Le scale sono elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione; tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch'essi interessati ad usufruire delle scale, e, quindi, dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell'edificio della quale anch'essi godono (Cass. civ., sez. II, 20/04/2017, n. 9986).
In altre parole, trattandosi di elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, le scale conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni anche relativamente ai condomini proprietari di negozi, botteghe o locali con accesso dalla strada, poiché anche costoro ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio.
Allo stesso modo l'impianto di ascensore in un condominio riveste la qualità di parte comune anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché pure tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio, con conseguente obbligo gravante anche su detti partecipanti, di concorrere ai lavori di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell'ascensore, in rapporto ed in proporzione all'utilità che possono in ipotesi trarne.
Per quanto riguarda le spese per il portiere, però, merita di essere segnalata una decisione della Corte di Appello di Genova (sentenza n. 948 del 22 settembre 2021).
Negozi con accesso dalla strada e spese per il portiere: la vicenda
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. la proprietaria di immobili a piano terra e primo interrato, ad uso commerciale e con ingresso autonomo, facenti parte di un condominio, chiedeva che fossero dichiarate non dovute le spese relative alla voce "compenso al custode" (e alle altre voci), con condanna del condominio alla restituzione delle somme indebitamente percepite a tale titolo per gli esercizi dal 2011 al 2015. La richiesta del ricorrente si basava su una clausola del regolamento che poneva ad esclusivo carico dei proprietari degli alloggi della casa secondo la tabella B alcune spese condominiali tra cui quella per il compenso del custode.
Secondo il condominio - che si costituiva in giudizio - la tabella B ricomprendeva anche i fondi relativi alle attività commerciali e, pertanto, tale richiamo costituiva espressione della volontà del costruttore di ripartire le spese fra tutti i condomini, non solo fra "i proprietari degli alloggi della casa".
Inoltre sosteneva la tesi di un errore inconsapevole nella scrittura dell'articolo del regolamento, desumibile dal riferimento alle tabelle millesimali di cui alla tabella B. Il Tribunale dava ragione al condominio perché, nonostante la presenza dell'espressa deroga, lo stesso articolo del regolamento sopra detto, per la suddivisione di quelle spese, richiamava una tabella nella quale figuravano anche i millesimi dei fondi commerciali. La soccombente ha proposto appello.
Spese per il portiere: la sentenza favorevole per i proprietari di negozi
La Corte di Appello ha dato torto al condominio. I giudici di secondo grado hanno notato che il riferimento ai "proprietari degli alloggi della casa" debba intendersi come esteso a tutti i proprietari degli immobili situati all'interno del caseggiato, accessibile dall'ingresso condominiale, soluzione coerente con il fatto che solo questi condomini (titolari di abitazioni e uffici) usufruiscono del servizio di portierato.
Al contrario gli immobili ad uso commerciale, situati fuori dalla "casa" condominiale, con ingresso separato, non usufruiscono dell'ingresso condominiale, con la conseguenza, logica ed oggettiva che non fruiscono dei servizi del portiere; tale deroga - ad avviso della Corte - consente di dare un senso alle intenzioni del costruttore al momento della redazione del regolamento.
Del resto, nel dubbio, il contratto o le singole clausole devono interpretarsi nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno (art 1367 c.c.).
In ogni caso anche l'interpretazione del concetto di portierato come vigilanza estesa a tutto il complesso, non è stata considerata idonea a privare di contenuto e di significato la deroga espressa dall'articolo del regolamento ed il riferimento ai millesimi della tabella.
La Corte, pertanto ha accolto il ricorso, dichiarando non dovute le somme per spese relative alla voce compenso al custode indicate dall'articolo del regolamento di condominio, con condanna del condominio alla restituzione delle somme percepite a tale titolo per i precedenti quattro esercizi, oltre interessi di legge dovuti dalla domanda giudiziale al saldo ed alle spese di entrambi i gradi del giudizio.
