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Murales su facciata palazzo
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Murales su facciata palazzo

Murales sulla facciata condominiale, quali sono le maggioranze necessarie

Avv. Alessandro Gallucci  

«Nel condominio in cui vivo abbiamo deciso di fare eseguire lavori edili di ristrutturazione di una delle facciate laterali dell'edificio.

Uno dei condòmini ha proposto, per rendere più bello il palazzo, di fare eseguire una pitturazione artistica, insomma un murales. Preciso che la facciata cielo – terra è alta circa venti metri.

A più di qualcuno di noi l'idea è molto piaciuta, ma ci domandiamo: quali sono le maggioranze necessarie per la deliberazione di questa novità? Va considerata un'innovazione?»

Che cos'è un'innovazione, com'è noto, non ce lo dice la legge, ma abbiamo dovuto impararlo dagli studi e dalle controversie sull'argomento.

Le innovazioni – dicono ormai all'unisono dottrina e giurisprudenza – sono quelle modifiche delle parti comuni, operate le quali, l'oggetto dell'intervento muta la propria originaria destinazione ovvero assume una consistenza materiale differente.

Non tutte le modificazioni, quindi, sono annoverabili tra le innovazioni, ma solamente quelle aventi le caratteristiche appena citate (tra le tante, Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

In questo contesto, sono da ritenersi innovazioni:

a) l'installazione di un ascensore;

b) la trasformazione di un giardino in un'area parcheggio;

c) l'installazione di impianti fotovoltaici;

d) la realizzazione nel sottosuolo di parcheggi.

Insomma, è chiaro, innova le parti comuni ciò che inserisce un qualcosa di nuovo o rende una parte dell'edificio differente anche nell'uso da quello che era prima.

=> La coloritura della facciata condominiale

Di contro e sulla scorta di questa definizione, non è possibile considerare innovazioni:

a) l'automatizzazione di un cancello;

b) la trasformazione di una piccola parte di giardino in parcheggio;

c) il restringimento di una piccola parte del marciapiede per allargare la sede stradale.

Come considerare il murales? La domanda che ci dobbiamo fare è la seguente: la pittura murale muta la destinazione d'uso ovvero modifica una parte dell'edificio?

Sì, la modifica è indubbia: una parete spoglia è sicuramente diversa da una sulla quale è eseguito un murales. Certo è, tuttavia, che tale modificazione non è in grado d'incidere su consistenza della parte dell'edificio o sulla sua destinazione.

La facciata prima e dopo l'esecuzione del murales è sempre una facciata, con la medesima principale e fondamentale destinazione. Ed allora? Allora la deliberazione di una pitturazione murale artistica non può essere considerata un'innovazione.

Il suo costo potrebbe fare lievitare la spesa, anzi certamente lo fa e quindi tale aspetto fa sì che la deliberazione di riferimento debba essere adottata – a pena di annullabilità – con le maggioranze prescritte per i lavori straordinari di notevole entità (voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno la metà del valore dell'edificio, cfr. art. 1136, quarto comma, c.c.)

Insomma il murales in ragione di quanto detto, per chi scrive, non è annoverabile tra gli interventi innovativi. Sicuramente bisogna fare in modo che lo stesso, per contenuto e esecuzione, non deturpi il decoro dell'edificio. Insomma bisogna scegliere bene soggetto ed esecutore per evitare brutte sorprese.

=> Perché lo stato di degrado della facciata non può essere considerato un vizio dell'appartamento?

=> Graffiti sulle facciate condominiali. Arriva l' «abbonamento» per gli amministratori di condominio.

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