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Muro comune pericolante richiedente manutenzione urgente: il condominio ha il diritto di accedere alla proprietà del vicino

Accesso al fondo del vicino per riparazione di un muro comune: diritti e obblighi del condominio per garantire la sicurezza e la manutenzione necessaria senza violare la proprietà altrui.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 
28 Gen, 2025

L'articolo 843 del codice civile prevede che il proprietario di un fondo deve permettere l'accesso e il passaggio nel proprio terreno quando ciò è necessario per costruire o riparare un muro o un'altra opera del vicino o comune. Questa obbligazione non si configura come un diritto di servitù, ma rappresenta una limitazione legale del diritto del proprietario, funzionale al soddisfacimento di un'esigenza occasionale del vicino.

Pertanto, l'accesso e il passaggio del vicino nel fondo altrui sono sempre consentiti, purché l'attività sia temporanea e giustificata dall'esigenza di eseguire la riparazione del bene comune.

Naturalmente l'accesso al fondo del vicino, consentito dall'art. 843 c. c., permette implicitamente che l'accesso sia accompagnato anche dal deposito di cose, operazione necessariamente strumentale alla costruzione.

A fine lavori, però, deve essere eliminata, a cura e spese del depositante (cui, sin dall'inizio, fa carico l'obbligo del ripristino) ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del singolo condomino che, invece, deve riprendere la sua originaria ampiezza.

Condominio e accesso la fondo del vicino per riparazione di un muro comune: fatto e decisione

Una recente pronuncia di un giudice di merito ha affrontato il tema del diritto di accesso al fondo del vicino per la riparazione di un muro comune (Trib. Livorno sentenza n. 73 del 22/01/2025).

La vicenda iniziava quando un condominio era costretto a citare in giudizio il vicino deducendo che il muro divisorio di separazione tra le due proprietà risultava inclinato e con pericolo di crollo.

L'attore faceva presente di aver incaricato un tecnico per la valutazione della situazione e delle opere necessarie al ripristino e/o manutenzione dell'opera.

Il condominio aggiungeva di aver iniziato pure un procedimento per accertamento tecnico preventivo presso il Tribunale.

La CTU individuava le piante di alloro presenti nella proprietà del convenuto come possibile concausa, seppur non principale, dello stato del muro. L'attore metteva in rilievo di aver già deliberato i lavori di rifacimento del muro, ma sosteneva di non averli potuti eseguire per mancanza di collaborazione da parte del convenuto.

Altra questione sollevata nell'atto introduttivo era la potatura delle piante menzionate, poiché parte convenuta non avrebbe ottemperato, quando richiestogli dal condominio e dai suoi condomini, all'obbligo in questione.

Il convenuto contestava in toto le pretese dei condomini, ritenendole incompatibili con la propria privacy e sicurezza, oltre a sostenere di non aver affatto impedito i lavori sul proprio fondo ma richiedendo di valutare la possibilità che questi siano fatti solo sul fondo del vicino.

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Il giudicante ha notato che l'accesso temporaneo è stato richiesto dai condomini per eseguire i lavori su un muro in comunione tra le due parti in causa - fatto non contestato - che necessita di intervento per la messa in sicurezza.

Il manufatto è risultato inclinato e la balza (zoccolo) alla base, alta circa 60 cm dal piano di campagna, si è distaccata per buona parte dal muro stesso, con la conseguenza che, per evitare l'aggravarsi della situazione e prevenire pericoli, si è reso necessario intervenire con opere di sistemazione e consolidamento.

La perizia, ritenuta precisa, esaustiva e ben argomentata dal giudicante, ha previsto interventi come la costruzione delle fondamenta con scavo, puntellazione delle pareti verticali, rimozione di intonaci, nuova intonacatura e pittura con solventi idrorepellenti a bassa permeabilità per il vapore.

Come evidenziato dal Tribunale, tali interventi, se non eseguiti su entrambi i lati, rischiano di non permettere una sistemazione adeguata del muro, creando nuovamente una situazione di pericolo.

Accesso e necessità: principi legali per la manutenzione dei muri comuni

Nella sentenza in esame è stato precisato come l'accesso previsto all'articolo 843 c.c. per l'esecuzione dei lavori del muro in debba essere posto in essere nel rispetto dei principi di buona fede e correttezza, cioè nel rispetto di tempi e modi ritenuti indispensabili per l'attuazione dei lavori.

Il requisito della necessità dell'accesso o del passaggio deve essere interpretato come un contemperamento degli interessi opposti, piuttosto che un obbligo assoluto. La valutazione delle condizioni dell'art. 843 c.c. deve considerare non la necessità della costruzione o manutenzione, ma dell'ingresso e del transito. L'utilizzo del fondo del vicino non è consentito se i lavori possono essere eseguiti sul fondo del richiedente o su quello di un terzo, con minore sacrificio.

Se si può ottenere il passaggio altrove con disagi e costi equivalenti, non sussiste il requisito della necessità.

Si è espressamente precisato che la necessità di cui all'art. 843 c.c., subordinando il diritto del vicino di accedere nel fondo altrui per costruire o riparare un muro od altra opera propria o comune, non deve essere riferita all'opera da compiere ma all'accesso ed al passaggio (Cass. civ., sez. II, 22/10/1998, n. 10474).

Infatti, se da un lato la disciplina contenuta nel codice civile è chiara nell'affermare che il vicino non può assolutamente rifiutare l'accesso e il passaggio allo scopo di eseguire le opere, dall'altro la stessa norma impone la sussistenza di una necessità assoluta di accesso e passaggio con uomini, attrezzi e materiali nell'area privata vicina.

In merito alla potatura degli alberi, il Tribunale ha fatto riferimento all'articolo 896 c.c., che consente al proprietario di un fondo di costringere il vicino a rimuovere i rami che si protendono oltre il confine.

Sentenza
Scarica Trib. Livorno 22 gennaio 2025 n. 73
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