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Cortile stretto? Le auto passano comunque.
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Cortile stretto? Le auto passano comunque.

Il cortile condominiale al di là delle sue dimensioni può essere utilizzato come area di transito veicolare.

Avv. Alessandro Gallucci 

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6178 del 17 marzo 2014, è tornata ad occuparsi dell'uso delle cose comuni ed in particolare dell'uso del cortile condominiale.

La sentenza non rappresenta una novità, anzi s'inserisce nel novero di quelle già pronunciate in materia di uso del cortile condominiale.

La novità, rectius l'elemento meritevole d'interesse, sta nel fatto che gli ermellini hanno ribadito che in assenza di specifiche indicazioni pattizie, il cortile condominiale, al di là delle sue dimensioni, può essere utilizzato come area di transito veicolare.

La definizione di cortile condominiale.

La legge non fornisce la definizione di cortile (Cortile condominiale e suo della cosa comune: il deposito della legna per camini. Legittimità e limiti,) limitandosi ad elencarlo tra i beni comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c.

Per sapere, quindi, a che cosa debba farsi riferimento con questo termine, è necessario guardare alla soluzione definitoria elaborata dalla giurisprudenza.

Secondo la Suprema Corte di Cassazione, "il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.

Ma avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione" (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).

L'uso delle cose comuni.

E' cosa nota che, ai sensi del primo comma dell'art. 1102 c.c., ogni condomino possa servirsi "della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa".

Si tratta del così detto pari diritto d'uso dei beni comuni nel rispetto della loro destinazione e del diritto degli altri.

Come tradurre quest'affermazione di principio in pratica?

La giurisprudenza ha specificato che "il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione, che resta affidata alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza; che la nozione di pari uso del bene comune non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza della impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine" (Cass. 16 giugno 2005 n. 12873).

Insomma ognuno ha il diritto di fare tutto ciò che il bene consente di fare anche non contemporaneamente ma senza che la propria condotta possa risultare lesiva del pari diritto altrui.

Uso del cortile condominiale.

Nel caso risolto dalla sentenza n. 6178 del 17 marzo 2014, le parti litigavano in relazione all'uso del cortile a loro comune.

Quella che aveva promosso il giudizio chiedeva venisse accertata e dichiarata l'illegittimità del transito in quanto le ridotte dimensioni dell'area cortilizia lo rendevano incompatibile con l'uso dell'area stessa.

Il convenuto, chi quel cortile usava come zona di transito, pretendeva ne fosse dichiarata l'usucapione.

Nel primo grado la domanda attorea veniva rigettata e mentre in appello non solo veniva rigettata la richiesta di accertare l'usucapione della servitù di passaggio, ma si riteneva illegittimo il passaggio veicolare anche ai sensi dell'art. 1102 c.c.: insomma il cortile era troppo piccolo per essere usato in quel modo.

La controversia ha avuto fine davanti ai giudici di piazza Cavour, i quali hanno cassato la sentenza impugnata.

Motivo? L'errata applicazione dell'art. 1102 c.c. in relazione al cortile condominiale. Si legge in sentenza che "tra le destinazioni accessorie del cortile comune - la cui funzione principale è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari - rientra indubbiamente quella di consentire ai condomini l'accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi, senza che tale uso possa ritenersi condizionato dall'eventuale più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato (Cass. n. 13879 del 09/06/2010 ; Cass. n. 5848 del 16/03/2006)" (Cass. 17 marzo 2014 n. 6178).

Ciò, ha specificato la Corte regolatrice, anche se il cortile è di piccole dimensioni.

"Se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permetta un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento; peraltro fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all'altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l'uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale" (Cass. n. 24647 del 03/12/2010; Cass. n. 13036 del 04/12/1991)" (Cass. 17 marzo 2014, n. 6178). (Leggi anche: E' possibile parcheggiare sullo stradello condominiale se è troppo stretto?)

Scarica Cass. 17 marzo 2014 n. 6178

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