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Nei caseggiati o supercondomini "turistici" non è lecito limitare i diritti degli ospiti del B&B avviato dal condomino

Una chiara sentenza del Tribunale di Torre Annunziata per i caseggiati con le seconde case
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Nell'ambito dei caseggiati o supercondomini che si trovano nelle località di villeggiatura, le singole unità residenziali vengono utilizzate al solo fine turistico da parte dei singoli proprietari; molto spesso, però, gli alloggi vengono locati a terzi ma, soprattutto, sfruttati come casa vacanza o B&B.

Del resto, nell'ambito di tali caseggiati o strutture complesse, proprio per il contesto in cui sono inserite e sono state costruite, sembrano necessariamente ricomprese, nelle parti comuni, anche zone verdi, parchi, locali adibiti ai servizi vari (i centri commerciali o riunione), attrezzature per le spiagge e, soprattutto, impianti sportivi (piscine, campi da tennis, da calcio, pallavolo, da bocce, ecc.)

Gli impianti sportivi nei condomini "turistici"

Gli impianti sportivi sono beni che, oltre ad aumentare il valore del complesso immobiliare e, conseguentemente, delle unità immobiliari, possono risultare la ragione fondamentale che ha spinto il singolo condomino ad acquistare una proprietà nel complesso edilizio. Si tratta di impianti il cui mantenimento è particolarmente oneroso.

Le spese per la conservazione e l'uso delle strutture sportive, comprese quelle per ampliamenti o modifiche, vanno, di regola, ripartite tra i condomini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà.

Non è raro, però, che il regolamento di condominio contenga una norma di natura contrattuale che prevede una suddivisione delle spese basata sul numero degli effettivi utilizzatori per ogni appartamento.

Per quanto riguarda, poi, le strutture utilizzabili ad ore (campi da tennis, da bocce) è possibile anche inserire, nel regolamento, una norma che preveda una tariffa oraria per l'uso degli impianti, il cui ricavato venga portato a detrazione delle spese di manutenzione.

In ogni caso, si ricorda che il condominio, in quanto custode del bene, ai sensi dell'articolo 2051 c.c., risponde, nei confronti dei singoli condomini o terzi, solo se sia provato il nesso causale tra l'impianto e l'evento dannoso, salvo che la condotta del danneggiato sia stata causa esclusiva del pregiudizio lamentato.

Pertanto, ai sensi dell'art. 2051 c.c., il condominio, quale proprietario dell'immobile, è comunque tenuto, nei confronti dei terzi danneggiati, al risarcimento dei danni provocati nei locali sottostanti per le infiltrazioni provenienti dalla dell'area adibita a campo da tennis e destinata a verde, attesi i poteri di custodia e di sorveglianza posti a fondamento della responsabilità oggettiva di cui all'art. 2051 citato (Cass. civ., sez. II, 29/08/2014, n. 18448).

In ogni caso, se l'assemblea ha deliberato dei lavori di messa in sicurezza del campo da tennis o della piscina e l'amministratore non si è attivato, egli risulta inadempiente verso il condominio, a cui è legato da un contratto di mandato.

Le regole di utilizzo degli impianti: i divieti illeciti

Tutti gli utilizzatori delle strutture in questione devono attenersi alle particolari modalità di utilizzo eventualmente contenute nel regolamento che spesso prevede il periodo dell'anno d'uso, gli orari giornalieri, i criteri di prenotazione, l'uso turnario, l'obbligo di indossare un particolare tipo di abbigliamento. Tali disposizioni, di natura regolamentare (e quindi modificabili a maggioranza), non vanno sottovalutate perché spesso la loro violazione determina anche un danneggiamento delle parti comuni (per esempio se un condomino o un inquilino utilizzano calzature con suole non compatibili con il manto del campo da tennis). Quello che, invece, non è lecito è introdurre, a maggioranza, clausole di natura contrattuale volte ad escludere coloro che trascorrono le vacanze negli appartamenti condominiali.

Così non può considerarsi lecito introdurre con delibera a maggioranza una clausola del seguente tipo: "si fa divieto assoluto di fruire delle strutture seguenti: Piscina — Docce — Campo da Tennis agli ospiti delle strutture qualificate come Bed and Breakfast. Si precisa che detto divieto assoluto è valido solo in assenza del Titolare del B&B".

Come è stato correttamente sottolineato, tale clausola non attiene semplicemente all'utilizzazione degli impianti sportivi ubicati nel condominio o supercondominio, in quanto risulta idonea a incidere, direttamente, su diritti ed obblighi dei condomini, nella misura in cui, ai fini dell'utilizzo di detti impianti da parte degli ospiti dei predetti, richiede, necessariamente, l'effettiva presenza dei condomini ospitanti (Trib. Torre Annunziata 20 luglio 2021 n. 1570).

In particolare, la delibera che introduce a maggioranza una la clausola sopra detta è nulla perché i clienti dei B&B/affittacamere vengono estromessi o quanto meno illecitamente limitati nell'uso degli impianti solo in presenza del proprietario condomino (che ovviamente se non dispongono di altro alloggio non sono presenti); la decisione assembleare danneggia inevitabilmente i condomini, atteso che è evidente come impedire l'utilizzo di piscine, docce, campi da tennis renda assai meno competitivo il B&B del caseggiato; perciò per introdurre una tale clausola è necessaria una delibera approvata con n. 1000/1000.

Allo stesso modo, non è possibile sanzionare il comportamento illegittimo del condomino o suo ospite proibendogli l'utilizzo degli impianti per un certo periodo.

Per la violazione delle prescrizioni del regolamento relative al modo di utilizzo degli impianti, può essere prevista, però, una sanzione pecuniaria.

Contratto di locazione turistica

Sentenza
Scarica Trib. Torre Annunziata 20 luglio 2021 n. 1570

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