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Il mutuo condominiale: come funziona e come deve essere approvato dall'assemblea
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Il mutuo condominiale: come funziona e come deve essere approvato dall'assemblea

Uno strumento finanziario innovativo, che interessa milioni di condòmini, è il contratto di mutuo condominiale

Avv. Michele Orefice 

Uno strumento finanziario innovativo, che interessa milioni di condòmini, è il contratto di mutuo condominiale, per le spese straordinarie di ristrutturazione ed efficientamento energetico delle parti comuni degli edifici.

Tale finanziamento è da considerarsi rivoluzionario nel suo genere, per il fatto che il condominio viene ad essere considerato come un soggetto giuridico finanziabile,sebbene il legislatore e la giurisprudenza prevalente non intendano riconoscere al condominio un'autonoma soggettività giuridica.

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Di primo acchito sembrerebbe che il mutuo condominiale possa rappresentare un test applicativo del diritto alla capacità giuridica del condominio. A ben vedere, però, pur volendo ragionare di personalità giuridica condominiale, è innegabile che, da un punto di vista normativo, il condominio non risulta essere titolare di un'autonomia patrimoniale perfetta, né tantomeno può essere destinatario di obbligazioni e diritti indipendenti.

Basti pensare che i condòmini rispondono delle obbligazioni condominiali, in proporzione alle loro quote, ed hanno facoltà di agire, individualmente, per la tutela dei beni comuni.

Da qui muove la tesi delle Sezioni Unite della Cassazione, di cui alla famosa sentenza n. 9148/2008, che considera il condominio come ente di gestione privo di personalità giuridica, e quindi di un patrimonio autonomo, ed i condòmini unici titolari dei diritti sui beni comuni.

Sotto tale profilo, la mancanza dell'autonomia patrimoniale perfetta induce diverse banche a non concedere mutui in favore del condominio, soprattutto per le problematiche sottese alle garanzie che devono fornire i condòmini.

A tal proposito è noto che quando si stipula un contratto di mutuo, a garanzia del prestito in denaro, concesso dall'istituto di credito, di solito, viene iscritta ipoteca volontaria sull'immobile interessato o su un altro immobile di proprietà del mutuatario.

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In verità le banche, oltre all'ipoteca, pretendono anche altre garanzie aggiuntive, da parte del debitore. A titolo di esempio basti pensare che l'istituto di credito, pur incassando le rate, nel tempo, non diminuisce proporzionalmente il valore dell'ipoteca sull'intero immobile, per non parlare, poi, delle spese di perizia del tecnico inviato dalla banca, delle spese notarili, delle penali di rescissione, delle spese di chiusura contratto, delle clausole vessatorie in genere, per finire alle polizze incendio obbligatorie, tutte a carico del debitore.

Purtroppo, il codice civile si limita soltanto a definire, genericamente, il mutuo, all'art. 1813 c.c., descrivendolo come il contratto col quale una parte consegna del denaro o altre cose fungibili all'altra parte, che si obbliga a restituire la somma di denaro o cose della stessa specie di quelle ricevute e nient'altro, mentre i rapporti tra le parti vengono regolati da una pletora di norme discutibili.

Tuttavia, il problema principale da affrontare, in caso di mutuo concesso al condominio, consiste nell'impossibilità di ipotecare le parti comuni del fabbricato condominiale, ex art. 2808 c.c., salvo che tali parti siano autonomamente sfruttabili.

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A titolo di esempio, può essere ipotecata l'abitazione del portiere o in genere un immobile di proprietà dell'ente condominiale, come accade nei villaggi turistici e nei centri commerciali, oppure, al massimo, si può ipotecare un giardino o una corte autonoma o comunque frazionabile e sfruttabile separatamente, ma di sicuro non si può ipotecare un ascensore o un'autoclave.

In altri termini ritorna sempre il problema della personalità giuridica del condominio, che non può essere destinatario di diritti e obbligazioni.

Pertanto, nel caso in cui il condominio non sia dotato di immobili condominiali ipotecabili e di valore idoneo a coprire l'importo del mutuo, si prospetta, in tutta la sua complessità, l'ipotesi dell'ipoteca degli immobili privati presenti nel fabbricato condominiale.

Ma come funzione il mutuo condominiale e come deve essere approvato dall'assemblea?

Innanzitutto bisogna distinguere due tipologie di mutuo e cioè, quello ipotecario, che prevede l'iscrizione dell'ipoteca sul bene del mutuatario, e quello cosiddetto chirografario, che non richiede l'ipoteca, ma potrebbe prevedere altre garanzie accessorie a carico del debitore.

Tra queste la più diffusa è la fideiussione, ossia la garanzia fornita da un ipotetico terzo soggetto, che garantisce l'adempimento del debitore, obbligandosi personalmente con la banca, che in condominio è davvero di difficile applicazione, anche se non è impossibile.

Per esempio, una società di servizi potrebbe certificare l'affidabilità dei condòmini e della ditta appaltatrice, incaricata dall'assemblea condominiale a realizzare i lavori straordinari in condominio, garantendo, mediante fideiussione, il pagamento del mutuo.

Di certo, è impensabile che l'amministratore di condominio possa assumere le vesti del fideiussore, nei mutui chirografari, garantendo con la sua firma il pagamento dei condòmini.

L'amministratore, di solito, su incarico dell'assemblea, si limita soltanto a chiedere i preventivi, per la concessione del mutuo, e dopo averli avuti in consegna, da parte degli istituti di credito interpellati, provvede a riconvocare l'assemblea condominiale, per rimetterli all'approvazione dei condòmini.

Di solito, le proposte di mutuo condominiale presuppongono cifre dai cinquantamila euro in poi, da rimborsare in un tempo massimo di sei anni, e senza la produzione della documentazione reddituale dei condòmini.

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Ma al di là delle caratteristiche della proposta contrattuale, è importante stabilire con quale quorum assembleare può essere approvato il mutuo condominiale, assunto che, in caso di mancato pagamento di un condomino, tutti gli altri sono tenuti a rispondere dell'insolvenza nei confronti dell'istituto di credito.

Ebbene, è ovvio che non essendo ipotizzabile l'ipoteca sull'intero fabbricato condominiale, ma solo sulle parti comuni suscettibili di utilizzazione separata o sui singoli appartamenti privati dei condòmini, la decisione sull'approvazione del mutuo non potrebbe essere presa a maggioranza dall'assemblea.

Pertanto dovranno essere tutti i condòmini presenti nel fabbricato condominiale ad approvare, con apposita delibera, la proposta di mutuo e le relative modalità di rimborso del finanziamento, tipo tasso di interessi e piano di ammortamento, concordando, unanimemente, che ogni proprietario è garante per l'intero importo del mutuo e ne risponde in caso di mancato pagamento da parte degli altri condòmini. In conclusione, fare molta attenzione a norme e regole, che non tutelano i solventi.

Avv. Michele Orefice

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