Qualora un edificio venga costruito da più soggetti su suolo di più proprietari, il condominio nasce nel momento in cui avviene l'assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti.
Più frequentemente il condominio di edifici si costituisce nel momento in cui si realizza il frazionamento dell'edificio da parte dell'unico originario proprietario pro indiviso, con la vendita in proprietà esclusiva, ad uno o più soggetti diversi, di un'unità immobiliare; da quel momento in poi sussiste la legittimazione attiva del condominio, e per esso del suo amministratore, in tutte le controversie che abbiano ad oggetto la rivendica di parti comuni.
Con l'avvenuta costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli acquirenti anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o ad uno o più dei condomini la proprietà esclusiva di beni che, per loro struttura ed ubicazione dovrebbero considerarsi comuni.
L'applicabilità delle norme sul condominio, in dipendenza della consistenza fisica e funzionale di un determinato complesso edilizio, prescinde dalla circostanza che i proprietari delle singole unità immobiliari si siano o meno resi conto della condominialità del fabbricato.
In altre parole una volta che il condominio si è costituito, si applica la relativa normativa (articoli 1117-1139 c.c.), anche in mancanza di un amministratore, del regolamento e della definizione delle tabelle millesimali, essendo, tali elementi, meri strumenti finalizzati alla conduzione degli interessi comuni.
È possibile che la costituzione di un condomino sia fittizia al fine di conseguire (illecitamente) benefici fiscali?
La risposta è contenuta nella motivazione della Corte di giustizia tributaria di primo grado di Trieste (Sentenza del 11/04/2023 n. 81).
Condominio "fasullo", accesso al Superbonus ed elusione fiscale. Fatto e decisione
Una società - di cui erano soci un architetto (al 10%) e la moglie (al 90 %) - acquistava un edificio.
La stessa società poi vendeva le nove unità immobiliari che venivano acquistate dalla moglie dell'architetto, dalla suocera e dalla madre. Una volta nato il condominio, alla società ex proprietaria dell'immobile venivano affidati lavori per la riduzione del rischio sismico del caseggiato; dopo aver raggiunto la percentuale di avanzamento lavori come da normativa sul "Superbonus 110%" il condominio inviava all'Agenzia delle Entrate una prima comunicazione dell'opzione ex art. 121 del DL 34/2020 che veniva accettata senza alcuna obiezione da parte dell'Ufficio.
Successivamente, al raggiungimento del 60% di stato avanzamento lavori procedeva all'invio di una seconda comunicazione ex art. 121 del DL 34/2020.
L'Amministrazione finanziaria emetteva un provvedimento di annullamento della comunicazione ex art. 121 del DL n. 34/2020, sostenendo che condominio era fittizio e costituiva un escamotage per aggirare il divieto, previsto dalla legge agevolativa, di riconoscere il beneficio fiscale in questione all'impresa appaltatrice nel caso di acquisto diretto dell'immobile e sua successiva ristrutturazione. Il provvedimento veniva impugnato dal Condominio.
Per la Corte di giustizia tributaria di Trieste l'impresa appaltatrice dei lavori, con le varie cessioni e compravendite, ha costituito un condominio fasullo in modo da poter accedere non solo al "superbonus 110%" ma, utilizzando la modalità di cessione del credito, realizzare la completa ristrutturazione dell'immobile a spese dello Stato.
Considerazioni conclusive
È pacifico che un condominio si costituisca, senza bisogno d'apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d'approvazioni assembleari, nel momento in cui l'unico proprietario d'un edificio frazioni in più unità autonome la cui proprietà esclusiva trasferisca ad una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi. Anche se il palazzo in questione è disabitato e in pessime condizioni, in via di ristrutturazione, il condomino è sorto. Nel caso esaminato, però, ad avviso dei giudici tributari, è riscontrabile un chiaro esempio di elusione fiscale per abuso del diritto.
L'impresa, infatti, attraverso una condotta tortuosa, ponendo in essere atti negoziali non lineari, anche tra loro correlati, ha cercato di ottenere un vantaggio fiscale in contrasto con la finalità della normativa e con i principi dell'ordinamento tributario.
