Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
Iscriviti alla
Newsletter
chiudi
Inviaci un quesito

Muffa in casa del condomino: un vincolo gravante sull'edificio non è una scusante per ritardare le opere di manutenzione

Molto spesso però l'inerzia della collettività condominiale viene giustificata in sede giudiziale con argomentazioni irrilevanti.
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

È possibile che le pessime condizioni delle parti comuni e le conseguenti infiltrazioni d'acqua nell'appartamento del condomino costringano quest'ultimo a lasciare l'appartamento o impediscano la prosecuzione di un rapporto di locazione in corso.

In tali casi il condominio, quale custode delle parti comuni, risponde in via autonoma, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni subiti dal condomino.

Molto spesso però l'inerzia della collettività condominiale viene giustificata in sede giudiziale con argomentazioni irrilevanti.

È quanto si è verificato nella vicenda esaminata dal Tribunale di Savona nella sentenza n. 794 del 31 ottobre 2023.

Muffa in casa del condomino: un vincolo gravante sull'edificio non è una scusante per ritardare le opere di manutenzione. Fatto e decisione

Due condomini concludevano un contratto di locazione in relazione ad un appartamento facente parte di un caseggiato.

Successivamente, a causa di ingenti piogge, si verificavano infiltrazioni all'interno dell'immobile locato, provenienti dalle facciate esterne palazzo, fenomeni infiltrativi che avevano determinato l'insorgenza di muffe ed il deterioramento della tinteggiatura nei locali cucina, camera e bagno.

I locatori provvedevano a loro spese all'esecuzione delle opere dirette ad eliminare i danni, ma dopo qualche giorno le muffe riaffioravano.

Per evitare poi che il conduttore lasciasse l'immobile locato decidevano di dimezzare il canone di locazione per il periodo di esecuzione dei lavori di ripristino della facciata condominiale e/o dei lavori diretti ad eliminare le infiltrazioni verificatesi nell'immobile; gli stessi condomini-locatori con una raccomandata informavano poi l'amministratore della situazione in essere (con invito a denunciare il sinistro all'assicurazione dello stabile e richiesta di risarcimento dei danni subiti) e con altra raccomandata (tornata indietro per compiuta giacenza), intimavano allo stesso amministratore di procedere all'immediato intervento al fine di fare eseguire i lavori necessari.

Successivamente, in sede di A.T.P., il tecnico incaricato aderiva alle valutazioni del tecnico dei danneggiati, quantificava i costi necessari per l'eliminazione dei danni subiti dal loro immobile (con indicazione altresì delle opere necessarie sulle facciate condominiali per l'eliminazione delle infiltrazioni), confermava la sussisteva della responsabilità del condominio.

Quest'ultimo veniva poi citato in giudizio dai condomini-locatori che richiedevano al Tribunale di dichiarare la responsabilità del convenuto per i danni cagionati all'immobile di loro proprietà, con seguente condanna del condomino al risarcimento dei danni (danno emergente e lucro cessante), nonché all'esecuzione dei lavori necessari per impedire il verificarsi di nuove infiltrazioni e al pagamento delle spese tutte della fase di A.T.P.

Si costituiva in giudizio il condominio che, pur ammettendo le precarie condizioni delle facciate, si difendeva facendo presente che - prima del manifestarsi dei fenomeni lamentati dagli attori- aveva conferito mandato ad un professionista per la stesura di un capitolato ma, nel corso degli adempimenti per la predisposizione del documento, era emerso che sull'edificio gravava vincolo architettonico ex art. 12 D.L.vo n. 42/2004 che comportava la preventiva autorizzazione dell'ente preposto prima di procedere ad un qualsiasi intervento; secondo il condominio per colpa di questo ostacolo "burocratico" la pratica non era ancora stata ultimata; in ogni caso il convenuto contestava le conclusioni della perizia redatta in sede di A.T.P e notava che le muffe potevano essere imputabili al comportamento dell'utilizzatore. Il Tribunale però ha dato ragione ai condomini-locatori.

Per lo stesso giudice nessun rilievo può essere attribuito al fatto che l'immobile sia sottoposto a vincoli, poichè, in ogni caso il convenuto ben avrebbe potuto e dovuto attivarsi tempestivamente per realizzare, con le dovute modalità, le opere manutentive volte ad evitare il verificarsi della situazione di degrado che ha poi determinato il fenomeno infiltrativo nella proprietà degli attori.

In ogni caso il Tribunale ha aderito alle conclusioni del CTU che ha ritenuto indispensabile effettuare il ripristino delle facciate condominiali con l'esecuzione degli interventi necessari (impianto di cantiere, installazione di idonei ponteggi, spicconatura delle parti di intonaco ammalorato, raschiatura delle tinte, rifacimento degli intonaci precedentemente trattati, rasatura degli intonaci a finire, tinteggiatura e realizzazione dei decori presenti, smontaggio dei ponteggi e pulizia finale del cantiere), da effettuarsi previa necessaria acquisizione del consenso da parte dell'Ente preposto.

Secondo il Tribunale, invece, non è emerso alcun elemento per affermare quale concausa della situazione riscontrata una non corretta conduzione dell'immobile danneggiato da parte dei proprietari e/o dei loro conduttori, a causa di mancanza della necessaria areazione, essendo stato invece indicato che la causa esclusiva che ha determinato il danno è stata rappresentata dal pessimo stato manutentivo delle pareti condominiali da cui sono derivate le infiltrazioni che hanno poi causato il fenomeno di condensa (non riconducibile, pertanto, alle modalità di conduzione dell'appartamento) ed il conseguente danno.

Considerazioni conclusive

La decisione in commento conferma che se nelle proprietà esclusive si verificano infiltrazioni provenienti dalla facciata, il condominio deve attivarsi per risolvere il problema, accertando ed identificando le ragioni del fenomeno infiltrativo per scongiurare un ampliamento del pregiudizio; in particolare sussiste una responsabilità del condominio per i danni arrecati alle proprietà private, in forza del disposto dell'art. 2051 c.c., il quale obbliga il custode a risarcire i danni provocati dalla cosa di cui ha la custodia, indipendentemente dal ricorrere di profili colposi della sua condotta, con conseguente sostanziale responsabilità oggettiva, essendo sufficiente per la sua configurabilità, il mero rapporto causale tra cosa ed evento, a meno dell'esistenza del caso di forza maggiore o del caso fortuito (Cass. civ., sez. II, 10/05/2018, n. 11288).

Questo principio non può essere messo in dubbio da eventuali ostacoli "urbanistici" all'esecuzione dei lavori di rifacimento delle parti comuni ammalorate atteso che la collettività condominiale - come sopra precisato - deve attivarsi tempestivamente per realizzare, con le dovute modalità, le opere necessarie per prevenire o eliminare fenomeni infiltrativi nelle proprietà esclusive.

Del resto è già stato affermato che non è certo una scusante per i danneggianti la prossima esecuzione delle straordinarie opere di ristrutturazione connesse al riconoscimento del Superbonus, dal momento che, in presenza di un pericolo accertato, il danneggiato non può certamente restare in attesa dell'approvazione di un più complesso progetto che investa l'intero fabbricato (Trib. Latina 21 dicembre 2021 n. 4313; secondo Trib. Milano 23 febbraio 2022 però il danneggiato deve insistere per l'esecuzione di nuove misure di tamponamento, certo provvisorie, ma presumibilmente idonee (come già in passato) ad evitare nuovi fenomeni infiltrativi fino alla realizzazione dei lavori Superbonus).

Sentenza
Scarica Trib. Savona 31 ottobre 2023 n. 794
  1. in evidenza

Dello stesso argomento