina di un amministratore e le delibere sulle quali si fonda il credito nei confronti dei proprietari delle unità immobiliari della struttura non sono adottate secondo le regole delle assemblee condominiali.

In particolare, si tratta di atti che non provengono dall'assemblea dei proprietari in quanto tali e, perciò, componenti del (super)condominio, bensì dall'assemblea dei soci di un soggetto giuridico diverso (la società di gestione) e, soprattutto, privo della qualifica di amministratore di quel complesso abitativo.

In altre parole, i condomini hanno approvato sempre un vero e proprio bilancio della società di gestione formato secondo una contabilità onnicomprensiva sia delle spese di gestione delle parti comuni, sia delle spese proprie della società; le delibere sono state approvate con maggioranze diverse da quelle di approvazione delle delibere delle assemblee di condominio.

Alla luce di quanto sopra il Tribunale non ha potuto che osservare come il credito azionato dalla società di gestione, costituito dalle spese di gestione delle parti comuni condominiali, non avesse fondamento in alcun titolo valido.

In mancanza di un titolo per l'insorgenza del diritto del supercondominio al recupero di quelle spese il giudice lombardo ha revocato il decreto ingiuntivo, respingendo la domanda di pagamento proposta dalla società di gestione (che è stata condannata a pagare le spese di lite).

Sentenza
Scarica Trib. Brescia 19 maggio 2022 n. 1331

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